תקנת השוק במכר על ידי רשות - מי יוכר בסופו של יום כבעל הזכויות במקרקעין?
עקרון "תקנת השוק" מהווה הסדר משפטי, במסגרתו החוק מכיר ומגן על זכויותיו של רוכש במקרקעין, הגם שהמקרקעין נרכשו על ידו מאדם שאינו בעליהם. תקנת השוק קובעת, כי במקרה שבו רוכשים רכשו מקרקעין שנרשמו במרשם המקרקעין (טאבו) ושילמו עליהם תמורה מלאה, והסתמכו בתום לב על הרישום בטאבו – הזכות שנרכשה תהיה עדיפה על זכותם של אחרים. בדומה לתקנת השוק, רכישות המתבצעות במכירות פומביות על ידי כונסי נכסים, מהוות הסדר משפטי המגן על רוכש, אשר קובע כי הבעלות בנכס עוברת לרוכש נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס.
ב״משפטון״ זה, נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש המחוזי שבחן את היקפה של תקנת השוק, כדי להכריע בשאלה – זכותו של מי גוברת ומי יהא זה שבסופו של יום יוכר כבעל הזכויות במקרקעין – רוכש הנכס במסגרת הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל, בו ניתן צו מכר ע"י רשות ההוצל"פ להעברת בעלות בנכס, כשבדיעבד התברר כי אינו בבעלות החייב, או שמא הנכס שייך לבעל הנכס האמיתי.
נסיבות המקרה:
מלווה פיקטיבי פנה לרשם ההוצאה לפועל, וזה מינה כונס נכסים שפרסם מכרז וקיבל הצעות לרכישת המגרש. הקונים חתמו על הסכם מכר עם כונס הנכסים, שילמו את התמורה ואף התקבלה החלטה של רשם ההוצאה לפועל לפיה הם בעלי הנכס. הבעלים האמיתי של הנכס הגיש תביעה לבית המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו הוא נותר הבעלים של הנכס. הקונים טענו כי הנכס כבר שייך להם, שכן הם רכשו אותו במסגרת הליך משפטי של הרשות, לפיו מי שקונה את הנכס בהוצאה לפועל הופך לבעליו, וקונה אותו נקי מכל זכות של גורם אחר – גם אם מסתבר שהייתה תרמית.
במסגרת פסק הדין הנדון, ביהמ"ש נדרש להכריע בשלוש מחלוקות עיקריות: האחת, מה מעמדו של צו המכר שניתן ע"י כונס הנכסים במסגרת הליך בהוצל"פ; השנייה, ביחס לשאלה האם רישום בפועל של זכותם של הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין מהווה תנאי להחלת תקנת השוק או די בצו המכר שניתן ע"י הרשות; והשלישית, שעניינה תום ליבם של הרוכשים לצורך בחינת תחולת "תקנת השוק".
הבעלים האמיתי טען כי תקנת השוק מגנה אך ורק על מי שנרשם כבעלים במרשם המקרקעין, ולא על מי שרק היה זכאי להירשם כבעלים, ומה גם שכאשר נודע לרוכשים על התרמית, חדלו הם להיות תמי לב, ותקנת השוק דורשת קיומו של תום לב עד להשלמת העסקה ברישום. לעומת זאת, טענו הרוכשים כי צו המכר של רשם ההוצאה לפועל בדבר אישור סופי לרשם המקרקעין לרשום את העסקה, מהווה נקודת אל-חזור, שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. ומשכך, הושלם התנאי של הרישום עוד לפני שנודע להם על התרמית.
החלטה:
בית המשפט קבע כי, במקרה זה הרוכש אינו יכול להשלים את הרישום "בתום לב", והדרישה לתום לב אינה מוגבלת לשלב חתימת העסקה, אלא חלה גם על שלב הרישום. אמנם הצו של רשם ההוצאה לפועל בדבר אישור סופי לרשם המקרקעין לרשום את העסקה מהווה נקודת אל-חזור, שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. ואולם אין בצו זה כדי להעביר את הקניין עצמו. וממילא, ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עד לקבלת האישור של רשם המקרקעין בדבר השלמת הרישום, מהווה עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן.
בנסיבות העניין, החליט בית המשפט, כי הרוכשים אינם זכאים להגנת תקנת השוק. נקבע, כי תקנת השוק במכר על ידי רשות אינה חלה כאשר לא ניתן תוקף קנייני לעסקה והמקרקעין לא נרשמו על שם הקונה. סייג זה חיוני כדי ש"תקנת השוק" לא תגרום לתקלות ותהווה בסיס למעשי מרמה.
הערת המערכת: ניתן ללמוד על נושא "תקנת השוק" במקרקעין גם ממשפטון קודם שלנו מיום 19.7.22, בנושא פסה"ד דניאלי אלגזי ואח׳ נ׳ שולומוב ואח׳ – שם נקבע כי במקרים בהם לא עלה בידי הרוכש להוכיח כי התקיימו בעניינו דרישת התמורה ודרישת תום הלב הקבועות בתקנת השוק במקרקעין, הוא לא יוכל ליהנות מהגנת תקנת השוק. כמו כן, נושא "תקנת השוק" במכר ע"י רשות נדון ממש לאחרונה בפסה"ד סוזאן דדוש נ' הדרה ורדינה סלס, מיום 25.7.2022, ביהמ"ש העליון קבע כי תקנת השוק בהליכי הוצאה לפועל אינה חלה קודם למתן האישור הסופי של הרשם בדבר המכירה ותשלום התמורה. במקרה זה, אשר בו הושלמה העברת הזכויות ברשם המקרקעין, לפני מתן האישור ע"י הרשות בדבר המכר (נתברר כי המסמך שמכוחו הועברו הזכויות במקרקעין זויף), ביהמ"ש קבע כי בנסיבות אלה לא מתקיימים תנאי תקנת השוק.
(תא (ת״א)46544-10-17 סמי אייסוי נ׳ פרץ סבן, פורסם בנבו ביום 22.03.2022).
קטגוריות
ארכיון
- מאי 2026
- אפריל 2026
- מרץ 2026
- פברואר 2026
- ינואר 2026
- דצמבר 2025
- נובמבר 2025
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
