האם ניתן לחייב בעל דירה לשאת בעלויות שיפוץ הרכוש המשותף בבניין, גם שלא הסכים לו?

חובת בעל דירה לשאת בהוצאות הבית המשותף מעוגנת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"). סעיף זה קובע כי: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או על פי הנוהג...". על פי הוראת החוק, "החזקה תקינה" משמעה "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". בהיעדר הוראה בתקנון הבית המשותף המורה אחרת, לא ניתן לחייב בעל דירה בתשלום עבור עבודות שאינן בגדר "החזקה תקינה", ללא מתן הסכמתו המפורשת. איזון זה נועד להבטיח הגנה על בעלי דירות המיעוט, במקרה שבו מבוקש לבצע עבודות שאינן נכללות במונח "החזקה תקינה", כגון עבודות "שיפור" או "שדרוג". 

ב״משפטון״ זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בשאלה - האם ניתן לחייב בעל דירה בבית משותף לשאת בהוצאות שיפוץ הרכוש המשותף, אף על פי שלא נתן הסכמתו לכך.

נסיבות המקרה:

ענייננו בערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין, בגדרו התקבלה תביעה של נציגות בית משותף (להלן: "הנציגות") בבניין המצוי ברח' יהושע בן נון בהרצליה (להלן: "הבניין"). התביעה הוגשה נגד בעלי דירה באותו בניין, בגין אי תשלום חלקם היחסי בעלויות שיפוץ הרכוש המשותף בבניין. 

לטענת הנציגות, עקב מצבו הירוד של הבניין, החליטה האספה הכללית של בעלי הדירות, לבצע שיפוץ של הרכוש המשותף. בעוד שיתר בעלי הדירות האחרים הסדירו את התשלום הנדרש עבור השיפוץ, אותם שכנים סירבו לשאת בעלויות השיפוץ, שנתבעו במסגרת התביעה.

השכנים מצידם טענו, כי התביעה שהוגשה נגדם נעדרת כל עילה, הואיל וביצוע עבודות השיפוץ לא אושר על ידי כלל בעלי הדירות בבניין, בהתאם להוראת סעיף 12 לתקנון הבית המשותף. לטענתם, הסכמה כאמור היא תנאי הכרחי לקיום של עילת תביעה נגדם. זאת מאחר שעבודות השיפוץ מהוות השבחה של הרכוש המשותף, ואינן בגדר עבודות תחזוקה שוטפת או "החזקה תקינה" של הבניין הבאות בגדר הוראת סעיף 58 לחוק. 

בפסק דינו, קבע המפקח כי שילוב הוראת סעיף 58 לחוק עם הוראת סעיף 12 לתקנון הבית המשותף, מלמד כי החלטות הנוגעות לשמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, כלומר "החזקה תקינה" כהגדרתה בסעיף 58 לחוק, תתקבל ברוב דעות ותחייב גם בעל דירה שלא הסכים לה. לשיטת המפקח, מי שטוען כי עבודות השיפוץ הן בגדר "השבחה" ולא "החזקה תקינה", עליו הנטל להוכיח זאת. קרי, בענייננו הנטל מוטל על השכנים. במסגרת פסק דינו בחן המפקח - האם עבודות השיפוץ בענייננו הן בגדר "החזקה תקינה" כטענת הנציגות או "שדרוג" כטענת השכנים. לאחר בחינת מכלול הראיות קיבל המפקח את התביעה, וקבע שמדובר בעבודות שיפוץ והחזקה בלבד. משכך, חייב המפקח את השכנים לשלם את חלקם היחסי בהוצאות שיפוץ הבניין ולשאת בתשלום הוצאות נוספות.
השכנים, שלא היו מרוצים מפסק הדין, הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי.

 דיון והחלטה:

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ופסק:
שילוב הוראת סעיף 58 לחוק עם סעיף 12 לתקנון הבית המשותף, מלמד כי מחד גיסא, ניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מ"החזקה תקינה" של הבית המשותף אשר התקבלו בהחלטה ברוב דעות – גם אם לא הסכים להוצאה זו. ומאידך גיסא, כי לא ניתן לחייב בעל דירה ללא הסכמתו בהוצאות שיפוץ, ככל שאלו חורגות מ"החזקה תקינה", גם אם רוב בעלי הדירות הסכים לכך. סלע המחלוקת מצוי בפרשנות - האם השיפוץ מהווה "החזקה תקינה" או "שדרוג". נקבע כי לשון החוק, המתייחסת לשמירת מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים, אלא היא כוללת כל הוצאה שנדרשת כדי לשמר את המצב הקיים, ובכלל זה גם הוצאות לשם שמירת מצבו האסתטי של הבניין. התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף  הכרחית כדי למנוע את קריסתו של הבניין, שאז שיקומו יגרור הוצאה גבוהה עשרות מונים. כך ולשם הדוגמא נקבע כי, במסגרת המינוח "החזקה" תיכלל עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות. גם החלטה ברוב קולות של התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, תחייב את בעלי דירות המיעוט. 

להבדיל מפסק דינו של המפקח, בית המשפט המחוזי קבע, כי הנטל להוכיח כי הוצאה נדרשת בגין "החזקה תקינה" בהבדל מ"שדרוג" – מוטל על הנציגות, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". וכי אין מקום להעביר את נטל הראייה או ההוכחה אל השכנים, שמתנגדים לביצוע התשלום. 

יחד עם זאת, בהתבסס על קביעות המפקח, נפסק כי הנציגות הצליחה להרים את הנטל המוטל עליה להוכיח כי מדובר בעבודת שיפוץ הבאה בגדר "החזקה תקינה", בהתאם להוראת סעיף 58 לחוק.
בנסיבות אלו, ערעור השכנים נדחה. עליהם לקיים את פסיקת המפקח, כלשונה וכרוחה, ולשלם את חלקם בגין השיפוץ.

(עשא (ת"א) 44782-03-23 היימן טרסה קורפ ואח' נ' נציגות הבית המשותף מרח' יהושוע בן נון 58 הרצליה).