גינדי כספי - עורכי דין - האם ציפייה לרווח עשויה להצדיק השבה בעילה של "עשיית עושר ולא במשפט"?

האם ציפייה לרווח עשויה להצדיק השבה בעילה של "עשיית עושר ולא במשפט"?

בית המשפט המחוזי: רשות מקרקעי ישראל "ישבה על הגדר", ובכך גילתה חוסר תום לב, ולכן תשיב דמי חכירה בסך 36 מיליון שקל
בהתאם לדיני "עשיית עושר ולא במשפט" – כדי למנוע התעשרות שלא כדין של אדם על חשבון רעהו - נדרש מי שקיבל נכס או טובת הנאה אחרת שנבעו מפעולה של אדם או גורם אחר, להשיב את טובת ההנאה או את שוויה לגורם אשר הביא להתעשרותו. בהתאם לכך, נקבע בחוק ובפסיקה כי אדם הטוען להשבה בגין התעשרותו של אחר, נדרש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: התעשרות על ידי קבלת נכס או טובת הנאה שלא על פי זכות קנויה בדין ו-קשר סיבתי בין ההתעשרות לבין פעולתו של הגורם האחר, זה הטוען כנגד ההתעשרות.

על פי רוב, התעשרות שלא כדין תיעשה על ידי פגיעה בזכות קניין של הפרט או פגיעה בזכות חוזית, אך אין היא מוגבלת לזכויות אלו בלבד. בתי המשפט הכירו בעבר גם בציפייה של אדם לרווח כעילה לחיוב בהשבה במסגרת דיני עשיית עושר וקבעו כי "ציפייה של אדם, אף אם אין היא עולה כדי זכות חוזית או קניינית, עשויה להיחשב לרכושו, ופגיעה בה עשוי שתוגן אף במסגרתם של דיני עשיית עושר ולא במשפט". עם זאת, כאשר מוגשת תביעה להשבת התעשרות שלא כדין, בעקבות פגיעה בציפייה לרווח, נדרש התובע לעמוד בתנאי נוסף לפיו – ההתעשרות מאופיינת בחוסר תום-לב ובהתנהגות פסולה הפוגעת בחוש ההגינות והצדק.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר דן בתביעה של בעלת זכויות חכירה כנגד רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי קידום הליכי תכנון במסגרתם הופרשו שטחים לטובת הציבור מתוך שטח החכירה שלה, יצרה לרשות מקרקעי ישראל, התעשרות שלא כדין.

נסיבות המקרה:
ענייננו בעמותה הפועלת בתחומי החינוך והרווחה, שהתקשרה עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם לחכירת מקרקעין המצויים בירושלים. במקביל לחכירת המקרקעין, התקשרו הצדדים בשנת 1995 בהסכם נוסף, שכותרתו "הסכם הרשאה", ולפיו העניקה הרשות לעמותה הרשאה לפעול לקידום תכנון במקרקעין הסמוכים לשטח החכירה, שיוחכרו אף הם לעמותה, בהתאם לשווים לאחר השלמת התכנון החדש. בהתאם לכך, פעלה העמותה לקידום תב"ע חדשה שתתיר בנייה של בנייני מגורים על שטח ההרשאה. במסגרת הליכי התכנון, התנתה עיריית ירושלים את קידום התב"ע החדשה בביצוע מטלות ציבוריות ובהפרשת שטחים לצורכי ציבור. בעקבות דרישות אלו, ניהלה העמותה משא ומתן מול העירייה, כאשר בסופו הועלתה האפשרות שהעמותה תפריש לטובת הציבור שטחים משטח החכירה המקורי (שכללו בין היתר מבנים בנויים), כנגד אישור התב"ע החדשה והגדלת זכויות הבנייה במקרקעין הסמוכים.

לצורך אישור המתווה, פנתה העמותה לרשות מקרקעי ישראל לשם קבלת אישורה כבעלת המקרקעין. בנוסף, ביקשה העמותה כי השטחים מהמקרקעין המקוריים הנגרעים ע"פ התוכנית החדשה – יקוזזו מדמי החכירה בהם היא חבה ביחס לחכירה המקורית. רשות מקרקעי ישראל נתנה את אישורה להפקדת התב"ע החדשה, אך ציינה במקביל כי טרם גיבשה החלטה באשר לדמי החכירה וכי עניין זה יוסדר בשלב מאוחר יותר.

בהמשך לכך, חתמה העמותה על התחייבות כלפי עיריית ירושלים להפרשת השטחים לצרכי ציבור ובמחצית שנת 2005 אושרה התב"ע החדשה. לאורך השנים, שבה ופנתה העמותה לרשות בדרישה לדון בבקשתה להשבת כספים ששולמו לטענתה ביתר, בגין אי-קיזוז שווי השטחים שהופרשו לצרכי ציבור משטח החכירה המקורי. עם זאת, בשנת 2011 הודיעה הרשות לעמותה כי דרישתה להפחתת דמי החכירה בגין השטחים והמבנים שהפרישה לצרכי ציבור – נדחתה.

על כן, עתרה העמותה לבית המשפט, בדרישה להשבה של כ-39 מיליון שקלים, בטענה כי הפרשת השטחים לטובת הציבור מתוך שטח החכירה המקורי, יצרה לרשות התעשרות שלא כדין. לטענתה, דרישת הרשות לתשלום דמי חכירה מלאים ביחס לכל הזכויות שאושרו בשטח ההרשאה במסגרת התב"ע החדשה, לצד תשלום דמי חכירה עבור שטח החכירה המקורי, ללא התחשבות בגריעת השטחים – מהווה התנהגות חסרת תום לב. כמו כן, טענה העמותה כי במשך שנים הרשות הציגה בפניה מצגים לפיהם היא נכונה לאשר קיזוז של שווי ההפרשות מתוך שטח החכירה, וחזרה בה רק לאחר שלא הייתה לעמותה האפשרות לסגת מהמתווה שסוכם עם עיריית ירושלים.

מנגד, טענה רשות מקרקעי ישראל כי בשום שלב לא התחייבה כי תתחשב בהפרשות השטחים לצורכי ציבור. לטענתה, העמותה לא הסתמכה על מצג כלשהו ופעלה לקידום המתווה להגדלת זכויות הבנייה בשטח ההרשאה משיקולים ואינטרסים מסחריים שלה בלבד. כמו כן, ציינה הרשות כי כאשר התבקשה על ידי העמותה לחתום על טיוטת התב"ע החדשה לצורך הפקדתה, מסרה לעמותה כי טרם גיבשה עמדה בנושא ואף הבהירה כי אין בחתימתה כדי להוות הסכמה על הפחתת שווי השטחים שייגרעו.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות העמותה וקבע כי בנסיבות המקרה הרשות התעשרה שלא כדין מפעולות העמותה. נקבע כי דרישת רשות מקרקעי ישראל לתשלום דמי חכירה מלאים ביחס לשטח החכירה ושטח ההרשאה – בהתעלם מהפרשת השטחים ותוך הכללת הזכויות שניתנו במסגרת התב"ע החדשה – נעשתה בחוסר תום לב ומהווה התעשרות פסולה ולא צודקת.

באשר ליתר היסודות הדרושים להוכחת העילה של עשיית עושר ולא במשפט, נקבע כי אין ספק כי הרשות התעשרה מאישור התב"ע החדשה, על חשבון זכויותיה של העמותה בשטח החכירה וכי קיים קשר סיבתי מובהק בין פעולות העמותה לבין אישור התב"ע שהביאה להתעשרות. עוד נקבע, כי העובדה שהרשות בחרה "לשבת על הגדר" על אף שידעה על קידום המתווה שערכה העמותה עם עיריית ירושלים – עולה כדי חוסר תום לב המזכה את העמותה בהשבה של שווי השטחים שנגרעו לצרכי ציבור. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי על אף שלא ניתנה התחייבות מפורשת של הרשות להשבת שווי השטחים שנגרעו, הרשות נמנעה לאורך שנים מלהשיב בשלילה לבקשת הקיזוז וההשבה, ובכך יצרה ציפייה סבירה אצל העמותה לפיה היא תשקול את בקשתה בחיוב.

לאור זאת, קיבל בית המשפט את התביעה והורה על השבה של שווי השטים שנגרעו לצרכי ציבור וזאת בסכום שלמעלה מ-36 מיליון שקלים.
(תא (י-ם) 57566-06-16 מעונות ילדים בישראל קרית הילד ירושלים נ' מ"י-רשות מקרקעי ישראל)

האם ציפייה לרווח עשויה להצדיק השבה בעילה של "עשיית עושר ולא במשפט"?

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: