המחוזי: הסכם למכירת נכס מקרקעין יכול להיות מחייב - גם אם לא נחתם בפועל
האם ניתן לראות בהסכם כהסכם בר תוקף למרות שלא נחתם? בית המשפט המחוזי קובע כי חתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד והיעדר חתימה בהסכם אינו מאיין בהכרח קיומו של הסכם מחייב
בהתאם להוראות חוק החוזים ולפסיקות בתי המשפט, התקשרות חוזית מחייבת עמידה בשני יסודות מצטברים: גמירות דעת ומסוימות. העמידה בדרישת יסוד "גמירות הדעת", מחייבת הגעה של הצדדים למפגש רצונות להתקשרות בהסכם מוגדר ומחייב, והיסוד השני – "מסוימות" – מחייב הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים להתקשרות החוזית, כדוגמת: זהות הצדדים, מהות העסקה, התמורה והמועדים לתשלומה. על אף שיסודות אלה עוסקים בשני היבטים שונים – גיבוש רצון וכוונה מצד אחד ופירוט עיקרי ההסכמות מהצד השני – קיימים בין השניים יחסי גומלין, כך שעדות ממשית לגמירת דעת עשויה לחזק מסוימות חסרה, ומנגד היעדר מסוימות עלול להעיד על פגם בגמירת דעתם של מי מהצדדים.
כמו כן, ובשונה מהכלל הקבוע בחוק החוזים, לפיו "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת..." – קבע המחוקק הישראלי הסדר מחמיר ביחס לעסקאות במקרקעין. בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ביצוע עסקה במקרקעין מחייב עמידה ב"דרישת הכתב", באמצעות עריכת מסמך, כתנאי לתוקפה של העסקה. כלומר, בשונה מחוזים "רגילים", במסגרתם מסמך פורמאלי מהווה אינדיקציה ראייתית בלבד – דרישת הכתב במקרקעין מהווה תנאי מהותי מחייב, הנובע בין היתר, מהעובדה שעסקה במקרקעין הנה עסקה משמעותית בחייו של אדם.
עם זאת, לאורך השנים חל כרסום בדרישת הכתב בפסיקה הישראלית. בהתאם לכך, נקבע לא אחת כי היעדר חתימה על הסכם אינה פוגמת בהכרח בתוקפו, אלא מהווה אינדיקציה ראייתית להיעדר גמירות דעת של הצדדים. כלומר, בנסיבות בהן התגבש רצון ממשי להתקשרות בהסכם אצל הצדדים ("גמירות דעת"), וקיים מסמך הכולל את כל התנאים הנדרשים לעריכת העסקה ("מסוימות") – ניתן לראות במסמך זה כהסכם מחייב, אף ללא חתימת הצדדים.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בתביעה לאכיפת הסכם מכר של דירת מגורים, אשר לא נחתמה כלל על ידי בעלת הדירה.
נסיבות המקרה:
ענייננו בדירת מגורים ברמת גן, המצויה בבעלותה של אישה מבוגרת. לאחר עזיבת השוכרים שהחזיקו בדירה ובשל הליכי הוצאה לפועל שנוהלו כנגד בעלת הדירה (חובות בסך כולל של כ-300 אלף שקלים), מונה כונס נכסים למכירת הדירה. לכשנודע לשכנתה של בעלת הדירה על הליכים אלו, פנתה השכנה לבעלת הדירה בבקשה לרכוש את הדירה בעבור עצמה. טרם הצעה זו, השתיים – בעלת הדירה והשכנה – לא ניהלו יחסי חברות כלשהם, אך לאחר הצעת הרכישה, חלה קרבה משמעותית בין השתיים. משכך, הסכימה בעלת הדירה למכור את הדירה לשכנתה בסך של כמיליון שקלים (סך הנמוך בכ-10% משווי הדירה "בשוק החופשי").
בעקבות זאת, פנתה השכנה לעו"ד מטעמה לטובת עריכת הסכם מכר, אולם לאחר שלא הצליחה להשיג את הסכום הדרוש לרכישת הדירה – פנתה השכנה לזוג מכרים, בהצעה לרכישת הדירה בתנאים עליהם הוסכם עם בעלת הדירה. בהמשך לכך, חתמו בני הזוג על הסכם מכר שהוכן על ידי עוה"ד והפקידו בידיו שלושה שיקים בסך כולל של 225 אלף שקלים, כאשר סך של כ-50 אלף שקלים הועבר לקופת ההוצל"פ לטובת השהיית הליכי הכינוס. באשר להשלמת החתימה של בעלת הדירה על הסכם המכר, נמסר לזוג כי זו עתידה להשלים את חתימתה על ההסכם בעוד כשלושה ימים.
כעבור כשבוע, פנו בני הזוג לעוה"ד במטרה להעביר סכום נוסף על חשבון התמורה, אולם אז נודע להם כי בעלת הדירה מסרבת לחתום על הסכם המכר, וכי היא מתעתדת למכור את הדירה לצד שלישי, בתמורה ל-125 אלף שקלים נוספים מעבר לסכום שהוסכם בין בעלת הדירה לשכנתה. על כן, עתר הזוג לבית המשפט, בבקשה להורות על אכיפת ההסכם עליו חתמו ולאסור על מכירת הדירה לצד שלישי.
לטענת בני הזוג, בינם לבין בעלת הדירה נכרת הסכם מחייב, וסירוב בעלת הדירה להשלים את העסקה מהווה הפרה יסודית. לטענת הזוג, בעלת הדירה ידעה על העברת התשלום הראשון לעוה"ד וכן על הפקדת הכספים לקופת ההוצל"פ – ועל כן סירובה לחתום על הסכם המכר מהווה התנהלות חסרת תום לב. מנגד, טענה בעלת הדירה כי יש לדחות את התביעה על הסף. לטענתה, לא ניתן לכפות עליה למכור את הדירה באמצעות הסכם שלא נחתם על ידה, ועוד לזוג שלא פגשה מעולם. כמו כן, טענה בעלת הדירה כי המחיר שנרשם בהסכם המכר הוצע לשכנתה בלבד, ולכן זו לא הייתה רשאית להציע לזוג או לכל גורם אחר, לרכוש את הדירה במחיר זה.
החלטה:
נקבע כי על אף שדרישת הכתב בעסקאות מקרקעין היא דרישה מהותית וחיונית – החתימה על גבי הסכם הינה דרישה ראייתית בלבד. כלומר, היעדר חתימה של מי מהצדדים על הסכם, אינה שוללת בהכרח את תוקפו של הסכם מחייב, אלא מהווה אינדיקציה להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם.
עם זאת, נפסק כי מנסיבות מקרה זה עולה כי היעדר חתימת בעלת הדירה על הסכם המכר, מעיד באופן ברור על היעדר גמירות דעת להתקשרות מחייבת למכר הדירה. נקבע כי לא ניתן לקבל על הדעת לחייב בעלים למכור את נכסו לצד שלישי עמו לא שוחח מעולם ושזהותו כלל לא ידועה לו. בהקשר זה, בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות בני הזוג והשכנה, לפיה אלה ביקשו לנצל את מצבה של בעלת הדירה ואת חוסר ניסיונה בביצוע עסקאות מקרקעין, וזאת במטרה לרכוש את הדירה במחיר נמוך משוויה הריאלי.
כמו כן, בית המשפט דחה את טענת הזוג לפיה הפקדת הכספים בידי עוה"ד ובקופת ההוצל"פ מעידה על השתכללות הסכם המכר. נקבע כי ניסיונם "לקבוע עובדות בשטח" באמצעות הפקדת כספים אלו, לא יכול להביא לשכלול ההסכם, וזאת במיוחד כאשר "המוכרת" כלל לא הסכימה לחתום על ההסכם.
לאור זאת, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע כי בין בני הזוג לבין בעלת הדירה לא נכרת הסכם מחייב, וכי בעלת הדירה רשאית להתחייב למכירתה כלפי צדדים שלישיים. בשולי הדברים, ציין בית המשפט כי ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמות בדבר השבת הכספים שהעביר הזוג על חשבון תמורת רכישת הדירה, אין בהכרעה בתביעה זו כדי לשלול את זכותם לנקוט בהליך המתאים.
(הפ (ת"א) 3660-12-20 ליאורה מזרחי נ' תמר קלטר גרינברגר)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
