המחוזי: רוכש נכס לא יכול לעכב תשלומים - גם אם המוכר הסתיר חריגות בנייה
על אף ההפרה היסודית שהפרו המוכרים את ההסכם, לא עמדה לרוכשים הזכות לעכב את מלוא התשלום, ובכך גם הם הפרו הפרה יסודית את ההסכם
בהתאם לדיני החוזים, כאשר צד לעסקה מפר באופן יסודי את התחייבויותיו, עומדות בפני הצד הנפגע שלוש אפשרויות פעולה: לפעול לביטול החוזה; לקיים את החוזה ("אכיפה"); ולתבוע פיצויים. מטבע הדברים, הצד הנפגע לא רשאי לדרוש את ביטולו של החוזה ובמקביל לפעול לאכיפתו, אולם הוא רשאי לדרוש את ביטולו או קיומו של החוזה – בצירוף דרישה לקבלת פיצויים. עם זאת, לאורך השנים קבעו בתי המשפט כי זכותו של הצד הנפגע לפעול בהתאם לחלופות שהוזכרו מעלה, כפופה לעיקרון תום הלב, החולש על פני החקיקה האזרחית כולה ועל דיני החוזים בפרט. מכוח עיקרון זה, חלה חובה על צדדים לחוזה לנהוג בתום לב במילוי חיובים או זכויות הנובעים מהחוזה. כלומר, על פי עיקרון זה, צד לחוזה אינו מחויב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים שלו, אך נדרש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, לשם הגשמת מטרת החוזה. בתוך כך, נקבע לא אחת כי עמידה דווקנית על זכות מטעם הצד הנפגע מהפרת חוזה עלולה להוות כשלעצמה – הפרה של חובת תום הלב.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד, אשר דן במחלוקת בין צדדים לעסקת מכר. ובתוך כך נדרש ביהמ"ש להכריע בשאלה – האם כל הפרה יסודית מצד המוכר מקנה לקונה, הצד הנפגע, זכות לעכב תשלומים בהם התחייב כלפי המוכר, הצד המפר?
נסיבות המקרה:
ענייננו בבית מגורים בנס-ציונה, שזכויות החכירה בו הוענקו לזוג חוכרים, בהתאם להסכם חכירה שנחתם בינם לבין רשות מקרקעי ישראל. בטרם נרשמו זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), מכרו החוכרים את זכויותיהם בנכס לזוג רוכשים, וזאת בתמורה לסך של כשלושה מיליון שקלים. במסגרת הסכם המכר, הסכימו הצדדים כי לאחר ביצוע התשלום הראשון והשני (בסך כולל של 260 אלף שקלים), יקבלו הרוכשים חזקה בנכס כ'שוכרים', ואף התחייבו לשלם דמי שכירות עד לתשלום יתרת התמורה. כמו כן, ומאחר שזכויות החכירה טרם נרשמו על שם המוכרים, הוסכם כי יתרת התמורה תשולם על ידי הרוכשים, רק לאחר רישום זכויות המוכרים בטאבו, ובמקביל לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
ואכן, בסמוך לחתימת ההסכם, שילמו הרוכשים את הסך הדרוש למסירת הנכס על-פי ההסכם, ונכנסו להתגורר בו כשוכרים. כעבור כשנה, נרשמו זכויות החכירה על שם המוכרים בטאבו, וזאת לצד הערת אזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים. על אף זאת, סירבו הרוכשים לשלם את יתרת התמורה, בטענה כי המוכרים הציגו בפניהם מצג שווא באשר למצבו התכנוני של הנכס, תוך הסתרת חריגות בנייה משמעותיות שבוצעו בנכס (חריגה של כ-90 מ"ר ממה שהותר בהיתר הבנייה, שימוש עיקרי בשטחי שירות, שינויים בחזית הבית ועוד). בנוסף, ועל אף שהחזקה בנכס עדיין בידם, חדלו הרוכשים גם מתשלום דמי השכירות עליהם הסכימו הצדדים. מנגד, טענו המוכרים כי בדיקת מצבו התכנוני של הנכס הוטלה על הרוכשים במסגרת הסכם המכר, ומשכך דרשו לקבל את יתרת התמורה שטרם שולמה. משסירבו הרוכשים לכך, דרשו המוכרים לבטל את ההסכם ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים.
לאור זאת, הגישו הצדדים תביעות הדדיות לבית המשפט המחוזי. לטענת הרוכשים, למרות הצהרות המוכרים לפיהן בית המגורים נבנה כדין בשטח של 250 מ"ר, התברר כי במסגרת היתר הבנייה אושרה בנייה של 160 מ"ר, וזאת לצד חריגות ושימושים חורגים נוספים בנכס. בהקשר זה, הפנו הרוכשים להוראות ההסכם, בהן נקבע כי: "המוכר מתחייב בזאת, כי מיום חתימת הסכם זה ועד לרישום הזכויות בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, יסיר על חשבונו כל עיקול ו/או שיעבוד ו/או זכות מגבילה אחרת, שיוטלו על הדירה... והקונה יהיה רשאי להפסיק את התשלומים לפי הסכם זה מבלי שייחשב הדבר להפרה מצידו, עד להסרת המניעה". משכך, טענו הרוכשים כי הם רשאים להשהות את התמורה עד להסדרת החריגות בנכס.
המוכרים מצדם דחו את טענות הרוכשים, וציינו כי הרוכשים נהגו שלא בתום לב, עת שבחרו להימנע מתשלום יתרת התמורה, ובמקביל סירבו לבטל את הסכם המכר, אלא ההיפך מכך: הרוכשים דרשו אכיפה של החוזה. כמו כן, המוכרים הפנו להוראות הסכם המכר, בהן הצהירו הרוכשים כי ערכו את כלל הבדיקות התכנוניות לנכס – ובכלל זה היתרי הבנייה ומצבו הפיזי. בשל כך, ביקשו המוכרים להורות על ביטול ההסכם ותשלום הפיצוי המוסכם בסך של 310 אלף שקלים, כפי שנקבע בהסכם.
החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הרוכשים, לפיה המוכרים הציגו בפניהם מצג שגוי בקשר למצבו התכנוני של הנכס – באופן המהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. נקבע כי 'חובת הגילוי' שחלה על מוכר של נכס, מטילה עליו חובה אקטיבית לגלוי מלוא הנתונים הידועים לו – ומשכך המוכרים אינם יכולים לפטור את עצמם מחובה זו, בטענה לפיה הרוכשים הצהירו שבדקו את הנכס ואת מצבו התכנוני.
עם זאת, נקבע כי מאחר שהרוכשים לא פעלו לביטול ההסכם, אלא בחרו להודיע למוכרים כי הפרת ההסכם מקנה להם את הזכות לעכב את תשלום יתרת התמורה עד להכשרת חריגות הבנייה – יש לראותם כמי שהפרו את ההסכם. בהקשר זה, דחה בית המשפט את טענת הרוכשים, לפיה תנאי ההסכם מאפשרים להם להשהות את תשלום התמורה. נקבע כי הוראות אלו אינן מתייחסות למגבלות "ישנות" שהיו קיימות בנכס במועד החתימה (כדוגמת חריגות הבנייה), אלא רק מגבלה שנוצרה לאחר חתימת ההסכם מקימה את הזכות לעכב את התשלומים עד להסרתה. על כן, נקבע כי אי-תשלום יתרת התמורה על ידי הרוכשים הינו שלא כדין, ומהווה הפרה יסודית של הסכם המכר.
בנוסף לקביעה זו, ציין בית המשפט כי מנסיבות מקרה זה עולים סממנים נוספים המעידים על חוסר תום לב מטעם הרוכשים. ובין היתר, העובדה כי חדלו מתשלום דמי השכירות, ולמעשה החזיקו בנכס כ"בן-ערובה" במשך חודשים רבים מבלי לשלם את הסכום שהתחייבו לו, וכן סירבו להעברת הסכומים שאינם שנויים במחלוקת, תוך עיכוב הסכומים הדרושים להסדרת החריגות בלבד.
לאור זאת, בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הרוכשים, וקבע כי הסכם המכר שערכו הצדדים בטל, וכן הורה על מחיקת הערת האזהרה של הרוכשים. עם זאת, בית המשפט מצא שלא להיעתר לבקשת המוכרים לקבלת הפיצוי המוסכם, וזאת בשל הפרת חובת הגילוי בדבר חריגות הבנייה בנכס.
(תא (מרכז) 17148-02-21 אברהם שוקר נ' משה ששון)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
