בית המשפט המחוזי: יש להתחשב במגבלות תכנית מחיר למשתכן במסגרת חישוב היטל ההשבחה

ב"משפטון" זה, נסקור את החלטת ביהמ"ש המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, אשר נדרש להכריע במחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהרצליה (להלן: "הוועדה") לבין שלוש חברות יזמיות (להלן: "החברות"). השאלה שעמדה לדיון: האם במסגרת עריכת תחשיב היטל השבחה יש להביא בחשבון את העובדה כי המקרקעין שווקו תחת מגבלת תוכנית "מחיר למשתכן".

על מנת לבחון את פסק הדין לעומקו נבין תחילה שני מושגי יסוד העומדים ביסודו של פסק הדין:
היטל השבחה: תשלום אותו גובה הוועדה המקומית מבעל נכס (או חוכר לדורות), עקב אישור תוכנית, הקלה או התרת שימוש חורג ("אירוע משביח"), שיש בהם כדי להביא לעליית ערך הנכס של אותו בעל נכס. המקור הנורמטיבי לגביית היטל ההשבחה הוא בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

יסודו של החיוב בהיטל ההשבחה בדיני עשיית עושר ולא במשפט. ודרך חישובו נקבע בהתאם להפרש שבין השווי של זכות הבעלות (או החכירה לדורות) במקרקעין, כפי שהיה לפני האירוע המשביח, לבין השווי שאחריו (ראה: דנ"א 376/98 קריית בית הכרם בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' [פורסם בנבו].

מחיר למשתכן (או תוכנית "לדיור בהישג יד"): שיווק מקרקעין בבעלות המדינה במחיר מופחת, כנגד התחייבות היזם אשר זכה במכרז, למכור לזכאים את הדירות שייבנו במחיר מסוים וקבוע.

נסיבות המקרה:

ענייננו בשלוש חברות יזמיות, אשר זכו במכרזים להקמת פרויקטים למגורים במתווה 'מחיר למשתכן' בהרצליה. החברות הגישו בקשות להיתרי בנייה, ובמסגרת זאת כללו גם בקשות להקלות שונות, כמו תוספת יח"ד ללא תוספת מ"ר (תקנת שבס). הוועדה הנפיקה שומות היטל השבחה, על בסיס השבחה מלאה, תוך התעלמות מהמגבלה של מכירת הדירות במחירי תוכנית 'מחיר למשתכן' שנקבעו במכרז. דהיינו, מכירה במחיר אחיד וקבוע למ"ר. 

בתגובה לכך, ולאחר הכרעות של שמאים מכריעים בעניין, הגישו החברות עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה (להלן: "ועדת הערר"). 

ועדת הערר פסקה כי יש להביא בחשבון במסגרת קביעת גובה היטל ההשבחה את העובדה, כי המקרקעין חוסים תחת מגבלות תוכנית מחיר למשתכן. על החלטה זו הוגשו הערעורים נשוא "משפטון" זה. 
לטענת הוועדה, היטל השבחה עוסק בעליית "שווי" המקרקעין בשוק החופשי ולא בעליית "מחיר". ועל כן יש לערוך את השומה באופן אובייקטיבי, שאינו קשור לעסקה שבעל המקרקעין עשה או יעשה בעתיד ("חיובים חיצוניים"). לעניין זה, מבקשת הוועדה להביא בחשבון לצורך חישוב היטל ההשבחה, אך ורק חיובים "פנימיים" החלים על בעל המקרקעין, שהינם חיובים מתוך התוכנית. לשיטתה, החיוב למכור את המקרקעין במחירי 'מחיר למשתכן' הינו התחייבות חיצונית וסובייקטיבית לתוכנית, ולכן אין להביאה בחשבון בהערכת שווי המקרקעין. 

השאלה המשפטית: האם במסגרת עריכת תחשיב היטל השבחה יש להביא בחשבון את העובדה, כי המקרקעין שווקו תחת המגבלות של תוכנית של מחיר למשתכן?
בית המשפט המחוזי דחה את הערעורים שהוועדה הגישה, וקבע שיש להביא בחשבון את מגבלות תוכנית מחיר למשתכן, בעת קביעת היטל ההשבחה.

במסגרת נימוקי ההחלטה ביהמ"ש חידד את ההבחנה בין תנאי "פנימי" לתנאי "חיצוני" לתוכנית ובין תנאי "כללי". על מנת שתנאי יוכר ככזה שיש לקחת אותו בחשבון לצורך חישוב ההשבחה - אין הכרח שהתנאי יהיה קבוע בתוכנית עצמה. ניתן להביא בחשבון לצורך קביעת היטל ההשבחה גם תנאי חיצוני, ובלבד שבלעדיו התוכנית לא הייתה יכולה לבוא לאוויר העולם. בהקשר זה, ביהמ"ש סבר שראוי לסווג את מגבלת תוכנית 'מחיר למשתכן' כתנאי "כללי" שיש לקחתו בחשבון. ואין מקום לסווג מגבלה זאת כמגבלה חיצונית שחלה על בעל מקרקעין ספציפי. וזאת במיוחד כאשר מדובר במגבלה החלה על המקרקעין מכוח דין, אשר למשיבות אין כל שליטה לגביה.

הערת המחבר: דומה כי מדובר בהחלטה נכונה וראויה של בית המשפט. בית המשפט עמד נכונה על הפער שבין חיוב חיצוני (חיוב שלא מתוך התוכנית, דוגמת ציפיות לעליית מחיר, או מסירת כתב שיפוי), חיוב פנימי (חיוב הנובע מהתכנון עצמו, אשר יש לתת לו משקל בשווי המקרקעין) וחיוב כללי (כגון: מיקום המקרקעין, המצב במשק, הדין וכיו"ב - שיש בהם להשפיע על שווי המקרקעין). קביעת בית המשפט משתלבת עם הבסיס הרעיוני לגביית היטל ההשבחה, שיסודו בדיני עשיית עושר ולא במשפט. לפי רעיון זה, כאשר בעל המקרקעין מתעשר כתוצאה מאקט תכנוני, עליו לחלוק התעשרות זו עם הקהילה. מה שלא קרה בענייננו, בהינתן מגבלה אובייקטיבית על המקרקעין שלא תרמה לכל התעשרות לחברות .

(עמ"ן 39445-12-21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ)