המחוזי: לא קיים קשר משפטי מחייב בין בעלי קרקע שהתקשרו עם יזמית קבוצת רכישה לבין החברים בקבוצה

בית המשפט הכשיר מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים, חברי קבוצת הרכישה.

בעת חתימת הסכם לרכישת נכס מקרקעין, נוצרת בידי הרוכש זכות משפטית, לפיה עם קיום התחייבויותיו יהיה זכאי להירשם כבעלים של הנכס. זכות חוזית זו שבידי הרוכש מהווה אף היא "נכס" שניתן לסחור בו ולהתחייב בגינו. פרקטיקה זו מקובלת ונהוגה בחיי המסחר בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט. למשל, פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן מתחילים את חייהם בהתקשרות של יזמי נדל"ן עם בעלי קרקע, ובטרם הושלמה העסקה בין הצדדים, מתקשר היזם עם רוכשים נוספים למכירת יחידות הפרויקט שייבנה בקרקע. עם זאת, בעוד שעל פרויקטים המבוצעים על ידי יזמי נדל"ן חלות הוראות חוק המחייבות את היזם במתן בטוחה לרוכשים או קבלת תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה – חברות בקבוצת רכישה אינה מהווה "רכישת דירה" על פי החוק.

כלומר, בשונה ממערכת היחסים "הקלאסית" שבה מתחייב היזם למסור לקונה דירה מוגמרת בהתאם למפרט שעליו הוסכם, חברים בקבוצת רכישה רוכשים לכל היותר זכות ל"דירה רעיונית". מאפייניה של זכות זאת אינם ודאיים, ולמעשה מהווים החברים בקבוצת הרכישה יזמים במשותף שאינם זכאים לבטוחות כלשהן להבטחת כספם.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין בעלי קרקע שהתקשרו עם חברה מוכרת בתחום גיבוש קבוצות רכישה, לבין חברי הקבוצה שעל אף שלא התקשרו באופן ישיר עם בעלי הקרקע – נרשמו לטובתם הערות אזהרה.
נסיבות המקרה:
בשנת 2013 התקשרה חברה הפועלת בתחום קבוצות הרכישה בהסכם מכר עם בעלי קרקע ברמת גן. במסגרת ההסכם, התחייבה החברה לשלם לבעלי הקרקע תמורה כספית של כ-24 מיליוני שקלים וכן למסור לידיהם 14 יחידות שייבנו במסגרת מיזם של קבוצת רכישה אותה תיזום החברה. כמו כן, נקבע בהסכם כי לצורך הבטחת "יחידות הבעלים" וכתנאי למסירת החזקה בקרקע, תפקיד החברה בידי הבעלים ערבות בנקאית בסך של כ-10 מיליון שקלים. שתי התחייבויות אלה – תשלום התמורה ומסירת הערבות – הוגדרו בהסכם כהתחייבויות מהותיות שאי-קיומן במועדים שנקבעו להן, יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

בנוסף, הסכימו הצדדים כי לצד הערת האזהרה שתירשם לטובת החברה, היא תהיה רשאית לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים שירכשו ממנה זכויות ליחידות דיור "רעיוניות". עם זאת, הוסכם כי אם ההסכם יבוטל עקב הפרה יסודית של החברה, בעלי הקרקע יהיו רשאים למחוק את ההערות שיירשמו לזכות החברה והרוכשים. להבטחת התחייבות זו, הסכימו הצדדים כי החברה תכלול בהסכמי המכר עם הרוכשים סעיף המיידע את הרוכשים בכך, לצד חתימת הרוכשים על ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר לבעלי הקרקע למחוק את הערות האזהרה באופן עצמאי וללא צורך בהסכמתם.

בהתאם להסכמות אלו, החלה החברה לגבש קבוצת רכישה שכללה 99 רוכשים, וזאת בנוסף ליחידות שהובטחו לבעלי הקרקע (ועל אף העובדה שהתב"ע התקפה מאפשרת בנייה של 77 יחידות בלבד). לאחר שחלפו המועדים לקיום התחייבויותיה על פי ההסכם עם בעלי הקרקע, נקלעה החברה ובעלת השליטה בה לקשיים כלכליים, ובשנת 2016 מונה לחברה מפרק מטעם בית המשפט. במקביל להליכים אלו, פנו חברי הקבוצה לבעלי הקרקע בטענה כי יש לראותם כמי שנכנסו בנעלי החברה ולהמשיך בקידום הפרויקט, אולם משדחו הבעלים את בקשתם – עתרו חברי הקבוצה לבית המשפט.

חברי קבוצת הרכישה העלו מספר רב של טענות חלופיות, כאשר המרכזית שבהן סברה כי רישום הערות האזהרה לטובתם, יצר קשר משפטי ישיר ומחייב בין הבעלים לבין חברי הקבוצה. ומשכך, אי-מתן האפשרות להמשיך את קיום ההסכם באמצעותם היא התנהגות בחוסר תום לב. מנגד, טענו הבעלים כי לא קיים כל הסכם מחייב בין חברי הקבוצה לבינם וכי הפרת התחייבויות החברה על פי ההסכם הקימה להם את הזכות לביטולו כדין ובהתאם לכך – לפעול באופן אוטונומי למחיקת הערות האזהרה.

החלטה:
בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי בין הצדדים – בעלי הקרקע והרוכשים – לא נוצרה מחויבות חוזית כלשהי. נקבע כי הרוכשים אינם צד למערכת היחסים החוזית שערכו הבעלים והחברה ועל כן אינם זכאים למנוע את ביטול ההסכם ולדרוש את אכיפתו. עוד ציין בית המשפט, שאף אין בהערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים כדי ליצור חיוב של בעלי הקרקע כלפי הרוכשים. נקבע כי הוראות ההסכם שערכו הבעלים עם החברה וכן אלו שערכה החברה עם הרוכשים, קובעות במפורש כי לבעלי הקרקע עומדת הזכות לפעול למחיקת ההערות במקרה של ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית של החברה, וזאת לצד העובדה כי הרוכשים חתמו במודע ומרצון על ייפויי כוח בלתי חוזרים שנועדו להבטיח זאת. משכך, נקבע כי בנסיבות מקרה זה, אין לייחס להערת האזהרה תוכן נוסף למעט תפקידה כתמרור אזהרה בפני רוכש פוטנציאלי שלא להתקשר בעסקה סותרת.

כמו כן, נקבע כי לא ניתן לקבל על הדעת החלטה שתחייב את הבעלים להמשיך את ההתקשרות המקורית עם 99 רוכשים פרטיים, חסרי מוניטין וניסיון בענף הבנייה, ובעלי דעות ואינטרסים שונים – ובוודאי שלא בשלב הראשוני בו מצוי הפרויקט, לפיו טרם הושלמה רכישת הקרקע, וכן טרם החלה בנייה במקרקעין או אושרה תב"ע אשר תאפשר להקים את כמות הדירות הדרושה לבעלים ולרוכשים. בהקשר זה, ציין בית המשפט, אין זה ראוי לכפות על בעלי הקרקע להתקשר בחוזה עם מי שלא היו בוחרים להתקשר עמם מלכתחילה, או לכל הפחות היו מתקשרים עמם בתנאים שונים מאלו שהוסכמו עם החברה, שהייתה מוכרת וידועה בשעתה בתחום היזמות וקבוצות הרכישה.

עוד קבע בית המשפט, כי אף אם הרוכשים היו זכאים להיכנס בנעלי החברה, הרי שזו הפרה את התחייבויותיה באופן יסודי ועל כן ממילא אין מקום לבקש את אכיפתו של ההסכם – לא על ידי החברה ובוודאי שלא על ידי הרוכשים.

(ה"פ (ת"א) 55164-09-16 רוכשים בפרויקט אור בשדרה נ' גלילי ואח')