האם הימנעות של מוטב הערת אזהרה מהגשת תביעת חוב עשויה להצדיק את מחיקת ההערה?
בהתאם להוראות חוק המקרקעין, רכישה של זכות קניינית במקרקעין – כגון בעלות, חכירה ומשכנתה – משתכללת רק במעמד רישומה בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"). לאור זאת ובשל מאפיינים מיוחדים אחרים הרלוונטיים לתחום הנדל"ן, מצריכות עסקאות רבות ביצוע פעולת ביניים, בדמות רישום הערת אזהרה. באמצעות כלי משפטי זה, מבטיח מוטב ההערה שבעל הזכויות שעל זכויותיו נרשמה ההערה, לא יפעל להעברת זכויות במקרקעין, ללא קבלת הסכמתו של מוטב ההערה, כמי שלטובתו נרשמה הערת האזהרה.
כמו כן, על פי הוראות החוק, הערת אזהרה יכולה ללבוש שתי צורות: "חיובית" – כאשר בעל זכות במקרקעין התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או "שלילית" – במקרה בו בעל זכות במקרקעין התחייב בכתב להימנע מלעשות בהם עסקה. השוני המהותי בין שתי צורות אלו, נעוץ בכך שרישום "הערה חיובית" מהווה שלב ביניים עד לרישום הזכויות, ואילו "הערה שלילית" אינה מהווה שלב בביצוע עסקה, אלא מטרתה להגביל רישום עסקאות אחרות ביחס למקרקעין.
בנוסף, במסגרת התכליות להן נועדה הערת האזהרה, זוכה מוטב הערת האזהרה למעמד של נושה מובטח ביחס למקרקעין, במקרה של הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים. כלומר, במקרה בו נרשמה הערת אזהרה – בין אם חיובית ובין אם שלילית – ולאחריה נרשם עיקול או צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, לא יהיה ברישום המאוחר כדי לפגוע בזכויות מוטב הערת האזהרה.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע לאחרונה בשאלה – האם הימנעות של מוטב הערת אזהרה שלילית מהגשת תביעת חוב, מצדיקה את מחיקת הערת האזהרה?
נסיבות המקרה:
במהלך שנת 1985 יזם אדם פרטי בנייה של בניין מגורים על קרקע בחיפה המצויה בבעלותו. בשל קשיים כלכליים שהובילו להפסקת עבודות הבנייה בנכס, התקשר הבעלים בהסכם עם חברה פרטית, במסגרתו התחייבה החברה לטפל בכל העניינים הדרושים להשלמת בנייתו של בניין מגורים. בתמורה לכך, התחייב הבעלים לשלם לחברה לסך של 14% מהכספים שיתקבלו מרוכשי הדירות במיזם.
לאחר שהחברה שילמה את חובות הבעלים כפי שהתחייבה בהסכם, באופן שאפשר את המשך הבנייה – חזר בו האחרון מההסכמות, והחל לטפל בעצמו בענייני הפרויקט. בעקבות זאת, פעלה החברה לרישום הערת אזהרה לטובתה על זכויות הבעלים במקרקעין, וזאת בגין התחייבותו להימנע מביצוע עסקה (הערת אזהרה "שלילית"), והצדדים פנו לקבלת הכרעתו של בורר מוסכם. על אף שמרבית טענות החברה נדחו במסגרת הליך הבוררות, נקבע כי על הבעלים להשיב לחברה את הכספים ששילמה עבורו, בצירוף פיצוי כספי בגין הפרת ההסכם.
בשנת 1996, ומבלי שפרע את חובו לחברה, נפטר הבעלים ולנכסיו מונה מנהל העיזבון על פי דיני פשיטת הרגל. בהמשך לכך, מונתה מנהלת מיוחדת לפרויקט, וזאת לצורך רישומו כבית משותף והסדרת זכויות רוכשי הדירות. עם זאת, בשל הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה, נמנעה האפשרות לרישום הבניין כבית משותף, ומשכך פנתה המנהלת לבית המשפט המחוזי בבקשה להסרת ההערה. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה, והורה על הסרת ההערה שנרשמה לטובת החברה. אולם במקביל לכך, הורה על הארכת המועד להגשת תביעת חוב על ידי החברה, במטרה לאזן בין זכויות הצדדים (קידום הליכי רישום הפרויקט, מהצד האחד, והבטחת זכותה של החברה לבירור טענותיה, מהצד השני).
בשל החלטה זו, הגישה החברה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. לטענתה, לאור מעמדה ומהותה של הערת האזהרה, יש לראותה כבעלת סממנים של זכות קניינית, ומשכך אין מקום להורות על מחיקתה עד להסדרת חובות המנוח כלפיה. לחלופין, טענה החברה כי אין להורות על מחיקת ההערה, אלא בכפוף להפקדת ערובה כספית הולמת מטעם עזבון המנוח.
מנגד, טענה המנהלת המיוחדת כי העובדה שהערת האזהרה לטובת החברה נרשמה בגין התחייבות המנוח "להימנע מעשיית עסקה", אין בה כדי להקנות לחברה זכויות קנייניות או מעין קנייניות בנכס. עוד טענה המנהלת המיוחדת, כי התנהלות החברה והימנעותה מלפעול לתביעת החוב לאורך השנים, על אף שידעה על קיומו של הליך פשיטת הרגל כנגד עזבון המנוח, מעידה בבירור על זניחת החוב. בהמשך לכך, נטען כי מאחר שעזבון המנוח נתון בהליכי פשיטת רגל, דרישת החברה להתנות את מחיקת ההערה במתן ערובה כספית – אינה מעשית בנסיבות העניין.
החלטה:
ביהמ"ש העליון דחה את טענות החברה, וקבע כי בענייננו הערת האזהרה לא נועדה להגן על זכותה הקניינית של החברה בנכס, אלא להבטיח את פירעון החוב הכספי של המנוח כלפיה. על כן, נקבע כי אין ברישום ההערה כדי להבטיח לחברה זכויות במקרקעין, וכי במהותה נועדה ההערה להקנות לחברה מעמד מיוחד במקרה של הליך פשיטת רגל כנגד הבעלים – כפי שאכן קרה.
עם זאת, נקבע כי מאחר שהחברה הייתה ערה ומודעת להליכי פשיטת הרגל כנגד עיזבונו של המנוח, ואף על-פי כן, היא לא טרחה להגיש כל תביעת חוב או בקשה להארכת מועד להגשתה – אין מנוס מלקבוע, כי החברה אינה יכולה עוד לתבוע את חובו של המנוח. על כן, נפסק כי חובו של המנוח כלפי החברה הינו "עבר ובטל", ובוודאי שאינו מצדיק עוד את קיומה של הערת האזהרה.
לאור זאת, בית המשפט העליון דחה את הערעור ואימץ את החלטת בית המשפט המחוזי בדבר הסרת ההערה שנרשמה לטובת החברה.
(רעא 5999/21 דוד ייני בע"מ נ' ענבל בית הלחמי-ריבן, מנהלת מיוחדת)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
