העליון: פטור מהיטל השבחה גם כשמבקשים הקלה לשם שיפור צורתו או מיקומו של ממ"ד בתוך הדירה
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי מקרקעין, בשל עליית שוויים של המקרקעין עקב אישורה של פעולה תכנונית, ובכלל זה – אישור "הקלה". בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, "הקלה" הינה "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר... בסטייה מהוראות תוכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג".
עם זאת, לחובת תשלום היטל השבחה מספר חריגים, הכוללים בין היתר, פטור מתשלום ההיטל בגין "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן". באמצעות פטור זה, ביקש המחוקק הישראלי להקל על ההליכים הכרוכים בבניית מרחבים מוגנים, כך שבכפוף למגבלות ולתנאים מוגדרים בחוק ובתקנות (לרבות "מגבלת שטח" מינימאלית של 9 מ"ר ורוחב שלא יפחת מ-1.6 מ"ר), יחול פטור מלא מתשלום היטל השבחה, ביחס להקמת "מרחב מוגן דירתי" ("ממ"ד").
עם זאת, לחובת תשלום היטל השבחה מספר חריגים, הכוללים בין היתר, פטור מתשלום ההיטל בגין "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן". באמצעות פטור זה, ביקש המחוקק הישראלי להקל על ההליכים הכרוכים בבניית מרחבים מוגנים, כך שבכפוף למגבלות ולתנאים מוגדרים בחוק ובתקנות (לרבות "מגבלת שטח" מינימאלית של 9 מ"ר ורוחב שלא יפחת מ-1.6 מ"ר), יחול פטור מלא מתשלום היטל השבחה, ביחס להקמת "מרחב מוגן דירתי" ("ממ"ד").
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע במעמדה של דרישת תשלום היטל השבחה שהופקה על ידי ועדה מקומית בגין אישורה לבניית ממ"ד בסטייה מגבולות "קו הבניין". בתוך כך, דן בית המשפט העליון בשאלה – האם חריגה מקווי הבניין, שהביאה לשיפור תכנוני במבנה כולו, מקנה לבעלים פטור מחבות בהיטל השבחה?
נסיבות המקרה:
בהמשך להתחייבותה כלפי דיירי בניין בהרצליה עמם התקשרה בהסכם לפי "תמ"א 38", הגישה חברה יזמית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בקשה לקבלת היתר לחיזוק לתוספת בנייה בבניין הקיים. בשל מגבלות התכנון ו"קווי הבניין" שחלות על המקרקעין, תוספת הבנייה אפשרה הקמה של ממ"דים דמויי מסדרון (מלבן צר וארוך), באופן שאינו מאפשר שימוש בממ"ד גם כחדר מגורים. בשל כך, הגישה החברה בקשה למתן "הקלה" לחריגה מקווי בניין, לצורך בניית ממ"דים שרוחבם יעלה על הרוחב המינימלי, וזאת ללא חריגה מהשטח התקני הכולל (לא יותר מ-9 מ"ר). הוועדה המקומית אישרה את הבקשה לחריגה מקווי הבניין, ובסמוך לכך הפיקה לחברה דרישת תשלום היטל השבחה בגין ההקלה. על דרישה זו הגישה החברה ערר לוועדת הערר המחוזית, ולאחר שזו דחתה את טענותיה, עתרה החברה לבית המשפט המחוזי.
לטענת החברה, מאחר שההקלה נועדה לבניית הממ"דים בבניין הקיים, יש להחיל את הוראות הפטור ולהורות על ביטול דרישת התשלום. מנגד, טענה הוועדה המקומית כי הוראת הפטור הרלוונטית נועדה למקרים בהם מתבקשת הקלה הנובעת מהיעדר אפשרות פיזית או הנדסית לבניית הממ"ד בתוך קווי הבניין. לשיטתה, מאחר שבנסיבות אלו ניתן היה למקם את הממ"דים בתחום קווי הבניין – אישור ההקלה הביא ל"שיפור תכנוני" הנובע משיקולי כדאיות של החברה, המצדיק חיוב בהיטל השבחה.
בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברה, ובעקבות זאת הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
החלטה:
בית המשפט העליון אימץ את עמדת החברה, וקבע כי יש להחיל את הפטור לא רק במקרה בו אין אפשרות פיזית או הנדסית למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין, אלא גם בנסיבות בהן מתבקשת הקלה לשם שיפור צורתו או מיקומו של הממ"ד בתוך הדירה.
נקבע כי על אף שהפרשנות הלשונית של הוראת הפטור מתשלום היטל השבחה בשל בניית ממ"ד, עשויה לתמוך בטענות שני הצדדים – פרשנות תכליתית של הוראת הפטור תומכת ללא ספק בהחלת הפטור על מקרה מסוג זה. בהקשר זה, צוין כי מציאות החיים בישראל הביאה להפיכתו של הממ"ד לחדר הראוי גם למגורים, לצד השימוש הייעודי לעת חירום. משכך, נקבע כי בקשת החברה לחריגה מקווי בניין לצורך בניית הממ"ד כחדר תקני, אינה שוללת את תחולת הפטור, אלא אף מגשימה את תכליתו.
עוד קבע בית המשפט העליון, כי גם כאשר תאושר חריגה מקווי בניין שתביא ליתרונות מסוימים בתכנון שטחי הדירה (לרבות כיווניה, נגישותה ונוחותה) – אין הדבר שולל את תחולת הפטור, ובלבד שהשינוי התבקש לטובת בניית הממ"ד (להבדיל מהקלה שנועדה לאפשר בנייה של שטח עיקרי נוסף לממ"ד).
לאור זאת, בית המשפט העליון דחה את ערעור הוועדה המקומית והורה על ביטול דרישת התשלום שהפיקה.
בר"מ 6874/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' פז קבלנים יזמות ובניה בע"מ.
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
