ועדת ערר: אין להתעלם מהתנאים המגבילים במכרזי מחיר למשתכן לצורך קביעת היטל השבחה
האם יש להתחשב בהגבלות ובתנאי החכירה הייחודיים במכרזי "מחיר למשתכן" בעת הערכת שווי המקרקעין לצורך קביעת היטל השבחה? ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז הצפון נדרשה להכריע במחלוקת בין חברה יזמית לבין הוועדה המקומית
בשל משבר הדיור בישראל ובמטרה לייצר פתרונות דיור מוזלים למחוסרי דיור, אישרו ממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל מסלולי שיווק ייחודיים לקרקעות המדינה, במתווה "מחיר למשתכן". במסגרת מכרזים אלו, משווקת רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), קרקעות מדינה במחיר מופחת, כנגד התחייבות היזם הזוכה לבנות דירות מגורים למשתכנים.
בשונה ממכרזים "רגילים", בהם בעל ההצעה הגבוהה ביותר מוכרז על פי רוב כזוכה – במכרזי "מחיר למשתכן" מוכרז כזוכה במכרז בעל ההצעה שהתחייב למכור את דירות הפרויקט למשתכנים, במחיר הנמוך ביותר למטר רבוע ("מחיר יעד"). בנוסף לכך, מכרזים אלו כוללים הגבלות ותנאים נוספים, כגון: איסור מכירת דירת "מחיר למשתכן" במשך תקופת זמן מוגדרת (שבע שנים ממועד זכייה או חמש שנים ממועד קבלת הדירה לידי המשתכן).
על פי חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה מותנה בקיומם של שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין וכי העלייה נבעה מפעולה תכנונית משביחה, בדמות אישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. שיעור היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעל הזכויות במקרקעין בגין הפעולה המשביחה, הינו מחצית משווי ההשבחה. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין בשוק החופשי, לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש שיתקבל מחיסור שווי המקרקעין במצב הקודם משוויים במצב החדש – מגלם את ההשבחה בפועל, ממנה נגזר ההיטל.
ב"משפטון" זה, נסקור את החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז הצפון, אשר נדרשה להכריע במחלוקת בין חברה יזמית לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביוקנעם, באשר לאופן קביעת היטל ההשבחה במקרקעין שהוקצו ליזמים במתווה "מחיר למשתכן". בתוך כך, נדרשה ועדת הערר לשאלה – האם יש להתחשב בהגבלות ובתנאי החכירה הייחודיים במכרזי "מחיר למשתכן" בעת הערכת שווי המקרקעין לצורך קביעת היטל ההשבחה, או שמא יש לקבוע את שוויים בהתאם ל"מחיר השוק", בהתעלם מהתכונות המיוחדות של מתווה מחיר למשתכן?
נסיבות המקרה:
ענייננו בחברה יזמית שזכתה במכרז להקמת פרויקט מגורים במתווה "מחיר למשתכן" ביוקנעם, שנוהל על ידי רמ"י. במסגרת קידום הליכי הרישוי להוצאת היתר בנייה להקמת הפרויקט, ובהתאם להוראות המחייבות שנקבעו בחוברת המכרז – הגישה החברה בקשה למתן הקלה לתוספת 21 יחידות דיור נוספות (מעבר למותר על פי התב"ע החלה).
בתוך כך, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביוקנעם את ההקלה המבוקשת והפיקה לחברה שומת היטל השבחה. כנגד שומה זו הגישה החברה ערר, ובמסגרתו מונה "שמאי מכריע", אשר העריך את היטל ההשבחה בסך של כ-6,500,000 שקלים. עם זאת, החברה חלקה גם על שומת השמאי המכריע, ומשכך הגישה את טענותיה לוועדת הערר המחוזית.
לטענת החברה, שומת היטל ההשבחה לא העניקה משקל ראוי לתנאים שנקבעו על ידי רמ"י במכרז "מחיר למשתכן" ולמגבלת "המחיר הסופי" לו התחייבה החברה בהצעתה במכרז. לשיטת החברה, אין לחייבה בהיטל השבחה כלל, לאור הוראות המכרז אשר חייבו אותה לפעול להגשת ההקלה ולהגדלת כמות יחידות הדיור בפרויקט. עוד טענה החברה כי הרווח הכלכלי הנובע מאישור ההקלה אינו נובע מ"השבחה" של המקרקעין בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, אלא מהוראות המכרז וחוזה ההתקשרות שנערך בינה לבין רמ"י. מנגד, אימצה הוועדה המקומית את שומת השמאי המכריע וטענה כי אין להתערב בהכרעותיו השמאיות.
החלטה:
ועדת הערר דחתה את הערר וקיבלה את הכרעתו של השמאי המכריע. עם זאת, ועדת הערר קיבלה את טענתה העקרונית של החברה, לפיה אין להתחשב בערכם של המקרקעין בשוק החופשי לצורך חישוב ההשבחה, אלא לקבוע שווי המגלם את המגבלות והתנאים שנקבעו במכרז "מחיר למשתכן".
בעניין זה, ציינה ועדת הערר כי על אף שטרם נקבעה הלכה מחייבת באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה בקרקעות ששווקו על ידי רמ"י במתווה "מחיר למשתכן" – יש להתחשב בתנאים ובמגבלות שהוטלו על המקרקעין בשל מתווה זה, לצורך חישוב ההשבחה. נקבע כי מגבלת "מחיר היעד" המינימאלי, לפיו משווקת רמ"י את מכרזיה במתווה "מחיר למשתכן" והגבלת יכולת הרוכשים למכור את זכויותיהם לתקופת זמן מוגדרת – משפיעות ללא צל של ספק על המחיר המרבי שקונה סביר יהיה מוכן לשלם בשוק חופשי.
בשולי הדברים, ציינה הוועדה כי יפה השעה להכיר בהשפעת מגבלותיו של מסלול "דיור למשתכן" על שוויים של מקרקעין המשווקים במסלול זה (מחיר יעד והגבלת סחירות המקרקעין למשך מספר שנים), אילו היו נמכרים בשוק חופשי, וכי מדיניות זו הולמת את עקרון ההתעשרות העומד בבסיס תכלית החקיקה המחייבת תשלום היטל השבחה.
לסיכום, ועדת הערר דחתה את הערר ואת דרישת החברה לביטול שומת היטל ההשבחה, וקבעה כי שומת השמאי המכריע נערכה תוך התחשבות בהגבלות ובתנאים שהוטלו על החברה ועל המקרקעין, במסגרת הוראות המכרז ומתווה "מחיר למשתכן".
(ערר (צפון) 8034-20 א.י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה יוקנעם)
** רשימה זאת פורסמה במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס"
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
