ועדת הערר נגד עיריית רמת גן: התנהלות שנוגדת את כללי המשחק ומעלה חשש ליצירת אנדרלמוסיה וחוסר ודאות
בצעד חריג החליטה ועדת הערר "להיכנס בנעליה" של ועדה המקומית ברמת-גן ודנה באופן עצמאי בבקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38: "אין לקבל מציאות בה הוועדה המקומית מתעלמת מהחלטות של וועדת הערר, לא רק בשל העובדה שהדבר נוגד את "כללי המשחק" הקבועים בדין, אלא גם בשל החשש ליצירת אנדרלמוסיה וחוסר ודאות"
תכליתה העיקרית של תמ"א 38, נועדה לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים ישנים, לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה – ובכך להביא לשמירה על חיי אדם. לשם הגשמת אינטרס ציבורי חשוב זה, מעניקה התמ"א תמריצים ליזמים ולבעלי דירות בבניינים העונים על הדרישות הקבועות בה, הכוללים בין היתר, זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור, הרחבת דירות קיימות ופטורים שונים מתשלום מיסים. מתוקף מעמדה כתוכנית מתאר ארצית, מהווה התמ"א דין מחייב והוראותיה הן חיקוק לכל דבר ועניין.
כדי להגן על סמכות מוסדות התכנון בבחינת בקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38, נקבע בהוראות התוכנית כי לוועדה המקומית סמכות לסרב לבקשה להיתר, "אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר". כלומר, הוראות הדין קובעות כלל לפיו יש להיעתר לבקשה להיתר לפי התמ"א, ואילו החריג הוא סירוב בשל שיקולים המפורטים בתוכנית – והם בלבד.
עם זאת, בשנים אחרונות אנו עדים להתנגדות עקרונית, מצד מספר ראשי ערים וכן וועדות מקומיות, לביצוע פרויקטים במתווה זה, ולכרסום מתמשך במעמדה של תמ"א 38 כתוכנית ארצית בעלת מעמד "על-תכנוני". בהתאם לכך, אנו נתקלים לא אחת, בוועדות מקומיות המסרבות לבקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38 – בין אם באמצעים לגיטימיים, ובין אם לאו.
במשפטון זה, נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, אשר נדרשה להכריע בשנית במספר עררים שהוגשו על ידי חברות יזמיות, שבקשותיהן למתן היתר לפי תמ"א 38 נדחו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת-גן.
נסיבות המקרה:
ענייננו במספר בניינים ברמת-גן, שבעלי הדירות בהם התקשרו עם חברות יזמיות לביצוע פרויקטים במתווה של תמ"א 38 (דיירי כל אחד מהבניינים עם אחת מהחברות). לאחר חתימת ההסכמים, הגישה כל אחת מהחברות בקשה למתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט לו התחייבה כלפי הדיירים. אולם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את הבקשות על הסף, בנימוק לפיו עד לאישורה של תב"ע ייעודית ל-"התחדשות עירונית" בעיר, לא יינתנו היתרי בנייה לפרויקטים במתווה של תמ"א 38. בשל כך, פנו החברות לוועדת הערר המחוזית, וזו קיבלה את טענותיהן, והורתה לוועדה המקומית לקיים דיון ענייני בכל אחת מהבקשות למתן היתר.
בהמשך לכך, קיימה הוועדה המקומית דיונים חוזרים בבקשות, אולם גם לאחריהם החליטה הוועדה לסרב לכל אחת מהבקשות. בנימוקי הסירוב, התבססה הוועדה המקומית על נימוק לפיו היא מעוניינת לערוך "מתחמי תכנון" לעיר, ולקבוע ביחס לכל מתחם הסדרים שונים לניצול זכויות מכוח תמ"א 38. בהחלטתה ציינה הוועדה המקומית כי "אין היתכנות תכנונית לאשר כמות כה גדולה של פרויקטים פרטניים ללא שום הסתכלות תכנונית במבט על כל הסביבה...מבלי שום תועלות ציבוריות שיאפשרו לספק את הצרכים של התושבים הקיימים ואלו שיתווספו בדירות החדשות".
בשל כך, הגישו החברות עררים נוספים לוועדת הערר המחוזית, בבקשה להורות על ביטולן של החלטות הוועדה המקומית, במסגרתן נדחו בקשותיהן למתן היתרים. נציין כי בשל קרבתם הגאוגרפית של הבניינים, אוחד הדיון בששת העררים שהוגשו.
החלטה:
ועדת הערר המחוזית קיבלה את העררים, וקבעה כי לאור האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – לא די בטענת הוועדה המקומית לפיה קיימת עדיפות לתכנון כולל של מתחמים, כדי להצדיק סירוב גורף לבקשות לפי תמ"א 38. נקבע כי דחיית בקשות לניצול זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, בשל צרכים תכנוניים של מתחמים בעיר, הינה ראויה וסבירה כאשר קיימת מדיניות סדורה לשכונה או למתחם – אולם מדיניות שכזו לא אושרה עד כה.
עוד נקבע, כי בהתאם להחלטותיה הקודמות בעררים שהוגשו, נדרשה הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת פרטני בכל בקשה, ולבחון מהו מספר הקומות הראוי, מספר יחידות הדיור שניתן לאשר והנסיגות הנדרשות בקווי הבניין – והכול על מנת לחזק את הבניינים, לצד שמירה על איכות חיים סבירה של תושבי האזור – דבר שלא נעשה במקרה זה. בהקשר זה, ציינה וועדת הערר כי דחיית הבקשות להיתר ללא דיון ענייני, אינה מקובלת בלשון המעטה, וכי ה"קורבנות" של התנהלות זו הם בעלי הדירות בבניינים הזקוקים לחיזוק, והחברות היזמיות שבקשותיהן להיתר נגררות על ידי הוועדה המקומית במשך שלוש וארבע שנים.
בשל התנהלות זו של הוועדה המקומית, הזכירה ועדת הערר כי החלטותיה מחייבות את הוועדה המקומית, והן לא בגדר המלצה בלבד. נקבע כי אין לקבל מציאות בה הוועדה המקומית מתעלמת מהחלטות ועדת הערר, לא רק בשל העובדה שהדבר נוגד את "כללי המשחק" החוקיים, אלא גם בשל החשש ליצירת אנדרלמוסיה וחוסר וודאות אצל ציבור מבקשי ההיתר. עוד נקבע בעניין זה, כי השימוש החוזר של הוועדה המקומית בנימוקים לפיהם קיים צורך ב"תכנון כולל" המצדיק את דחיית הבקשות – מהווה הפרה בוטה של החלטותיה של ועדת הערר. זאת במיוחד נוכח העובדה שבמהלך הזמן שחלף, לא אושרה כל תוכנית כוללת או שינוי במצב התכנוני של המקרקעין.
לאור זאת, ועדת הערר קיבלה את העררים, והורתה על ביטול החלטותיה של הוועדה המקומית לדחיית הבקשות להיתרי בנייה. בנוסף, ובשל הנסיבות החריגות של מקרה זה, החליטה ועדת הערר "להיכנס לנעליה" של הוועדה המקומית ודנה בכל אחת מהבקשות להיתר בנייה, באופן עצמאי. בתוך כך, ולאחר בחינה של הבקשות לגופן, הורתה ועדת הערר לחברות היזמיות לפעול לתיקון התוכניות שהוגשו במסגרת הבקשות להיתר, בהתאם להנחיות גורמי המקצוע, לצורך מתן אישור סופי והפקת היתרי הבנייה המיוחלים.
(ערר (ת"א) 1023-03-21 אלמוג 38 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
