האם הצמדת שטח משותף לדירה מקנה זכות בנייה בשטח המשותף?
בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין, וזאת לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו, על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
ב״משפטון״ זה נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש המחוזי בשאלה קניינית זו.
נסיבות המקרה:
נסיבות המקרה:
במקרה הנדון, בעלי דירת גג בגבעתיים, הגישו עתירה על החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את הערר כנגד הוועדה המקומית (להלן: ״בעלי דירת הגג״). ועדת הערר החליטה שלא ליתן היתר בנייה בדיעבד לתוספת הבנייה שנבנתה על השטח המוצמד לגג דירתם של בעלי דירת הגג, כיוון שהבקשה להיתר בנייה הייתה ללא הסכמת יתר דיירי הבניין בבית המשותף (להלן: ״דיירי הבניין״).
בעלי דירת הגג העלו שתי טענות חלופיות. האחת, שבנסיבות העניין אין צורך בהסכמת בעלי הדירות, שכן זכויות הבנייה הוקנו לעותרים מכוח "תוכנית הגגות", תוכנית בה נקבעו הוראות ותנאים בכל הנוגע לבנייה על גגות בתי מגורים בגבעתיים (להלן: "תוכנית הגגות"). לטענתם תוכנית הגגות מהווה מעין דבר חקיקה, ופרשנות נכונה של התוכנית היא שכאשר שטח הגג כבר מוצמד לדירתם, לא נדרשת הסכמה של דיירי הבניין כאמור. לחלופין, אם אכן נדרשת הסכמה, היא ניתנה, בין אם על ידי הסכמת הנציגות, או מכוח המפרט שצורף להסכם המכר, ובו הופיעו סעיפים טכניים של הדירה, לרבות סעיף המצמיד את שטח הגג לדירת הגג. לטענתם, דינו של המפרט כדין תקנון הבית המשותף. לבסוף בעלי דירת הגג טענו לאכיפה בררנית, שכן חלק מדיירי הבניין ביצעו פעולות דומות לפעולה שהם מבקשים כעת. ולכן, אם לא יאשרו את בקשתם ליתן היתר בנייה, יהיה מדובר באכיפה בררנית.
ועדת הערר המחוזית והוועדה המקומית (להלן: "ועדות התכנון") טענו כי הצמדת הגג לדירת בעלי דירת הגג אינה מייתרת את הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף לניצול זכויות הבנייה. כמו כן, לא די בהסכמה של נציגות הבית המשותף ונדרשת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף בשיעור הקבוע בהוראות חוק המקרקעין. בהקשר זה, ועדות התכנון טענו כי הסעיף של תקנון הבית המשותף, המאפשר שינויים מסוימים בדירה בכפוף לקבלת הסכמת הנציגות בלבד, אינו רלוונטי, שכן אינו חל על ניצול זכויות בנייה או הרחבת הדירה.
החלטה:
ביהמ"ש דחה את העתירה, וזאת ממספר נימוקים כדלקמן: הצמדת גג או שטח כשלעצמה אינה מקנה זכויות בנייה על השטח המוצמד. על מנת לנצל זכויות בנייה בבית משותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות, כפי שנקבע בחוק. בעניין תוכנית הגגות, קבע ביהמ"ש כי התוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבנייה לבעל דירה זה או אחר. לכן, אין בתוכנית זו כדי להעניק לעותרים את זכויות הבנייה על הגג. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי לא ניתן לראות במפרט חלק מתקנון הבית המשותף, ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בנייה על הגג לבעלי דירת הגג.
באשר להסכמת הנציגות, ההסכמה שניתנה עוסקת בשינוי בקירות חיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחי דלתות וחלונות) ואין היא עוסקת בהרחבת הדירה או בניצול זכויות בנייה משותפות לצורך כך. משכך, ולמרות טענותיהם של בעלי דירת הגג, ביהמ"ש קבע כי הם נדרשים להסכמת 75% מכלל דיירי הבניין על מנת לקבל היתר בנייה כדין.
באשר לטענת בעלי דירת הגג בעניין אכיפה בררנית, לפי ביהמ"ש לא ניתן ללמוד על בסיס מה אושרו הבקשות בדירות אחרות. וגם אם כך נהגה הוועדה המקומית בעניין זה, מדובר בעתירה מנהלית במסגרתה נבחנת השאלה אם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר המצדיקה התערבות ביהמ"ש, ועל כך התשובה שלילית.
העתירה נדחתה ונפסקו הוצאות לדיירי דירת הגג.
[עתמ (ת״א) 10052-06-22 דודי נייס נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב].
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
