ועדת ערר מחוזית: פטור מתשלום היטל השבחה ב"שכונת שיקום" יחול גם במכר זכויות

החלטת ועדת הערר - בניגוד לפסיקה מנחה של בית משפט מחוזי

החבות בתשלום היטל השבחה מוטלת על בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות, בעקבות אישור פעולה תכנונית אשר הביאה לעליית ערך המקרקעין. בעוד שמועד ההשבחה חל עם אישור ההליך התכנוני, מועד תשלום ההיטל חל רק במועד "מימוש הזכויות". מימוש זה חל בין היתר, בעת מכירת הזכויות במקרקעין או במועד קבלת היתר לבנייה, לשימוש חורג או להקלה. להיטל השבחה תכליות רבות, כאשר המרכזית בהן נסמכת על עקרונות צדק חלוקתי, ולפיה בעליו של מקרקעין אשר "התעשר" מאישור ההליך התכנוני, נדרש לחלוק זאת עם הציבור, ולשלם לוועדה המקומית היטל בשיעור של מחצית מההשבחה שצמחה לו.

עם זאת, הוראות חוק התכנון והבנייה מפרטות מספר עילות שעשויות לזכות את בעל המקרקעין בפטור מתשלום ההיטל. בין פטורים אלו, נקבע בהוראות התוספת השלישית לחוק, כי לא תחול חובת תשלום בעת מימוש זכויות של בית מגורים המצוי "בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף". לאורך השנים, ניתנו על ידי בתי המשפט וע"י ועדות הערר מספר החלטות סותרות ביחס לפטור "שיקום השכונות", כאשר בשנת 2018 נקבע בבית המשפט המחוזי, כי הזכאות לפטור זה תוענק רק במקרה של מימוש זכויות באמצעות הוצאת היתר להרחבת הנס. כלומר, בהחלטה זו שלל בית המשפט המחוזי את האפשרות לקבלת הפטור בעת מכר זכויות של דירה או בית מגורים המצויים בשכונת שיקום.

ב"משפטון" זה נסקור את החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז הדרום, אשר נדרשה להכריע בבקשתו של בעל זכויות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין מכירת דירתו המצויה בשכונת שיקום.

נסיבות המקרה:
ענייננו בדירת מגורים בקריית מלאכי, המצויה בשכונה שהוכרזה על ידי הממשלה כעל שכונת שיקום. בשנת 1983 אושרה תוכנית מתאר לקריית מלאכי ובמסגרתה אושרו זכויות בנייה נוספות למקרקעין עליהם בנויה הדירה, שניצולן הותנה באישורה של תוכנית מפורטת. תוכנית כזאת טרם אושרה עד למועד זה.

לימים, מכר בעל דירה את כל זכויותיו במקרקעין ובעקבות העברת זכויות זו, הפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעלי הדירה, דרישת תשלום היטל השבחה. על כן, ערר הבעלים לוועדת הערר וטען, בין היתר, כי הדירה מצויה בשכונה שהוכרזה כ"שכונת שיקום" ומשכך הוא זכאי לפטור הקבוע בחוק. כמו כן, טען כי מאחר שטרם אושרה תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן להפיק היתר, אין הוא חייב בהיטל. מנגד, טענה הוועדה המקומית קריית מלאכי, כי לאור פסיקת בית המשפט המחוזי, הוראות פטור "שיקום שכונות" לא חלות במקרה זה, שכן מימוש הזכויות בוצע על דרך המכר ולכן חלה חובה בתשלום היטל השבחה.

החלטה:
ועדת הערר קיבלה את עמדת הבעלים וקבעה כי אין לערוך הפרדה בין מימוש על דרך המכר ובין מימוש על ידי הרחבת הדירה. בנימוקיה, ציינה ועדת הערר כי פרויקט שיקום שכונות, הוא פרויקט לאומי בעל חשיבות רבה לאותן שכונות ולחברה הישראלית בכלל, ובבסיסו שתי תכליות מרכזיות – שיקום פיזי ושיקום חברתי-כלכלי.

על כן, נקבע כי אין לקבל את עמדת הוועדה המקומית המעניקה פרשנות מצמצת להוראות החוק ולפיה תכלית הפטור היא עידוד שיקום פיזי של השכונה בלבד. נקבע כי ההיבטים החברתיים הנוגעים לתושבי השכונה מצדיקים אף הם את מתן הפטור ולכן אין להגבילו למימוש זכות על ידי הוצאת היתר בלבד. בהקשר זה, ציינה ועדת הערר כי צמצום תכליות הפטור למימוש בהיתר בלבד, אינו מאפשר שיפור בתנאי המחייה של מי שאין בידם את האמצעים הדרושים לשיפוץ ביתם, ובאופן עקיף מצמצם אפשרות לניידות חברתית ("מוביליות") והכנסת אוכלוסייה חדשה או משקיעים, שעשויים בסבירות גבוהה יותר לקדם שיקום פיזי של השכונה.

בשולי החלטתה, ציינה ועדת הערר כי על אף שמצופה ממנה לפעול בהתאם לפסיקתם המנחה של בתי המשפט המחוזיים, במקרה חריג זה, פסיקת בית המשפט המחוזי אינה תואמת את תכלית הפטור ועשויה להוביל לתוצאות שעומדות בסתירה למטרות הבסיסיות שלשמן נחקק הפטור.

(ערר (דרום) 8001-01-19 זאב לוי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריית מלאכי)
‏