ביהמ"ש העליון חייב עירייה להתיר שימוש בתת-קרקע של שטח ציבורי פתוח – לטובת חניון פרטי
האם תוכנית איחוד וחלוקה עשויה לחייב בעלי מקרקעין לאפשר שימוש בתת-הקרקע לטובת מקרקעין סמוכים? בית המשפט העליון הפך את החלטת המחוזי וחייב עירייה להתיר שימוש בתת-קרקע של שטח ציבורי פתוח – לטובת חניון פרטי
דיני הקניין ודיני התכנון והבנייה, הינם שתי מערכות דינים נפרדות המקיימות ביניהן יחסי גומלין. המתח האינהרנטי שבין שתי מערכות דינים אלו, נובע בעיקרו מההגבלות והתנאים הקבועים בחוקי התכנון, אשר אינם מאפשרים לבעלי זכויות קנייניות במקרקעין לפעול בהם כרצונם, אלא מכפיפים זכויות אלו להוראות ולכללים תכנוניים, כגון: היקף הבנייה המותר, ייעוד המקרקעין ואופן השימוש בהם, הטלת תשלומי חובה בגין השבחה ועוד.
דוגמה מובהקת למתח וליחסי הגומלין שחלים בין שתי מערכות הדינים, באה לידי ביטוי בתוכניות "איחוד וחלוקה" המאפשרות למוסדות התכנון לפעול לאיחודם של מקרקעין עצמאיים ולחלקתם מחדש, ולקבוע הוראות לצורך פיתוח וניצול מיטבי של המקרקעין, לטובת בעלי הקרקע והציבור הכללי.
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע ביחס למעמדה של הוראה בתוכנית איחוד וחלוקה, אשר התירה הקמה של חניה תת-קרקעית מתחת לשטח ציבורי פתוח שהועבר לבעלות העירייה.
נסיבות המקרה:
ענייננו בחברה יזמית שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), לרכישת זכויות חכירה במגרש המצוי בתחומי העיר יהוד. במסגרת הוראות המכרז, נקבע בין היתר, כי על המגרש חלה תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה, וכי הוראותיה מהוות חלק בלתי נפרד מתנאי ההתקשרות במכרז.
בתוכנית זו, שקודמה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועיריית יהוד ואושרה בשנת 2007, נקבע כי במגרש שרכשה החברה ניתן להקים בית דיור מוגן (120 יחידות דיור) ואילו ביחס למגרש הסמוך נקבע כי זה ישמש כשטח ציבורי פתוח ("מגרש השצ"פ"). על אף ייעודו הציבורי, נקבע בהוראות התוכנית כי במגרש השצ"פ תותר הקמה של חניה תת-קרקעית לבית הדיור המוגן שיוקם בסמוך ואף צוין במפורש כי "כל השטחים לצרכי ציבור יופקעו ויירשמו על שם עיריית יהוד, בכפוף להענקת זיקת הנאה לטובת חוכרי הדירות וחכירה מהוונת לחניה ומעבר בכל מרתפי החניה מתחת למגרשי המגורים...".
בהמשך להשלמת רכישת זכויות מרמ"י ובהתאם להוראות התוכנית, הגישה החברה בשנת 2012 בקשה למתן היתר בנייה להקמת בית דיור מוגן במגרש שרכשה וכן בניית מרתף חניה במגרש השצ"פ. לאחר שהשלימה את התנאים הדרושים להיתר, פנתה החברה לעירייה, לטובת עריכת הסכם להסדרת זכות השימוש בתת-הקרקע של מגרש השצ"פ, וזאת בהתאם לדרישת העירייה במסגרת החלטתה לאשר את הבקשה להיתר הבנייה. עם זאת, מועצת העירייה החליטה לדחות את בקשת החברה לעריכת הסכם ביחס לשטחי החניה מתחת לשצ"פ, בנימוק לפיו מגרש השצ"פ מהווה משאב ציבורי, וככלל – אין להתיר בו שימוש לגופים פרטיים.
בשל החלטה זו, עתרה החברה לבית המשפט המחוזי, ומשזה קיבל את עמדת העירייה – ערערה החברה לבית המשפט העליון. לטענתה, זכות הבעלות שהוקנתה לעירייה במגרש השצ"פ על פי תוכנית איחוד וחלוקה המהווה דין לכל דבר ועניין, כפופה להסדרת זכויותיה של החברה להקמת חניון, ומשכך העירייה אינה רשאית לסרב להתיר לחברה שימוש בתת-הקרקע של המגרש.
מנגד, טענה העירייה כי לא ניתן לחייב בעלים של מקרקעין לחתום על הסכם בניגוד לרצונו ועל כן היא רשאית לסרב לחברה לפעול בשטח המצוי בבעלותה ואינו מיועד לשימוש פרטי. עוד טענה העירייה כי התוכנית לא העניקה לחברה זכויות קניין במגרש השצ"פ וכי לחברה עומדת האפשרות לפעול להקמת חניון תת-קרקעי בשטח המגרש שרכשה מרמ"י. כמו כן, טענה העירייה כי אף אם תסכים לערוך הסכם להסדרת השימוש בחניון שייבנה מתחת לפני הקרקע, התקשרות שכזו מצריכה את אישורו של שר הפנים לפטור ממכרז, שכן הקצאת זכויות במגרש השצ"פ מחייבת עמידה מלאה בהוראות חוק חובת מכרזים.
החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי העברת זכות הבעלות בשטח השצ"פ מבעלות המדינה לידי העירייה, כפופה להוראות התוכנית ומיועדת להגשמתן, ובכלל זה – ההוראות הנוגעות להתרת שימוש בתת-הקרקע עבור חניון לבית הדיור המוגן.
נקבע כי לא ניתן לקבל את עמדת העירייה ואת הכרעת בית המשפט המחוזי לפיהן "יש בעלים, והוא הקובע מה ייעשה ומה לא ייעשה ברכושו", וכי העירייה לא רשאית לפעול בשטח השצ"פ כעולה על רוחה, תוך התעלמות מהוראות התוכנית אשר מתירות שימוש בתת-הקרקע לטובת בית הדיור המוגן. בנוסף, ציין בית המשפט העליון כי לאור העובדה שהוראות התוכנית היוו חלק בלתי נפרד מתנאי המכרז לפיו רכשה את הזכויות במגרש להקמת בית הדיור המוגן – נוצרה הסתמכות לגיטימית של החברה על יכולתה להקים ולעשות שימוש בחניון תת-קרקעי במגרש השצ"פ, ומשכך יש להעדיף את עמדתה.
כמו כן, נדחו טענות העירייה לפיהן ההתקשרות עם החברה טעונה מכרז או אישורו של שר הפנים. נקבע כי אין מדובר על מצב דברים בו מבקשת רשות ציבורית להזמין שירותים או להקצות נכס ציבורי, באופן המחייב הליך תחרותי בדמות מכרז. מדובר בנסיבות בהן קיימות הוראות תכנוניות, שאותן קידמה העירייה בעצמה, ואשר העניקו לחברה את הזכות לשימוש בתת-הקרקע.
לאור זאת, ובהסתמך על הוראות התוכנית, הורה בית המשפט העליון על ביטול החלטת בית המשפט המחוזי והורה לעירייה לחתום ללא דיחוי על הסכם עם החברה להסדרת זכות השימוש בתת-הקרקע במגרש השצ"פ, בהתאם לתנאי התוכנית.
(עעמ 8051/18 אונירם יזמות בע"מ נ' עיריית יהוד-מונסון)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
