טיוטת הסכם מכר שלא נחתמה לא תחשב הסכם מחייב - ולא ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין הפרתה

מן המפורסמות הוא, שעל עסקה במקרקעין לעמוד בדרישת הכתב. הסכמות שנעשו בין צדדים בעל פה - לא יחשבו כעסקה במקרקעין. עצם החתימה על חוזה מכר כתוב מהווה גורם ראייתי לכוונה מפורשת ורצון אמיתי של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים יוצאים מן הכלל, שבהם ישתכנע בית המשפט, כי גם מסמך "טיוטת הסכם מכר" יחשב להסכם מחייב. בבואו להכריע במקרים מעין אלו יבחן בית המשפט קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד - כי המסמך מעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, והשני - כי המסמך מפורט דיו וכולל את פרטי העסקה המהותיים.

ב״משפטון״ זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט השלום אשר נדרש לשאלת התגבשותה של "טיוטת הסכם מכר", אשר לא נחתמה בפועל על ידי הצדדים, לכדי חוזה מכר מחייב מכוחו זכאים הצדדים לסעדים בגין הפרתו.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה לקבלת פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם מכר. את התביעה הגישו בני זוג נשוי (להלן: ״בני הזוג״) אשר ביקשו לרכוש נכס מגורים מאת הנתבעת (להלן: ״המוכרת״). לטענת בני הזוג ניהלו הצדדים מו"מ אינטנסיבי אשר לאחריו הגיעו לכדי מה שהגדירו "טיוטה -סופי" (כך במקור). בין הצדדים אף נקבע מועד לחתימה על ההסכם, והכול, כך נטען, כשכל פרטי העסקה מוסכמים במלואם על ידי הצדדים. אלא, שבמעמד החתימה, עת כולם ישובים עם העטים בידיהם - חזרה בה המוכרת מהעסקה. עוד ציינו בני הזוג, כי הם הסתמכו על קיומה של עסקה זו, ופעלו למכור את ביתם בהתאם ללוח התשלומים שהוסכם בין הצדדים ואשר אושר על ידי המוכרת. 

המוכרת מצידה ציינה, כי במועד החתימה גילתה להפתעתה כי לא קיים לה פטור במס שבח בגין מכר הדירה. מדובר בפרט מהותי מבחינתה להמשך המשא ומתן. משום כך חזרה בה המוכרת מרצונה להתקדם עם העסקה. לטענתה במהלך חילופי הטיוטות צוין מפורשות כי מדובר בטיוטה ולא בהסכם מחייב, וכי הצדדים טרם הסכימו על כל  פרטי המכר. עוד טענה כי הצדדים הסכימו שהמועד שיחייבם יהיה מועד החתימה על העסקה, ומאחר שזו לא נחתמה הלכה למעשה, הרי שהיא אינה מחויבת לדבר. 

דיון והחלטה:

ככלל, היעדר חתימת הצדדים על הסכם המכר מהווה ראיה להיעדר גמירות דעת הצדדים, ולכך שהצדדים טרם סיימו את שלב המו"מ. יחד עם זאת, עם השנים התרככה ההלכה בדבר נחיצות החתימה על הסכם המכר. והפסיקה הכירה כי עשויות להיות נסיבות שבהן תנאי "גמירות הדעת" יתקיים גם בהיעדר חתימת הצדדים על ההסכם, הלכה למעשה. במקרים אלו מוטל על הצד שטוען זאת נטל הוכחה כבד להוכיח, כי על אף היעדר החתימה, יש לראות בצדדים כקשורים בהסכם מחייב.

בענייננו, ציין בית המשפט, כי אין חולק על כך שהצדדים היו מצויים בשלב מתקדם מאוד של המו"מ, וכי כוונתם הברורה הייתה להתקשר זה עם זה בהסכם מכר. יחד עם זאת, החלטת הצדדים להיפגש לצורך חתימה על ההסכם מהווה ביטוי מובהק לכך שגמירות דעתם היא בחתימה על ההסכם. הפגישה בין הצדדים נקבעה מתוך כוונה, כי בפגישתם המשותפת יקראו הצדדים את ההסכם, יעירו הערות, ורק לאחר מכן יחתמו על ההסכם.  

בהחלטתו, הדגיש בית המשפט, כי היעדר חתימת המוכרת אינו פועל יוצא של כשל טכני בלבד, אלא נובע מהתנגדותה המהותית לחתום על העסקה. לאור כך פסק בית המשפט, כי מאחר שההסכם לא נחתם בפועל, לא ניתן לקבוע לגביו כי הופר מבחינה משפטית, ומתוך כך לא ניתן יהיה להשית על מי מהצדדים את הסעיפים שבו המתייחסים להפרתו היסודית.

עוד הדגיש בית המשפט, כי התייחסות לנוסח של טיוטה סופית כהסכם מחייב בנסיבות אלו עלולה להביא לחוסר וודאות משפטית, לחשש בניהול מו"מ ולריבוי תביעות משפטיות.

באמירת אגב יוער, כי בית המשפט הביע ביקורת על התנהלותה חסרת האחריות של המוכרת, אולם נמנע מלדון בשאלת חוסר תום הלב של המוכרת, מאחר שזו לא הובאה לפתחו. עילת התביעה, כפי שהוגשה על ידי בני הזוג, היא הפרת הסכם מכר מחייב ותשלום פיצוי מוסכם מכוחו ולא פיצויי הסתמכות בשל חוסר תום לב במשא מתן. 

(תא (ב"ש) 16359-10-22 ולדימיר זוברוב נ' נוי סלע).