למי שייכות זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הניתנות לניוד בבניין משותף?
ביהמ"ש המחוזי: הוראות לשימור מבנה שאינן מתירות ניצול זכויות בנייה על גג המבנה, אך מתירות ניוד לקרקע אחרת, אינן שוללות את הזכות הכלכלית מבעלי זכויות הבנייה
המונח "זכויות בנייה" לא זכה להסדרה בחוק המקרקעין, והמשמעויות המשפטיות של זכויות אלו הן תולדה של פסיקות רבות ופרקטיקה נוהגת. עם זאת, בחוק התכנון והבנייה נקבע, בין היתר, כי 'זכויות בנייה' הן יתרת הזכויות לבנייה שטרם נוצלו בקרקע, בהתאם לתוכניות מאושרות ותקפות. בשל המתח הקיים בין ההיבטים הקניינים והתכנוניים בנושא זה, קיימות מחלוקות רבות באשר למעמדן ולאופן ניצולן של "זכויות בניה". כך למשל, נקבע לא אחת, שעל אף שזכויות בנייה הן נכס סחיר הניתן להעברה במסגרת הסכמה חוזית, אין מעמדן זהה לזכויות קנייניות.
כמו כן, ערכן הכלכלי של זכויות בנייה והיעדר הסדרת "נכס" זה כנכס הניתן לרישום באופן אחיד, עוררו במהלך השנים תהיות רבות באשר למעמדן, ושאלות הנוגעות להיבטים המעשיים הנובעים מזכויות אלו – כגון תופעת "ניוד" זכויות בנייה והעברתן מקרקע אחת לאחרת. הפרקטיקה הנוהגת ביחס לניוד זכויות התפתחה בהדרגה מכורח המציאות, בעיקר במקרים בהם קיימים אינטרסים ציבוריים התומכים בכך, כדוגמת תוכניות הכוללות הנחיות למבנים לשימור או חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר דן לאחרונה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף שהוכרז כ"מבנה לשימור", ובשאלה – למי שייכות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, הניתנות לניוד בבניין משותף?
נסיבות המקרה:
ענייננו בבניין "בית הדר" בתל אביב, אשר נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת, וכיום כולל כ-30 יחידות (תתי-חלקות שנרשמו כבית משותף). לאורך השנים, מכרה החברה אשר בנתה את הבניין את מרבית היחידות והותירה בידה שתי יחידות. כמו כן, בהסכמי המכר שערכה למכירת היחידות, כמו גם במסמכי רישום הבית המשותף ("טאבו"), הוצמד גג הבניין ליחידות החברה, וכן נקבעו הוראות לפיהן היא תהיה רשאית "לבנות קומה או קומות נוספות על הגג מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי הדירות". ואכן, בשנת 1964 ניתן היתר בנייה להקמת שתי קומות נוספות על גג הבניין, אך אלה נוצלו על ידי החברה באופן חלקי בלבד.
בשל בניית הבניין בסגנון מיוחד ("באוהאוס") ומאפיינים נוספים בעלי ערך היסטורי, הכריזה עיריית תל אביב על הבניין כ-"מבנה לשימור". כמו כן, ונוכח המגבלות המחמירות שהטילה העירייה על המבנה, שכללו איסור תוספת בנייה בתחום המגרש, העניקה העירייה תמריצים לבעלי הזכויות בבניין, בדמות זכויות בנייה נוספות (750 מ"ר), הניתנות לניוד למגרש אחר, יחד עם זכויות הבנייה הקיימות שטרם נוצלו (460 מ"ר).
בהמשך לכך, ומאחר ששימור ושיקום המבנה כרוך בעלויות גבוהות (כ-13 מיליון שקלים), יזמו בעלי הזכויות בבניין תוכנית, לפיה זכויות הבנייה שטרם נוצלו והזכויות הנוספות שניתנו כתמריץ, תימכרנה לצד שלישי, כאשר התמורה תכסה את עלות השימור. עם זאת, התעוררה מחלוקת בין החברה לבין יתר בעלי היחידות, באשר לבעלות בזכויות שטרם נוצלו (להבדיל מהסכמת הצדדים על חלוקה יחסית של הזכויות שניתנו כתמריץ לשימור).
בשל כך, עתרו בעלי הזכויות לבית המשפט המחוזי, בבקשה להורות כי כל זכויות הבנייה הניתנות לניוד – אלו שניתנו כתמריץ לשימור והזכויות הקיימות שטרם נוצלו – שייכות לכל בעלי היחידות, בהתאם לחלקם היחסי בבניין. לשיטתם, הוראות הסכמי המכר ומסמכי הבית המשותף, אשר התירו לחברה לבנות על גג המבנה, לא מקנות לה בעלות במלוא זכויות הבנייה. בעניין זה, טענו בעלי היחידות כי מאחר שההנחיות לשימור הבניין אינן מאפשרות בנייה על גג המבנה – אלא על ניודן למגרש אחר בלבד – אין לחברה בעלות בלעדית בהן. כמו כן, טענו כי הוצאתו אל הפועל של היתר הבנייה משנת 1964, גם אם באופן חלקי, מהווה מימוש סופי ומוחלט של זכויות היתר שהוקנו לחברה, ועל כן זכויות שהוענקו לאחר מועד זה מהוות נכס משותף לכלל בעלי היחידות.
מנגד, טענה החברה כי לאורך השנים הכירו כל בעלי היחידות בזכויותיה הבלעדיות בשטחי הגג ובזכויות הבנייה. לטענתה, הבנייה הנוספת שביצעה החברה לפני עשרות שנים מהווה "הודאה" של בעלי היחידות בדבר היותה בעלת מלוא זכויות הבנייה, וכי אין בהנחיות השימור כדי לפגוע בעצם בעלותה בזכויות אלו.
כמו כן, דחתה החברה את טענת בעלי היחידות, לפיה הזכויות שהוקנו לה מוצו במועד מימוש היתר הבנייה משנות השישים, וטענה כי אין לערוך הבחנה בין זכויות שהיו קיימות טרם ההיתר לבין זכויות "עתידיות" שאושרו ביחס למקרקעין לאחר מכן.
החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברה, וקבע כי מהוראות ההסכמים ומסמכי רישום הבניין כבית משותף, עולה כי כוונת בעלי היחידות בבניין (בעת עריכת מסמכים אלו וחתימתם), הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – הקיימות והעתידיות – לבעלות החברה. כלומר, על אף שלא הוצגו ראיות בהן צוין במפורש כי זכויות בנייה "עתידיות" הוצמדו ליחידות החברה במפורש, נקבע כי נוסח מסמכי הבית המשותף וההסכמים שכרתה החברה עם בעלי היחידות, מעידים ללא ספק על הסכמה של בעלי היחידות, לפיה החברה רשאית באופן בלעדי לנצל זכויות בגג המבנה – בכל עת.
עוד נקבע, כי ניצול זכויות הבנייה על ידי החברה מכוח היתר הבנייה שניתן לה בשנת 1964, לצד העובדה כי אף אחד מבעלי הזכויות האחרים לא ערער על כך, מעידים אף הם על הסכמת כל בעלי היחידות לכך, שזכויות הבנייה בבניין (על הגג) שייכות לחברה, וכי היא היחידה שזכאית לנצלן.
באשר לשאלה – האם העובדה שעל פי הנחיות השימור, זכויות הבנייה הנותרות אינן ניתנות לניצול, אלא באמצעות ניוד, מאיינות את זכויות החברה בהן? – קבע בית המשפט כי מאחר שהחברה היא הזכאית לנצל ולממש את זכויות הבנייה על גג המבנה, אלמלא תוכנית השימור, יש להשיב על שאלה זו בשלילה. בהקשר זה, נקבע כי שיוך זכויות הבנייה לחברה, מבלי להקנות בהן זכות למי מבעלי הזכויות האחרים בבניין, מהווה נכס בעל ערך כלכלי בידי החברה, ומשכך היא זכאית ליהנות מהתמורה שתתקבל מ-"ניוד" זכויות הבנייה למקרקעין אחרים.
לאור זאת, בית המשפט המחוזי דחה את תביעת יתר בעלי הדירות, וקבע כי אין בהנחיות השימור כדי לפגוע בזכות הכלכלית של החברה, הנובעת מבעלות בזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות.
(הפ (ת"א) 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
