בית המשפט העליון: הסכמה בלחיצת יד - התקשרות משפטית מחייבת

בית המשפט העליון הכיר בהסכמה של "לחיצת יד" כהתקשרות משפטית מחייבת וקבע: "דרישת המסוימות, שהיוותה בעבר אחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירדה מגדולתה, ומהווה מעין "כינור שני" לדרישת גמירות הדעת"

על פי חוק החוזים, על מנת שמשא ומתן יבשיל לכדי חוזה מחייב, יש לקיים שני יסודות מצטברים – גמירות דעת ומסוימות. היסוד הראשון – גמירות דעת – מחייב הגעה למפגש רצונות להתקשרות בעסקה מחייבת, ואילו היסוד השני – מסוימות – מחייב הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים להתקשרות החוזית. שני יסודות אלו שלובים זה בזה ומקיימים ביניהם יחסי גומלין, כך שעדות משמעותית על גמירות דעת עשויה לשמש כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה, ולעיתים להפך.

על פי רוב, יסוד המסוימות מקבל ביטוי במסגרת עריכת הסכם בכתב, המפרט את תנאי ההתקשרות והסכמות הצדדים. עם זאת, דיני החוזים אינם מחייבים עריכת חוזה פורמאלי בכל התקשרות, אלא קובעים כי: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסוימת תנאי לתקפו... ". כלומר, על אף הקושי הראייתי שעשוי להתעורר כאשר אין בנמצא הסכם בכתב, ובכפוף להיעדר הוראה חוקית סותרת – אין מניעה להכיר בתוקפו המחייב של חוזה שנערך בעל פה או בהתנהגות – וזאת ככל שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב והסכימו על הפרטים ההכרחיים להתקשרות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בערעור שהוגש על ידי צד למשא ומתן, ובו נטען כי למרות שלא נחתם הסכם בכתב בסופו של יום – יש להכיר בהסכמות אליהן הגיעו הצדדים, כהתקשרות משפטית מחייבת ותקפה.

נסיבות המקרה
בפגישה שקיימו שני מכרים מתחום הנדל"ן, שיתף האחד ("היזם") את חברו ("היועץ") בפרטי משא ומתן שקיים בקשר לרכישת מגרש באילת. במסגרת זו, סיפר היזם ליועץ על רצונו להרוס את המבנה המסחרי הקיים במגרש ולהקים תחתיו מבנה חדש, תוך ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה. לאחר מספר חודשים קיימו השניים פגישה נוספת, שלגבי תוכנה חלוקים הצדדים. לטענת היועץ, במעמד הפגישה השנייה, ציין בפני היזם כי גיבש רעיון שיאפשר להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במגרש, ללא צורך בעלויות כספיות רבות.

בתמורה לכך, ביקש היועץ את התחייבות היזם לחלוקת הרווחים שיתקבלו כתוצאה מהגדלת הזכויות, באופן שווה. לדברי היועץ, לאחר שהיזם קיבל את הצעתו, השניים לחצו ידיים כאות הסכמה, והוא חשף את רעיונו לפיו ניתן לפעול להריסת המבנה ולבנות תחתיו בניין בן שתי קומות, מכוח ההוראות המיוחדות שמקנה תמ"א 38 לנכסים מסחריים. לאחר פגישה זו, פנה היועץ ליזם במספר הזדמנויות, בהן ביקש להעלות על הכתב את הסיכום על חלוקת הרווחים ואף העביר טיוטת הסכם בעניין זה.

כעבור מספר חודשים ממועד קיום הפגישה השנייה, חתם היזם על הסכם אופציה לרכישת הקרקע והחל לקדם הליכי תכנון בהתאם למתווה שהוצע על ידי היועץ. בעקבות זאת, קיימו השניים פגישה נוספת, שלישית במספר, ובמהלכה הציע היזם ליועץ 33% מהרווחים שיצמחו מיישום הרעיון שהוצע על ידו, וזאת כנגד שירותים ופעולות שיבצע היועץ לצורך הוצאת היתר בנייה. היזם אף העביר טיוטת הסכם מטעמו ובה פירוט המשימות שיבוצעו על ידי היועץ, אולם על אף פניות חוזרות ונשנות של היועץ – לא נחתם הסכם פורמאלי בין השניים. בהמשך לכך, החלו הצדדים להעביר הודעות הדדיות, חלקן בטונים צורמים, במסגרתן הפציר היועץ ביזם לחתום על נוסח ההסכם, ואילו היזם המשיך בהימנעותו ואף הגיב לאחת מהודעותיו של היועץ במילים: "עשינו עסקה בלחיצת יד, או שתשאיר אותה ככה ותאמין בי או שלא עשינו עסקה".

כעבור מספר שבועות, ולאחר מתן אישורה של הוועדה המקומית לאשר בתנאים את התוכניות שהגיש היזם בהתאם למתווה שהציע היועץ – מכר היזם את זכות האופציה ("סיחור אופציה") לצד שלישי ברווח ניכר (כ-14 מיליון שקלים עבור סיחור האופציה).  עקב כך, הגיש היועץ תביעה כנגד היזם ובה טען כי במהלך הפגישה השנייה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, המזכה אותו במחצית מהרווחים שנבעו מקידום הליכי הרישוי לפי תמ"א 38.

מנגד, טען היזם כי למרות שדן עם היועץ באפשרות לשכור את שירותיו לטובת הגדלת זכויות הבנייה במגרש, המשא ומתן ביניהם לא הבשיל לכדי הסכם מחייב. לטענתו, בשל העובדה שלא נחתם הסכם פורמאלי, לא התקיימה דרישת המסוימות המחויבת על פי דיני החוזים, ומשכך יש לראות בלחיצת היד שנערכה בפגישה השנייה "הסכם ג'נטלמני" ולא מחייב. כמו כן, טען היזם כי אף אם נכרת הסכם מחייב, היועץ היה זכאי ל-33% מהרווחים שהתקבלו בגין הקמת הקומה הנוספת מכוח תמ"א 38, אך ממילא האחרון לא ביצע פעולות המצדיקות להעניק לו חלק ברווחים. לדבריו, התמורה ליועץ הותנתה במספר פעולות ושירותים שהיה על היועץ לספק לשם קבלת היתר בנייה, וזאת בניגוד לטענת היועץ לפיה הוא זכאי לתשלום עבור "רעיון חדשני" לכאורה, בדמות הוראות תמ"א 38 המהוות חיקוק שהוא נחלת הכלל.

לאחר שבית המשפט המחוזי אימץ את עמדת היועץ וקבע כי הוא זכאי למחצית מהרווחים שנבעו מהגדלת זכויות הבנייה, הגיש היזם ערעור לבית המשפט העליון.

החלטה
בית המשפט העליון קיבל את עיקרי טענות היועץ וקבע כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב. נקבע כי במקרה זה, התקשרות הצדדים אינה נמנית על סוג העסקאות המחייבות דרישת כתב מהותית – כדוגמת עסקה במקרקעין או התקשרות על פי חוק המתווכים – אלא מהווה הסכם למתן שירותי ייעוץ בתמורה לשיתוף ברווחים (בין אם שירותי ייעוץ לניצול מירבי של זכויות בנייה, כפי שטען היועץ, ובין אם מתן שירותי רישוי כגישת היזם).

כמו כן, בית המשפט דחה את טענות היזם לפיהן היעדר הסכם פורמאלי וחתום על ידי הצדדים מאיין את ההתחייבויות ההדדיות שהתגבשו במהלך הפגישה השנייה, וקבע כי במועד זה גמרו הצדדים בדעתם להתקשר בהסכם מחייב. נקבע כי עדות לגמירות דעתו של היזם, באה לידי ביטוי במספר מקרים, ובין היתר – בהודעות ששלח היזם ליועץ ובהן ציין כי "עשינו עסקה בלחיצת יד", כמו גם בשליחת טיוטת הסכם מטעמו בסמוך לאחר הפגישה השלישית. בנוסף, קבע בית המשפט כי לא רק שהיזם לא התנה את התחייבויותיו כלפי היועץ בחתימת הסכם בכתב, אלא הציג בפניו מצגים ומסרים לפיהם אין כל צורך בהעלאת הסכמותיהם על הכתב וכי דרישתו לערוך הסכם פורמאלי מכבידה ואף מעליבה. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי "דרישת המסוימות, שהיוותה בעבר אחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירדה מגדולתה, ומהווה מעין "כינור שני" לדרישת גמירות הדעת".

על אף קביעות אלו, ציין בית המשפט כי כפי שהצדדים התקשרו בהסכם מחייב בעל פה, ללא עריכת חוזה פורמאלי, כך הם שינו את הוראותיו במסגרת הפגישה השלישית. נקבע כי הסכמת היועץ לעיקרי טיוטת ההסכם שהעביר היזם לאחר הפגישה השלישית, הביאה לשינוי ההסכמות המקוריות שנקבעו במסגרת הפגישה השנייה. משכך, קיבל בית המשפט את טענתו החלופית של היזם וקבע כי יש להפחית את השיעור שנקבע בהחלטת בית המשפט המחוזי ולהעמידו על 33% מהרווחים שצמחו ליזם בגין הגדלת זכויות הבנייה. בשולי הדברים, ציין בית המשפט כי העובדה שהיועץ לא פעל לקידום הבקשה להיתר הבנייה במגרש, נבעה בעיקרה ממידורו על ידי היזם ועל כן היזם אינו רשאי להסתמך על כך.

(עא 4933/17 מרדכי גרין (איבגי) נ' אריה פרידמן)