ועדת ערר: אין להתעלם מהחלטת ממשלה להקצאת קרקע לשכירות ארוכת טווח לצורך קביעת היטל השבחה
במסגרת צעדי הממשלה לצמצום משבר הדיור במדינה, אישרו ממשלת ישראל והנהלת רשות מקרקעי ישראל שיווק קרקעות מדינה לפרויקטים ייחודיים, במטרה להגדיל את היצע דירות המגורים לשכירות לטווח ארוך. לצורך מימוש מטרה זו הוקמה חברה ממשלתית בשם "דירה להשכיר", האמונה על שיווק קרקעות להקמת פרויקטים להשכרה. במסגרת המכרזים שמנהלת "דירה להשכיר", מתחייב הזוכה במכרז לרכוש את הזכויות במקרקעין, ולהשכיר את דירות המגורים בפרויקט שייבנה, במחיר מופחת ולמשך 20 שנים לפחות.
על פי חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה כפוף לקיומם של שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין, וכי העלייה נבעה מפעולה תכנונית משביחה (אישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג). שיעור היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעל הזכויות במקרקעין בגין הפעולה המשביחה, הינו מחצית משווי ההשבחה. משכך יש להעריך את שווי המקרקעין בשני מועדים: לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש שיתקבל מחיסור שווי המקרקעין במצב הקודם משוויים במצב החדש, מגלם את ההשבחה שנבעה מאישור הפעולה המשביחה, ואת המחצית של סך זה נדרש בעל הזכויות לשלם לרשויות התכנון.
במשפטון זה, נסקור את החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, אשר נדרשה להכריע לאחרונה במחלוקת בין מוכרת זכויות במקרקעין לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה במקרקעין שהוגדרו על ידי ממשלת ישראל כמיועדים להשכרה ארוכת טווח. בתוך כך, נדרשה ועדת הערר להכריע בשאלה – האם החלטת הממשלה מהווה מגבלה שיש מכוחה להפחית את שווי המקרקעין לצורך קביעת היטל ההשבחה?
נסיבות המקרה:
ענייננו במגרש במתחם הגדנ"ע שבדרום תל אביב, המצוי בבעלותה של חברת חלמיש – חברה ממשלתית-עירונית לדיור, המוחזקת בחלקים שווים על ידי עיריית תל אביב ומדינת ישראל. בשלהי שנת 2014, התקבלה החלטת מממשלה לעריכת הסכם עם חברת חלמיש, במסגרתו ישווק המגרש במכרז ציבורי על ידי רמ"י והחברה הממשלתית "דירה להשכיר", תוך התחייבות הזוכה כי היחידות שיוקמו בפרויקט יושכרו לתושבי העיר ("בני המקום"), לתקופות שכירות מצטברות של 20 שנים לפחות.
במקביל לכך, ולצורך מימוש החלטת הממשלה, הפקידה המדינה תוכנית חדשה, במסגרתה ביקשה להגדיל את זכויות הבנייה במתחם בו מצוי המגרש, וכן להקצות שטחים לצורכי ציבור ולקבוע הוראות עיצוב ובינוי. לאחר שהתוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, השלימו רמ"י ו"דירה להשכיר" את שיווק המגרש, והזכויות בו נמכרו מחלמיש לחברה יזמית.
בעקבות מכירת זכויותיה, הפיקה הוועדה המקומית לחלמיש דרישת תשלום בגין ההשבחה שנבעה לה מאישור התוכנית. ואולם, בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה. לטענת חלמיש, שומת היטל ההשבחה איננה מתחשבת במגבלה החלה על המגרש מכוח החלטת הממשלה, ולפיה יחידות הדיור שייבנו במגרש יושכרו לטווח ארוך. לטענתה, יש להפחית משווי המגרש את ירידת הערך הנובעת מההגבלות של החלטת הממשלה. לחיזוק טענתה, ציינה חלמיש כי החלטת הממשלה לייעוד המגרש מצאה ביטוי מפורש בפרוטוקול החלטת הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית, וכי בהוראות התוכנית נרשם כי חלק מיחידות הדיור שייבנו בתחום התוכנית ישמש ל-"דיור בר השגה לבני המקום".
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי ההוראות עליהן הצביעה חלמיש בתוכנית עשויות להימצא גם בתוכניות שאינן מייעדות מקרקעין להשכרה בלבד, שכן מדובר באחת החלופות המותרות לשימוש במקרקעין. כלומר, לשיטת הוועדה, התוכנית מאפשרת השכרה לטווח ארוך, אך אינה מחייבת זאת. לחיזוק עמדתה, הפנתה הוועדה המקומית להיתר הבנייה שהופק על ידה להקמת הפרויקט (בקשה שהוגשה על ידי החברה הזוכה במכרז), בו צוינה הערה לפיה: "מדובר בפרויקט של חברה ממשלתית – 'דירה להשכיר' ששווק למבקש לצורך דירות להשכרה ל-20 שנה, אך הדבר לא מצא ביטוי בהוראות התוכנית ובמפרט הבקשה והובא לידיעת הוועדה המקומית".
החלטה:
ועדת הערר קיבלה את עמדת חלמיש, וקבעה כי אין ספק שהמגבלה להשכרת היחידות בפרויקט שייבנה במגרש לתקופה של 20 שנה – משפיעה על שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית. על כן נקבע כי הוועדה המקומית נדרשה לקחת בחשבון את המגבלה שחלה על המגרש מכוח החלטת הממשלה, בעת קביעת ערכו של המגרש לאחר שינוי מצבו התכנוני מכוח התוכנית.
באשר לטענת הוועדה המקומית לפיה התוכנית החדשה אינה מחייבת השכרה של יחידות, אלא רק מאפשרת זאת – נקבע כי לא ניתן להתעלם מהרקע לקידום התוכנית, כפי שזה קיבל ביטוי בהחלטת הוועדה המקומית להפקדת התוכנית, והוא רצון הממשלה לשווק ולהקים במקרקעין פרויקט השכרה לעשרים שנה. בעניין זה, ציינה ועדת הערר כי מדובר במגבלה מובהקת החלה על המקרקעין ומהווה חלק בלתי נפרד מערכם האובייקטיבי.
כמו כן, דחתה ועדת הערר את טענת הוועדה המקומית, לפיה ההערה שנוספה להיתר הבנייה מעידה על כך שאין להפחית את שווי המגבלה משווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה. נקבע כי נוכח העובדה שהחלטת הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית התקבלה על רקע "מגבלת השכירות", ואף מצאה ביטוי בהוראות התוכנית – אין בהערה שהתווספה להיתר הבנייה כדי לשנות זאת.
לאור זאת, ועדת הערר קיבלה את הערר, והורתה על העברת הטיפול לשמאי מייעץ מטעמה לצורך חישוב היטל ההשבחה, תוך התחשבות בקיומה של מגבלת השכרה לתקופה של 20 שנה החלה על המקרקעין.
(ערר (ת"א) 85085/17 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
