האם ניתן לחייב בעל נכס בתשלום דמי תיווך למתווך - גם ללא חתימתו על הסכם תיווך?

"משפטון" זה עוסק בחוק המתווכים, נושא שהגיע לבית המשפט העליון בבקשת ערעור אזרחי, "בגלגולו השלישי". 

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מסדיר את פעילות המתווכים בעסקאות נדל"ן ואת זכויות וחובות הצדדים.

במקרה הנדון נשאלה השאלה - האם ניתן לחייב את בעל הנכס בתשלום דמי תיווך למתווך, גם כאשר בעל הנכס לא חתם בעצמו על הסכם התיווך. בית המשפט נדרש להכריע - האם בעל הנכס יכול להיות מחויב בתשלום, גם ללא חתימה על ההסכם. זאת בהתחשב בתקופת הבלעדיות, כוונת המחוקק ושיקולים של צדק והגינות.

נסיבות המקרה:

ביום 30/10/19 נחתם הסכם תיווך בלעדי לצורך טיפול במכירת דירת מגורים (להלן: "הסכם תיווך" או "ההסכם"), בין מתווך דירות (להלן: "המתווך") לבין אח של בעל נכס (להלן: "אחיו של בעל הנכס", "האח").

על פי הוראות ההסכם, נקבע כי המתווך ישווק את הדירה בבלעדיות בתקופה של כארבעה חודשים, בין התאריך 30/10/19 - 1/3/20. ובתמורה לשירותיו יהיה זכאי לדמי תיווך בסך 1.5% מסכום התמורה בעבור מכר הדירה.

בהתאם להסכם התיווך שנחתם בין המתווך לבין אחיו של בעל הנכס, נקבע כי במהלך תקופת הבלעדיות, לא תשווק הדירה על ידי מתווכים אחרים. ונקבע שבעל הנכס (להלן: "בעל הנכס") והאח מתחייבים להפנות למתווך כל רוכש פוטנציאלי שיפנה אליהם. כן נקבע בהסכם, כי ככל שתהיה הפרה של התחייבות זו, המתווך יהיה זכאי לפיצוי מוסכם בסך של 3% ממחיר העסקה (להלן: "הפיצוי המוסכם").

לאחר החתימה על הסכם התיווך, פעל המתווך לאיתור רוכשים פוטנציאליים. וכבר בחודש נובמבר 2020 פנה אל בעל הנכס והאח, כשבידו הצעה לרכישת הדירה. בעל הנכס והאח מסרו לו בתגובה, כי הדירה כבר נמכרה בסכום של 6.1 מיליון שקל, וסירבו לשלם למתווך את דמי התיווך שנקבעו בהסכם תיווך. 

בעקבות זאת, המתווך הגיש תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו. במסגרתה טען כי יש לשלם לו את הפיצוי המוסכם בהסכם, בסך 3% ממחיר העסקה, קרי 214,110 שקל, ולחלופין, תשלום דמי התיווך.

בבית משפט השלום טענו בעל הנכס והאח, שהסכם התיווך אינו מחייב אותם. הטענה המרכזית הייתה שהסכם התיווך עומד בסתירה להוראות חוק המתווכים מהסיבות הבאות: (1) בעל הנכס לא התקשר בעצמו בהסכם התיווך, אלא האח, וזאת למרות שאינו בעל הזכויות בנכס. (2) בהסכם התיווך לא נרשם שמו המלא ומספר תעודת הזהות של בעל הנכס. כלומר, בעל הנכס והאח טוענים, שההסכם אינו תקף מבחינת חוקית, שכן מדובר בפגם בהסכם התיווך. ולכן אין הם מחויבים בתשלום למתווך.

החלטת בית המשפט:

בית משפט השלום דחה את טענות בעל הנכס והאח, וחייב אותם לשלם למתווך את הפיצוי המוסכם בסך של 214,110 שקל. בית המשפט ציין בהחלטתו – "אכן סביר והגיוני הוא שברגיל ה'לקוח' המתחייב בתשלום דמי תיווך הוא גם בעל הזכויות במקרקעין לגביהם מבקשים פעולת תיווך. עם זאת, המחוקק לא הגביל את החתימה על הסכם התיווך רק לבעל זכויות במקרקעין. חוק המתווכים במקרקעין הגדיר 'לקוח' כך – 'צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו'. ובהמשך נכתב: 'כך או כך, אין כל הגבלה או התניה הקובעת שככל שלא חתם על הסכם התיווך בעל הזכויות במקרקעין, הרי הוראות ההסכם בטלות'".

כלומר, בית המשפט פירש את הגדרת המונח "לקוח" בחוק המתווכים באופן רחב, כך שגם בעל הנכס, נחשב ללקוח של המתווך, וזאת למרות שהוא לא חתם בעצמו על הסכם התיווך.

בנוסף, בית המשפט קבע, כי החתימה על הסכם התיווך על ידי אחיו של בעל הנכס, מחייבת גם את בעל הנכס, בנימוק שהחתימה על הסכם התיווך הייתה בשמו של בעל הנכס, וכי האח פעל כשלוחו לעניין זה. 

בעל הנכס והאח הגישו ערעור על פסק דין בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי. אולם, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, וקבע כי אין בסיס להתערב בקביעות בית משפט השלום. לאחר מכן, אלה עתרו בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. (כלומר, בעל הנכס והאח ביקשו מבית המשפט העליון להתיר להם להגיש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי). 

בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור שהגישו בעל הנכס והאח. וקבע, כי "חוק המתווכים אינו מחייב כי על חוזה תיווך בבלעדיות יחתום בעל הנכס מושא התיווך דווקא, ובהיעדר קביעה אחרת, בחוק או בהלכה הפסוקה, אין מניעה כי הסכם תיווך למכירת נכס יערך על ידי שלוחו של בעל הנכס". 

כלומר, בית המשפט העליון קיבל את קביעת בית משפט השלום ובית משפט המחוזי, שלפיה אחיו של בעל הנכס, בהיותו שלוח של בעל הנכס, יכול היה לחתום על הסכם התיווך בשמו. וציין כי הקביעה האם מערכת היחסים מקימה יחסי שליחות היא קביעה הנטועה בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה.

בית המשפט העליון לא מצא כל פגם בקביעות של הערכאות הקודמות, ודחה את בקשת רשות הערעור של בעל הנכס והאח. ובכך חייב בית המשפט העליון את בעל הנכס והאח בתשלום הפיצוי המוסכם למתווך, על אף שבעל הנכס לא חתם בעצמו על ההסכם.

לסיכום, לא קיימת חובה חוקית שבעל הנכס בעצמו יחתום על הסכם תיווך למכירת נכס. והעובדה שהסכם תיווך נחתם על ידי שלוח של בעל הנכס, אינה פוגעת בתוקפו המשפטי של ההסכם.

(רע"א 305/24 חיים גביש נ' "גלי תכלת נכסים" אורן פרנס).