​"תקנת השוק": מתן אמון במתחזה אינו מהווה "הסתמכות על המרשם"

 
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי אין בכוחה של תקנת השוק לרפא פגמים חיצוניים שאינם נעוצים ברישום שגוי, כדוגמת התחזות לבעל זכויות
 
"תקנת השוק במקרקעין" הינה הסדר משפטי שנועד להכריע בתחרות זכויות שבין בעלים של נכס מקרקעין לבין רוכש שנקלע למעשה מרמה ו"רכש" את המקרקעין ממי שאינו בעליהם. באמצעות הסדר זה – אשר מקובל בשיטות משפט רבות עוד מימי קדם ואף זכה להתייחסות בכתביהם של מלומדים כדוגמת הרמב"ם ("הלכות גנבה") – מוסדר המתח המובנה שחל בין הצורך להגנה על זכויות הבעלים המקורי, לבין האינטרס של רוכש תם לב ושמירה על אמינות המרשם.
 
בתוך כך, קבע המחוקק הישראלי בחוק המקרקעין כי: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". כלומר, הוראות החוק מורות על מתן עדיפות לבעלים המקורי של הנכס כברירת מחדל. אלא אם יעמוד הרוכש בשלושה תנאים מצטברים: תשלום תמורה עבור הנכס, רכישת הנכס נעשתה בהסתמך על פגם במרשם המקרקעין ("טאבו") וכי התקשר בהסכם רכישה בתום לב.
 
בשל הפגיעה המשמעותית בזכויות הקניין של הבעלים המקורי ש"נושל" מהנכס שבבעלותו, הקשיחו בתי המשפט את המבחנים החלים על כל אחד משלושת התנאים. כך למשל, נקבע כי התנאי העוסק ב"הסתמכות על המרשם" אינו כולל טעויות ופגמים חיצוניים למרשם, כדוגמת "פגמים בזיהוי" המוכר, אלא חל רק מקרים בהם נפל פגם במרשם עצמו. כמו כן, נקבע כי רוכש המבקש לטעון להגנתה של תקנת השוק, נדרש להוכיח כי שילם עבור הנכס תמורה ריאלית, וזאת להבדיל מהבטחה לתשלום שטרם נפרע או תשלום סמלי. גם ביחס לשאלת תום ליבו של הרוכש החמירו בתי המשפט וקבעו בין היתר כי "די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום הלב של הרוכש".
 
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שנדרש להכריע בתביעה שהוגשה על ידי בעליהם המקורי של מקרקעין בהרצליה, ובמסגרתה ביקש להצהיר על ביטול רישום הבעלות על שמה של חברה פרטית, אשר רכשה את המקרקעין ממתחזה.  
 
נסיבות המקרה:
ענייננו בשתי חלקות מקרקעין בהרצליה, שנרשמו בשנת 1975 על שמו של תושב ארצות הברית, לאחר שהזכויות בהן הועברו לידיו במתנה מהוריו. כארבעים שנים לאחר רישומו כבעלים ושלא בידיעתו – בוצע בשנת 2016 תיקון במרשם הזכויות, במסגרתו הוגש ללשכת רישום המקרקעין דרכון אמריקאי מזויף. הדרכון אומנם נשא את שמו של הבעלים, אך כלל תמונה ומספר דרכון שאינם שייכים לו וכן פרטים אישיים שגויים (כגון: תאריך וארץ לידה). חודשים ספורים לאחר ביצוע התיקון, התקשרה חברה פרטית בהסכם לרכישת המקרקעין עם מי שהתחזה לבעלים הרשום. התמורה עליה הסכימו הצדדים נקבעה על סך של כשלושה מיליון שקלים, וזאת על אף שהשווי הריאלי של המקרקעין הוערך באותה העת בסך של כחמישה מיליון שקלים. כמו כן, ובניגוד להוראות הסכם המכר, העברת התמורה כללה תשלום של כחצי מיליון שקלים לרשויות המס עבור מס השבח ואילו יתרת התמורה שולמה, לבקשת המתחזה, לחשבון בנק המנוהל בהונג-קונג ובמזומן. לאחר כחודשיים נוספים ממועד חתימת ההסכם, נרשמה החברה כבעלת הזכויות של שתי החלקות.   
לאחר שנודע לבעלים המקורי על העברת הזכויות במקרקעין ורישומן על שם החברה, עתר לבית המשפט בבקשה להורות על מחיקת שמה של החברה מהמרשם ורישום הבעלות על שמו. מנגד, טענה החברה כי רכשה את הזכויות במקרקעין בתום לב, בתמורה ובהסתמך על המרשם ועל דרכונו של המתחזה שהוצגו בפניה – ומשכך יש להכיר בבעלותה במקרקעין.
 
החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי החברה לא עמדה בנטל ההוכחה המצדיק את ההגנה שמעניקה "תקנת השוק". נקבע כי במועד חתימת הסכם המכר שערכו החברה והמתחזה, ייצג המרשם את מצב הזכויות במקרקעין כראוי ושיקף כי הבעלים המקורי הוא בעל הזכויות במקרקעין. כלומר, על אף שהמרשם כלל פגם בדמות מספר דרכון לא רלוונטי, לא היה כל ספק באשר לזהות הבעלים, וההתקשרות של החברה בהסכם המכר בוצעה עם מתחזה שעשה שימוש בדרכון מזויף כדי לחזק את המצג לפיו הוא הבעלים הרשום של המקרקעין. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי תקנת השוק במקרקעין נועדה לרפא פגמים שנפלו בעסקה עקב שיבוש במרשם – כגון מחיקה או שינוי רישום שבוצע עקב טעות מנהלית או מעשה מרמה – אך אין בכוחה של תקנת השוק לרפא פגמים חיצוניים למרשם שאינם נעוצים ברישום שגוי, כדוגמת התחזות לבעל זכויות על פי המרשם.
 
משכך, נקבע כי בנסיבות מקרה זה, ועל אף שנערך עדכון במרשם הזכויות באמצעות דרכון מזויף, ההתקשרות בהסכם המכר בוצעה תוך התחזות לבעלים המקורי ומשכך נפלה טעות בזיהוי, בשונה מהסתמכות על פגם במרשם. כמו כן, נקבע כי החברה לא הוכיחה כי המחיר שנקבע בהסכם המכר משקף שווי שוק ריאלי ומשכך לא קיימה את דרישת "התמורה". בהקשר זה  ציין בית המשפט כי חומר הראיות ונסיבות המקרה מעידים כי החברה הייתה מודעת לכך ששווי הרכישה לא שיקף את ערכם של המקרקעין וכי במועד החתימה החזיקה החברה בשמאות לפיה התמורה נמוכה בכ-40% מהשווי הריאלי של המקרקעין.
 
בנוסף, נקבע כי הנסיבות שקדמו להתקשרות החברה בהסכם והתנהלות המוכר המתחזה לאחר החתימה, ובאו לידי ביטוי בהנחה משמעותית מהתמורה הריאלית של המקרקעין לצד בקשה להעברת כספים לחשבון עלום במזרח הרחוק ובמזומן – מעידות לכל הפחות על "עצימת עיניים" מטעם החברה. על כן, נפסק כי לא ניתן לייחס לחברה עמידה בחובת תום לב, כנדרש על פי תקנת השוק במקרקעין.
 
לאור זאת, בית המשפט הורה על תיקון מרשם המקרקעין, באופן שיבוטל רישומה של החברה כבעלים של המקרקעין והשבת הזכויות על שמו של הבעלים המקורי.
 
(הפ (ת"א) 45382-03-19 ארנסט י. גפני נ' אילן - דימונה (1994) בע"מ)