המחוזי: אין חזקה בדבר קיומו של היתר בנייה למבנה ישן. אם לא נמצא היתר בנייה - אז מעולם לא ניתן לו היתר
'היתר בנייה' הינו הרשאה לביצוע עבודות בנייה במקרקעין, הניתנת על ידי הוועדה מקומית לתכנון ובנייה (או כל מוסד תכנון אחר המוסמך לכך על פי דין). איתורו והצגתו של היתר בנייה נחוץ לבעל מקרקעין, כאשר זה נדרש להוכיח כי הבנייה או אופי השימוש במקרקעין, נעשו באישור הוועדה המקומית ותואמים להוראות התוכניות ("תב"ע") החלות עליהם . המצאת היתר בנייה נדרשת בין היתר, כאשר בעל הנכס מבקש לערוך בהם עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 או במקרה בו מבקש בעל הנכס לשעבדו לצורך נטילת הלוואה מובטחת במשכנתה.
בשל חשיבותו החוקית של היתר הבנייה ובשל הקושי באיתורו כאשר הקמת המבנה הושלמה לפני עשרות שנים, השתרשה בחלק ממוסדות התכנון פרקטיקה לפיה מבנה שהוקם לפני קום המדינה, ולא נמצא היתר לבנייתו – ייחשב ככזה שקיבל היתר כדין. ההיגיון העומד בבסיס גישה זו, נובע מההנחה שהיתר בנייה שניתן למבנה כה ישן, אבד עם השנים ולא ניתן לאתרו בחלוף הזמן.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע במחלוקת בין חברה בת של הקרן הקיימת לישראל ("קק"ל") לבין ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז חיפה, באשר למבנים שהוקמו לכאורה לאחר קום המדינה, אך בטרם כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבנייה.
נסיבות המקרה:
ענייננו במספר חלקות מקרקעין בקרית ביאליק, המצויות בבעלותה של חברה בת של קק"ל. לאורך השנים נבנו במקרקעין 23 מבנים, בשטח כולל של למעלה מ-800 מ"ר, המשמשים כמרכז לוגיסטי של החברה (הכולל שטחי אחסנה, משרדים ואולם כנסים) – וזאת על אף שייעוד המקרקעין הוגדר כ-"שטח פרטי פתוח". בשל רפורמה שהנהיגה קק"ל ביחס לכל מבנה בבעלותה שלא נמצא לו היתר בנייה, פנתה החברה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בבקשה להכשרת הבנייה והשימוש במקרקעין, באמצעות מתן היתרי בנייה (בדיעבד) והיתר לשימוש חורג.
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, וציינה כי לאור ייעוד המקרקעין כשטח פתוח, הקמת המבנים והשימוש בהם מהווים "סטייה ניכרת" מהוראות התוכניות החלות. ומשכך, לא ניתן להכשירם בדיעבד (אף לא באמצעות היתר לשימוש חורג). כמו כן, קבעה הוועדה כי בהיעדר היתרי בנייה, יש להרוס את כל המבנים שהוקמו בהם, ואף העבירה את הטיפול למחלקת הפיקוח, בכדי שזו תאכוף את החלטתה תוך 90 ימים.
על כן, הגישה החברה ערר לוועדת הערר המחוזית, וטענה כי מאחר שהמבנים הוקמו לפני מועד אישורו של חוק התכנון והבנייה (משנת 1965), חלה חזקה משפטית לפיה הבנייה במקרקעין נערכה על פי היתר, על אף שזה אינו בנמצא. בנוסף, טענה החברה כי מכיוון שהיא חברה בת של קק"ל, היא נהנית מ"חזקת התקינות המנהלית", במובן זה שיש להניח שניתנו למבנים היתרי בנייה שאבדו לאורך השנים. לחלופין, ביקשה החברה להורות על דחיית הריסת המבנים, ולקבוע זמן להתארגנות של 24 חודשים, לטובת העתקת פעילותה למבנים אחרים.
לאחר שערכה ביקור במקרקעין, דחתה ועדת הערר את טענות החברה, וקבעה כי מדובר בשטח שיש לשמר כטבעי ושלא ניתן לאשר בו בנייה – למעט מבנים לשימוש חקלאי, גננות ונוי. כמו כן, דחתה הוועדה את טענת החברה בעניין החזקה המשפטית בהיעדר היתר, וציינה כי כלל זה חל רק ביחס למבנים שהוקמו לפני קום המדינה ולא נמצא היתר לבנייתם – וזאת בשונה ממבנים שנבנו לאחר הקמת המדינה (אף אם לפני כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבנייה). בשל החלטה זו של ועדת הערר, עתרה החברה לבית המשפט המחוזי.
החלטה:
בית המשפט המחוזי דחה את טענות החברה, וקבע כי המבנים שהוקמו במקרקעין אינם תואמים את התכנון התקף, וכי לא ניתן להכשירם. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת החברה בעניין "חזקת התקינות המנהלית", וקבע כי החברה אינה רשות ציבורית, וכי לא ניתנו לה סמכויות מנהליות. וכפי שאין להחיל חזקת תקינות על פעולותיו של אזרח או גוף פרטי אחר – אין להעניק לחברה סמכויות ומעמד מיוחד, הניתן לרשות מנהלית. כמו כן, ציין בית המשפט כי בקשת החברה להכשרת הבנייה, סותרת את טענתה, לפיה המבנים נבנו על פי היתר בנייה שאבד. שכן, אם המבנים הוקמו מכוח היתר בנייה, לא היה על החברה לבקש את הפקתו של היתר חדש, אלא לבקש להכיר בקיומו של היתר בנייה שניתן כדין ואבד.
באשר למחלוקת בדבר 'החזקה על קיומו של היתר בנייה למבנים ישנים', דחה בית המשפט את עמדת החברה. ואולם, ועל אף שאימץ את החלטתה של וועדת הערר - הסתייג בית המשפט גם מעמדתה של זו.. נקבע כי חזקה לפיה מבנה שנבנה לפני שנים רבות – בין אם לפני קום המדינה או לפני חוק התכנון והבנייה – כלל לא קיימת בדין. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי הצדדים לא הצביעו על הוראת חוק או הלכה שנפסקה על ידי בית המשפט העליון, הקובעת חזקה שכזו ומחייבת את בתי המשפט המחוזיים.
עוד נקבע כי אין הצדקה לקיומה של חזקה עובדתית לפיה מבנה שלא נמצא לו היתר, ייחשב ככזה שניתן לו היתר שאבד. בנימוקיו ציין בית המשפט המחוזי כי עוד בשנת 1936 קבע המנדט הבריטי הסדרים לפיהם כל בניית מבנה חייבה הוצאת היתר בנייה. ומשכך אין לקבל את הגישה לפיה קיים קשר בין חקיקת חוק חדש או היווסדה של המדינה, לבין אובדן ההיתרים.
נקבע כי אין מקום לקבוע חזקה כלשהיא בעניין זה, וכי יש לדון בכל מקרה על פי נסיבותיו. כך למשל, ניתן להכיר בהיתר בנייה שאבד, במקרים חריגים כדוגמת שריפה בארכיון הוועדה המקומית או כאשר מדובר באדם פרטי שחלפו 70 שנה מאז הוצאת ההיתר שאבד. ואולם, כאשר מדובר ברשות מקומית הקיימת מלפני קום המדינה, כאשר לא התרחשו נסיבות חריגות כגון שריפה או הצפה, או כשמדובר בגוף העוסק בדרך קבע בניהול מקרקעין – כפי שעושה החברה מאז שנת 1938 – הדעת נוטה לכך שההיתר לא אבד, אלא לא ניתן מעולם.
לאור זאת, בית המשפט המחוזי דחה את העתירה, וקבע כי נוכח הבנייה הלא חוקית שביצעה החברה במקרקעין והשימוש האסור שעשתה בהם לאורך השנים, אין לאפשר לה "זמן התארגנות" ממושך, וכי די והותר ב-45 יום לפינוי מהמבנים לפני הריסתם.
(עתמ (חי') 12931-05-21 הימנותא בע"מ נ' וועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
