האם בסמכות עירייה לרכוש בעלות בשטח מבונה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה?
בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה והלכות שנקבעו בפסיקה, ועדה מקומית זכאית לרכוש בעלות במקרקעין בשתי דרכים: על ידי הפקעה או באמצעות הקצאת שטחים לצורכי ציבור בתוכנית לאיחוד וחלוקה של מקרקעין. בהתאם להוראות החוק, הליך קנייני-תכנוני זה מאפשר למוסדות התכנון לקבוע בתוכנית הוראות לאיחוד של מגרשים וכן הוראות "בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם...". השימוש במנגנון זה, נועד בין היתר, להביא לחלוקה יעילה של המקרקעין שנכללו בתחומי התוכנית, ולאפשר את פיתוחם לטובת בעלי הקרקע והציבור הכללי.
עם זאת, הוראות חוק התכנון והבנייה מגדירות את המונח 'מגרש' כ-"יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד... אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו". מכאן, עולה השאלה – האם במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, רשאית רשות מקומית לרכוש בעלות בשטח מבונה, או שמא המונח 'מגרש' מתיר שימוש במנגנון זה ביחס לקרקע פנויה בלבד?
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש לאחרונה להכריע במחלוקת בין בעלים של מקרקעין לבין עיריית ירושלים, באשר להוראות בתוכנית מתאר שחייבו את הבעלים להקצאת שטחים מבונים, במסגרת מימוש זכויות הבנייה שהעניקה התוכנית?
נסיבות המקרה:
ענייננו במקרקעין המצויים בירושלים ורשומים בבעלות משותפת של שלושה בעלים. במסגרת תוכנית מתאר מקומית אותה יזמה אחת מבעלות הקרקע ושקיבלה תוקף בשנת 2004 – אושרה בין היתר, הגדלה של זכויות הבנייה המותרות במקרקעין, לצד הוראות המחייבות הקצאת שטח של 350 מ"ר לבעלות העירייה וללא תמורה, בבניינים החדשים שייבנו במקרקעין.
לאחר אישור התוכנית ובמסגרת הבקשה להיתר בנייה, חתמו הבעלים על כתבי התחייבות כלפי עיריית ירושלים והוועדה המקומית, ולפיהם התחייבו לפעול להעברת השטח המיועד לחזקת העירייה ורישומו על שמה, וזאת כתנאי לקבלת טופס 4 ותעודת גמר. ואולם, לאחר השלמת הבנייה, סירבו הבעלים להעברת השטח המיועד לעירייה לידיה. על כן, הגישה זו תביעה לבית המשפט המחוזי כנגד הבעלים, במסגרתה דרשה להורות על העברת השטח שנבנה במקרקעין ושיועד לה, לבעלותה וחזקתה.
מנגד, טענו הבעלים כי העירייה פעלה בחוסר סמכות, עת שביקשה לקבל את השטח המיועד לידיה. לשיטתם, על אף שהתוכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה, לא ניתן לפעול להקצאת זכויות באמצעות מנגנון זה בשטחים בנויים. בהקשר זה, טענו הבעלים כי הגדרת המונח 'מגרש' בחוק, מחייבת פרשנות לפיה הקצאת שטחים באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה, יכולה להיעשות בקרקע פנויה בלבד, בעוד שבמקרה זה מבקשת העירייה לרכוש בעלות בשטח מבונה. עוד טענו הבעלים, כי חתימתם על גבי כתבי ההתחייבות נעשתה באמצעות "כפייה כלכלית", שכן ללא חתימתם על כתבי ההתחייבות לא יכלו להשלים את הפרויקט וליהנות מפירותיו.
בית המשפט המחוזי אומנם ציין כי העירייה והוועדה המקומית לא פעלו כראוי במישור החוקי-תכנוני (קרי – לא בוצעה הפקעה כדין וכן התוכנית החדשה נעדרה התייחסות מפורשת ל-"צורך הציבורי" שבגינו מבוקש השטח המיועד) – אולם קבע במקביל, כי התחייבות הבעלים על פי כתבי ההתחייבות מחייבת את העברת השטח המיועד לידי העירייה. כלומר, החלטת בית המשפט המחוזי התקבלה בהתבסס על התחייבות הבעלים במישור "דיני החוזים", להבדיל מהוראות חוק התכנון והבנייה. בעקבות החלטה זו, ערערו הצדדים לבית המשפט העליון.
החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את עמדת העירייה, וקבע כי העירייה רשאית לרכוש בעלות בשטח שהוא חלק ממבנה בנוי, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. נקבע כי השימוש במנגנון איחוד וחלוקה נועד בעיקרו לביצוע חלוקה יעילה יותר של השטחים הכלולים במתחם התוכנית – ולצורך הגשמת תכליות אלה ניתן לראות במונח 'מגרש', יחידת קרקע שאינה בהכרח קרקע ריקה ופנויה.
בהקשר זה, ציין בית המשפט העליון כי קבלת הפרשנות המוצעת על ידי הבעלים, תביא לפגיעה משמעותית באינטרס הציבורי, ובסמכותו של מוסד התכנון לפעול להתאמת המצב התכנוני לצרכים התכנוניים הקיימים. שכן, קבלת עמדת הבעלים לא תאפשר לוועדות התכנון לקבוע הוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה במקרקעין שאינם פנויים לחלוטין, כמו מקרקעין נטועים, ותיצור קושי ממשי בפיתוח תכנוני במרכזי ערים, שעל פי רוב אינם מתאפיינים בריבוי קרקעות ריקות.
בנוסף, בית המשפט העליון דחה את טענת הבעלים לפיה חתימתם על כתבי ההתחייבות להעברת השטח המיועד נעשתה תוך כפייה, וקבע כי כתבי ההתחייבות נחתמו מתוך שיקול כלכלי מובהק, שבבסיסו רצונם לקבל היתר בנייה לפרויקט במהירות האפשרית.
לאור זאת, בית המשפט קיבל את ערעור העירייה, וקבע כי זו רשאית לקבל את זכויות הבעלות בשטח המיועד.
(עא 731/17 מראות ירושלים בע"מ נ' עיריית ירושלים)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
