ביהמ"ש העליון: על משכיר חלה חובה לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס לייעוד השכירות

יזהיר המוכר או ייזהר הקונה?
בהתאם לעיקרון "ייזהר הקונה", הסכנות הנובעות מהתקשרות חוזית מוטלות על כתפיו של הרוכש,  אם גילה פגמים המונעים שימוש ראוי בנכס שרכש. אך זאת בכפוף לכך שהמוכר לא הסתיר באופן מודע פגמים אלו מהרוכש. לאור ההתנגשות עם חובת תום הלב החלה על צדדים לחוזה, נדחה עקרון "ייזהר הקונה" בדין הישראלי ונקבעו לו חריגים רבים בחוק ובפסיקה. חובת הגילוי מהווה דוגמה מובהקת לעדיפותו של עיקרון תום הלב, ולפיה צד לחוזה מכר חייב בגילוי כל העובדות המהותיות להתקשרות ולנכס הנמכר. כמו כן, ידיעה של נתונים אצל המוכר ומידע מהותי ביחס לנכס, עשויים להגביר את חובת הגילוי והצורך בשיתוף המידע עם הצד השני להתקשרות.  

דיני השכירות כפופים אף הם לחובת הגילוי והיא חלה גם על מערכת היחסים שבין משכיר לשוכר של נכס. בהתאם לכך, חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר רשאי להסתמך על פגמים ואי-התאמות שלא היה ער להם טרם ההתקשרות, ככל שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת עליהם טרם כריתת החוזה.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, שנדרש להכריע בסכסוך בין משכירה לשוכרת, באשר להיקף חובת הגילוי החלה על משכירה של מקרקעין עליהם נבנתה תחנת דלק והיעדר היכולת להפעיל בהם מתקני תדלוק בגז.

נסיבות המקרה:
בשנת 2016 התקשרו שתי חברות פרטיות בהסכם שכירות, בקשר למקרקעין בראשון לציון. במסגרת הסכם זה, הסכימו הצדדים על השכרת המקרקעין וכל המתקנים שהוקמו עליהם, הכוללים – מתקני תדלוק, חנויות נוחות ומכונת שטיפה – וזאת לשם הפעלת תחנת תדלוק על ידי השוכרת. כמו כן, הסכם השכירות כלל התייחסויות שונות של הצדדים על כוונת השוכרת לפעול לתדלוק בדלק ובגז, וכן הצהרות מטעם המשכירה לפיהן המתחם נבנה כדין על פי היתר. מהצד השני, הצהירה השוכרת כי היא בדקה את כל ההיבטים הנוגעים למקרקעין, ובכלל זה – האפשרות להפעיל במקרקעין תחנת תדלוק בהתאם לרצונה ואת התנאים הדרושים לקבלת רישיון עסק.

בהתאם להוראות ההסכם, נמסרה תחנת הדלק לשוכרת וזו פנתה לעירייה בבקשה לקבלת רישיון להפעלת תחנת תדלוק בדלק ובגז. ואולם, העירייה דחתה את הבקשה בנימוק כי היתר הבנייה של המתחם אינו מתיר תדלוק בגז. בנוסף, גילתה השוכרת כי מספר שנים קודם לכן, הגישה המשכירה בקשה לקבלת היתר בנייה שיכשיר את מתקן התדלוק בגז, אך זו לא אושרה. לאחר דין ודברים בין הצדדים, במסגרתם דרשה השוכרת לבטל את הסכם השכירות, עתרה השוכרת לבית המשפט המחוזי שקיבל את עמדתה וקבע כי המשכירה הפרה את חובת הגילוי כאשר לא שיתפה את השוכרת במידע שהיה ברשותה.

משכך, ערערה המשכירה לבית המשפט העליון וטענה כי לשוכרת ניתנה הזדמנות לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים של התחנה, ובניגוד להצהרותיה לא ערכה את הבדיקות הבסיסיות הנדרשות. כמו כן, טענה כי אין לייחס לה הפרה של חובת גילוי, שכן חובה זו חלה רק על פרטים מהותיים, ואילו במקרה זה היעדר היכולת להפעיל מתקני גז אינה מונעת את המשך הפעלת עמדות תדלוק של בנזין וסולר. מנגד, טענה השוכרת כי המשכירה הטעתה אותה והסתירה את המניעה הקיימת לקבלת רישיון עסק לתדלוק בגז. על כן, טענה שיש לראות במשכירה כמי שהפרה באופן יסודי את הסכם השכירות ולהכיר בביטולו, כפי שפסק בית המשפט המחוזי.

החלטה:
בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי על משכיר חלה חובה לגלות את העובדות המהותיות הרלוונטיות להתאמת הנכס המושכר לייעוד השכירות. נקבע כי במקרה זה, בו נערך הסכם שכירות מסחרי המפרט באופן ברור ומפורש את הפעולות והשימושים שהשוכרת מתכוונת לעשות במושכר, המלמדים על ציפיותיה הסבירות מהעסקה – חלה על המשכירה חובה לחשוף את הנתונים הידועים לה בהקשרים אלו. נקבע כי ידיעת המשכירה על רצונה וכוונתה של השוכרת להפעלת מתקן תדלוק בגז, במספר אזכורים בהסכם השכירות, לצד העובדה כי המשכירה עצמה פעלה בעבר לצורך קבלת היתר בנייה למתקן זה – חייבו את המשכירה לגלות לשוכרת שלא ניתן לה היתר ועל המניעה לקבלת רישיון עסק.

כמו כן, נקבע כי אף אם המשכירה לא הייתה ערה למניעות התכנוניות והיעדר היכולת להסדיר את הרישוי להפעלת מתקן הגז, יש מקום להכיר בזכות השוכרת לבטל את החוזה משיקולי צדק. בהקשר זה, ציין בית המשפט העליון כי חוק החוזים הכיר בעילת הטעות כסיבה המצדיקה ביטול הסכם, במקרה בו מתגלה כי "הפער הגדול בין הנכס אשר בנוגע אליו התכוונו הצדדים להתקשר, לבין הנכס שלגביו התקשרו בפועל, מונע היווצרות חוזה או מאיין את ההסכמה המונחת ביסודו".  
עם זאת, ציין בית המשפט כי ייתכן שהצהרותיה של השוכרת – לפיהן בדקה את המקרקעין ואת האפשרות להפעלת העסק – עשויות לעלות לכדי "אשם תורם", וזאת ככל שהצדדים יבחרו לנהל תביעות כספיות הנובעות מביטולו של הסכם השכירות.

(עא 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ)