בני זוג רכשו דירה בתל אביב: האם המתווך נחשב כגורם היעיל להתגבשות העסקה?
כיום, רוכשים ומשקיעים רבים בשוק הנדל"ן נעזרים בשירותי תיווך כדי להגיע לעסקה המתאימה ביותר עבורם. במסגרת שירותי התיווך, קיימת חובת תשלום למתווך, אשר נקבעה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו -1996 (להלן: "החוק"). המחוקק קבע בחוק מספר תנאים על מנת שלמתווך תעמוד הזכות לגבות תשלום. לא מדובר ברשימה סגורה של תנאים, ועל ביהמ״ש לבחון אותם יחד עם המבחנים שנקבעו בפסיקה כאשר מגיע סכסוך לפתחו בעניין זה.
ב״משפטון״ זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט השלום בסוגיית תשלום דמי התיווך למתווך, וזאת במסגרת השאלה האם התקיימו התנאים לפיהם למתווך הזכות לגבות תשלום, ולמעשה, האם המתווך היה הגורם היעיל להתקיימות העסקה.
נסיבות המקרה:
זוג נשוי (להלן: ״בני הזוג״) רכשו דירה בשכונת תל ברוך (להלן: "הדירה"), וזאת לאחר שנעזרו במתווך בעל רישיון כדין. לאחר הרכישה טענו בני הזוג שאינם חייבים בתשלום דמי התיווך, מכאן התביעה.
לטענת המתווך, בני הזוג פנו אליו כדי לשכור את שירותיו, חתמו על הסכם התיווך בשנת 2018, ואף ראו את הדירה באותה שנה, אותה דירה שנרכשה על ידם בסופו של יום. בני הזוג אף ניסו לקבוע עימו את אופן תשלום דמי התיווך. עוד טען המתווך כי לאחר הסיור בדירה, ניהלו הצדדים מו"מ, בו המתווך לקח חלק. אומנם, בשלב זה הם לא חתמו על ההסכם עם המוכרות, בעלות הדירה, כי המו"מ כשל, והם המשיכו לראות דירות, אך בסופו של דבר שבו לנהל מו"מ עם מוכרות הדירה ורכשו את הדירה מהן. על אף האמור, סירבו בני הזוג לשלם למתווך את דמי התיווך, ואף טענו כי אביו של האישה הוא זה שרכש את הנכס. על כן, הוא אינו חתום על הסכם התיווך ואינו מחויב לו. לעניין זה, טען המתווך כי הסכם התיווך קבע מפורשות שכל עסקה לרכישת הנכס שתיעשה בין קרובים מדרגה ראשונה של החתומים על הסכם התיווך תחויב בתשלום דמי תיווך.
מנגד, בני הזוג העלו טענות נוספות של חוסר עילה וחוסר יריבות. בני הזוג טענו שלא חתמו כלל על הסכם תיווך, על הטופס שחתם הבעל בלבד לא נכתב תיאור נכס אלא נרשם באופן כללי "דירת גן", וזאת בניגוד לפירוט הנדרש בחוק. משכך, אינם חבים בתשלום מכוח החוק. כמו כן, שמה של האישה נוסף במרמה להסכם התיווך. בנוסף, טענו כי הקשר שיצר המתווך בין בני הזוג לבין המוכרות נותק ורק כעבור שנתיים, לאחר פרסום באינטרנט וחידוש מו"מ, ההסכם נחתם בפועל. ועל כן המתווך לא היווה גורם יעיל להתקיימות העסקה כלל. לטענת בני הזוג, המוכרות בעצמן התנגדו למעורבות של המתווך ולכן הקשר של בני הזוג בוצע ישירות מול המוכרות ולא דרך המתווך, שלא לקח חלק במו"מ לרכישת הדירה ולא תרם לעריכת ההסכם למכירתה. משכך אין בסיס לדרישת התשלום על שירותי התיווך.
דיון והחלטה:
על פי החוק, בכדי שתתגבש זכותו של המתווך לגבות דמי תיווך, בין היתר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: עליו להיות בעל רישיון; נחתמה בין הצדדים עסקה בכתב; המתווך היה הגורם היעיל להתקיימות העסקה.
במקרה זה, ביהמ"ש קבע כי התקיימו שני התנאים הראשונים – המתווך היה בעל רישיון, וכן חתם על טופס הזמנה עם הבעל. אומנם הדירה לא תוארה כראוי, אך אין בכך כדי לפסול את העסקה. על כן המחלוקת התמקדה בשאלת היותו של המתווך הגורם היעיל להתקיימות העסקה. לפי ביהמ"ש, אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא הדרישה היא להיותו הגורם היעיל באותה שרשרת. השאלה מתי המתווך היה הגורם היעיל היא נגזרת של מערכת העובדות בכל מקרה לגופו.
כדי לבחון את התקיימות תנאי זה, ביהמ"ש בחן גם את התנאים הבאים: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי; אם לא עבר זמן רב מהצעת המתווך עד לגמר העסקה הסופית; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; וקיומו של גורם נוסף (שאינו המתווך), שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.
במקרה דנן, קבע ביהמ"ש כי הקשר בין בני הזוג עם המוכרות נוצר בסמוך לביקור הראשון בדירה ובהתאם לפרטים שמסר המתווך לבעל. ועל כן קבע כי התובע הוא שהציג הדירה לבני הזוג, על דעת המוכרות. כמו כן, המתווך ניסה לקחת חלק במו"מ, ואכן לא נקט בדרך של "שב ואל תעשה", ועקב אחרי התקדמות המו"מ, זאת על אף התנגדות המוכרות לערב אותו בעסקה. בעניין טענת הזוג לפיה קיים פער זמנים ניכר בין מועד יצירת הקשר ובין מועד חתימת ההסכם, ביהמ"ש קבע שהעלאת טענה זו לוקה בחוסר תום לב. מהראיות שהובאו, התברר שלאחר שהושגה הסכמה על המחיר, בני הזוג הודיעו למוכרות שעליהן להמתין עם כריתת הסכם, שכן תחילה עליהם למכור דירתם, לצורך מימון הרכישה.
עוד ציין ביהמ"ש בהחלטתו כי סכום הרכישה שהעריך המתווך בהצעתו לגבי הדירה במקרה דנן, דומה לסכום ששילמו בפועל בני הזוג. לאור כל האמור, קבע ביהמ"ש כי המתווך אכן היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה והתביעה התקבלה.
(ת״א 21482-02-21 לביאן נ׳ סירקוביץ ואח׳).
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
