האם וכיצד יש להתייחס לבנייה בלתי חוקית בהערכת שווי מקרקעין לצורך חיוב בהיטל ההשבחה?
בנייה ללא היתר ומשמעותה לעניין היטל השבחה
בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, ביצוע עבודות בנייה במקרקעין מחייב עמידה בשני מישורים משלימים: בשלב ראשון, עמידה במישור 'התכנוני' ולפיו הבנייה והשימוש אותם מבקשים לבצע במקרקעין, תואמים לתוכנית ("תב"ע") החלה על המקרקעין. בנוסף, יש לעמוד במישור 'הרישוי', המחייב קבלת היתר בנייה התואם לתוכניות התקפות, ממוסדות התכנון.
למרות זאת, ישנם מקרים בהם הבנייה אינה מבוצעת בהתאם לסדר הדברים המקובל. ישנם מקרים בהם ניתן תוקף ל"תוכנית מכשירה", המאשרת בדיעבד שימושים או בנייה שבוצעו בניגוד להוראות תוכנית או היתר בנייה. עם זאת, אין די באישור תוכנית מכשירה, ובהתאם להוראות החוק נדרש בעל הזכויות במקרקעין להשלים את הליכי הרישוי, ולקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית. כלומר, כפי שקיימת חובה לקבלת היתר התואם לתוכניות המאושרות ביחס למקרקעין, טרם ביצוע העבודות, כך יש "להכשיר" בנייה בלתי חוקית באמצעות היתר בנייה – אף אם זה ניתן לאחר מעשה.
הכשרת חריגות בנייה בדיעבד, באמצעות "תוכנית מכשירה" מעלה לא אחת שאלות בנוגע לאופן חישוב ההשבחה שנבעה לבעל הזכויות במקרקעין מאישור התוכנית, וכפועל יוצא מכך – מחלוקות באשר לגובה היטל ההשבחה שבעל המקרקעין יידרש לשלם.
על פי חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה כפוף לקיומם של שני תנאים מצטברים: עליית ערך המקרקעין, וכי העלייה נבעה מאישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. לצורך חישוב עליית הערך שנבעה מאחת מהפעולות התכנוניות המנויות בחוק, יש להעריך את שווי המקרקעין בשני מועדים: לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש שיתקבל מחיסור שווי המקרקעין במצב הקודם משוויים במצב החדש, מגלם את ההשבחה שנבעה מאישור הפעולה התכנונית. היטל ההשבחה שיידרש בעל הזכויות לשלם לרשויות התכנון הינו 50% משווי ההשבחה.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם וכיצד יש להתייחס לבנייה בלתי חוקית שהוכשרה בדיעבד על ידי תוכנית, והאם יש לכלול את חריגות הבנייה בהערכת שווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה?
נסיבות המקרה:
ענייננו בחלקת מקרקעין באזור התעשייה 'מורשה' שברמת השרון, שבהתאם לתוכניות ולהיתר בנייה משנת 1990 – נבנה בה מבנה תעשייתי בן שתי קומות. לאחר השלמת בניית המבנה, לאור העובדה כי כל אחת מקומות המבנה נבנתה עם תקרה גבוהה, בוצע "פיצול" של חלק מהקומה הראשונה של המבנה לשתי קומות, וזאת בניגוד להיתר הבנייה ולתוכניות שחלו באותה עת.
בשלהי שנת 2009 אושרה תוכנית חדשה ביחס למקרקעין אשר שינתה את ייעודם למשרדים, וכן התירה תוספת של שתי קומות נוספות ("תוכנית מכשירה"). כשנה לאחר אישור התוכנית החדשה, רכשה חברה את הזכויות במקרקעין מבעליהם, ובמסגרת הסכם המכר התחייבה לשאת בהיטל ההשבחה שיחול בגין אישור התוכנית החדשה.
בתוך כך, הפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דרישת תשלום היטל השבחה לחברה, בסך של כ-17 מיליון שקלים. החברה מצידה התנגדה לשומת הוועדה, והצדדים פנו לשמאית מכריעה. בהתאם לחוות דעתה, המליצה השמאית המכריעה כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של כ-3 מיליון שקלים בלבד. הוועדה המקומית חלקה על חוות דעת זו, וערערה בפני וועדת הערר המחוזית. ולאחר שזו אימצה את החלטת השמאית המכריעה – ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי.
לטענת הוועדה המקומית, השמאית המכריעה התעלמה מחריגות הבנייה שבוצעו בבניין, ולפיהן בוצע פיצול של הקומה הראשונה לשתי קומות. לטענת הוועדה יש לכלול את שווי הבנייה הלא חוקית ש"הוכשרה", במסגרת הערכת השווי של המקרקעין לאחר אישור התוכנית ("במצב החדש"). כלומר, לשיטת הוועדה, יש להתעלם מחריגות הבנייה בהערכת שווי המקרקעין טרם אישור התוכנית החדשה, מאחר שאלה בוצעו בניגוד לתוכניות שחלו דאז – אולם יש לכלול רכיב זה בהערכת שווי המקרקעין שלאחר אישור התוכנית. זאת מאחר שזו "הכשירה" את פיצול קומות הבניין (הרשאה לבניית ארבע קומות "במצב החדש", חלף שתי קומות שהותרו "במצב הקודם"). עוד ציינה הוועדה המקומית, כי קבלת עמדת החברה תביא למצב אבסורדי, לפיו "החוטא יוצא נשכר", ולמעשה תתמרץ עברייני בנייה בעתיד.
מנגד, טענה החברה כי צדקה השמאית כאשר ערכה "קיזוז" של שווי הבנייה הבלתי חוקית משווי המקרקעין טרם אישור התוכנית ולאחריה. לשיטתה, הבנייה הבלתי חוקית הייתה קיימת טרם אישור התוכנית החדשה ("במצב הקודם"), וקיימת גם לאחר אישורה ("במצב החדש"). ומשכך, אי-הכללת רכיב זה בהערכת השווי נעשתה כדין.
החלטה:
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, וקבע כי אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה.
נקבע כי הכללת הבנייה הבלתי חוקית בהערכת שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית ("במצב החדש"), תהווה למעשה קנס עקיף על החברה, שכן לא מדובר בעליית ערך שנבעה מאישורה של פעולה תכנונית כלשהי, אלא ב"השבחה" שנבעה מבנייה בלתי חוקית – וזו אינה מוכרת על פי דין כהשבחה החייבת בתשלום היטל. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט, כי על פי הוראות החוק, אין לקבל את טענת הוועדה המקומית לפיה ככל שיש התעשרות ביחס למקרקעין, יש לגבות בגינה היטל השבחה – אלא רק בגין התעשרות שנבעה מהפעולה התכנונית.
עוד הזכיר בית המשפט כי שומת השמאית המכריעה אכן כללה השבחה שנבעה מאישור התוכנית החדשה, ובכלל זה שינוי הייעוד והתרת בניית שתי קומות נוספות במקרקעין. עם זאת, נקבע כי התוכנית החדשה, כשלעצמה, לא הכשירה את חריגות הבנייה, אלא רק העניקה את האפשרות להכשיר את חריגת הבנייה באמצעות היתר בנייה חדש שיופק בהתאם להוראות התוכנית החדשה. כלומר, למרות אישור התוכנית, פיצול הקומה הראשונה לשתי קומות ממשיך להוות בנייה בלתי חוקית, וזאת עד להסדרתה באמצעות היתר בנייה התואם לתוכנית החדשה.
לאור זאת, דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, וקבע כי חוות דעת השמאית המכריעה אשר "קיזזה" את שווי חריגת הבנייה משווי המקרקעין טרם אישור התוכנית ולאחריה, נערכה כדין ותואמת לתכליות העומדות בבסיס החיוב בהיטל השבחה.
(עמנ (ת"א) 52035-12-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בלורי בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
