המחוזי בתל-אביב: חכירה לדורות אינה מקנה זכות להירשם כבעלים בקרקע

חכירה לדורות לתקופה ארוכה מעידה על כוונה להקניית זכויות השקולות לבעלות – אך אינה מקנה זכות להירשם כבעלים

פרקטיקה של רישום זכויות חכירה בבנייני מגורים הרשומים בבעלות פרטית (להבדיל מ"קרקעות מינהל"), הייתה נהוגה במשך שנים רבות והיוותה חלופה מקובלת לרישום המוכר לנו כיום בפנקס הבתים המשותפים. במסגרת פרקטיקה זו, אותה ניתן לראות גם כיום בבניינים ותיקים, רוכשי דירות נרשמו כחוכרים של דירה לתקופות ארוכות של 99 שנים ולעיתים אף 999 שנים, וזאת על זכויות הבעלים הרשום ששמו נותר במרשם המקרקעין. כל זאת באמצעות תשריט אדריכלי שהופקד בטאבו.

חכירה הינה זכות שכירות ארוכת טווח, ומשכך רשאים הצדדים להסכם החכירה – הבעלים והחוכר – להסכים על תנאי החכירה ולהגביל את הזכויות המוקנות מכוחה. "חכירה לדורות" מוגדרת בחוק המקרקעין כשכירות העולה על 25 שנים ומוזכרת בשורה של חוקים נוספים כזכות הדומה במהותה לזכות הבעלות. דוגמאות לכך ניתן לראות בחוק התכנון והבנייה המטיל חובת תשלום היטל השבחה על בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין, וכן בחוק מיסוי מקרקעין שאינו מבחין בין מכר זכות בעלות לבין מכר של זכות חכירה לדורות, ומגדיר את שתי הזכויות כ"זכות במקרקעין" החייבת במס. לאור התפיסה הרווחת בציבור וכך גם בפסיקות בתי המשפט, זכתה זכות החכירה לדורות מעמד מיוחד, שבין זכות השכירות לבין זכות הבעלות. בשל כך, נקבע לא אחת בבתי המשפט כי ניתן לראות בהסכם חכירה לדורות, לתקופה חריגה באורכה, כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות עודפות, העולות לכדי בעלות בפועל.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין בעלים רשום לבין חוכרים לדורות, ביחס לזכאותם או היעדר זכאותם של החוכרים לזכויות בנייה וכן לשטחים שנוספו למקרקעין.

נסיבות המקרה:
בתחילת שנות החמישים של המאה הקודמת, חתם בעלים של חלקת מקרקעין ברמת גן, על ייפוי כוח נוטריוני לטובת קבלן בנייה, ובו התיר לקבלן ביחס לחלקה - "לעשות בה כל דיספוזיציה מותרת לפי החוק". בהתאם, הקים הקבלן בניין מגורים על חלק משטח החלקה ומכר את דירות הבניין למספר רוכשים. כמו כן, באמצעות ייפוי הכוח שניתן לקבלן, נרשמה חכירה ל-299 שנים לטובת חברה אותה ייסד הקבלן. בהמשך לכך, הוסדרו זכויות הרוכשים בבניין באמצעות הקצאת מניות בחברה (חברת "גוש-חלקה"), וזאת באופן יחסי לשטח דירותיהם. לימים, אושרו מספר תוכניות איחוד וחלוקה ביחס למקרקעין, בעקבותיהן גדל שטח החלקה במרשם המקרקעין ב-94 מ"ר נוספים. כמו כן, אושרו מספר הליכי תכנון אשר הגדילו את זכויות הבנייה בחלקה.

בעקבות זאת, התקשרו הדיירים, באמצעות החברה שנרשמה כחוכרת ובה החזיקו כבעלי מניות, בהסכם עם חברה יזמית בתחום הנדל"ן, ובמסגרתו ביקשו הצדדים לפעול לחיזוק הבניין הקיים ולממש את זכויות הבנייה החלות על המקרקעין. עם זאת, לאחר פטירתו של הבעלים, סירבו נכדותיו לאפשר את הקמת הפרויקט, וזאת בין היתר, בטענה כי חכירת החלקה אינה כוללת את זכויות הבנייה הנוספות, מעבר לאלו שנוצלו במסגרת הקמת הבניין.

על כן, עתרו הדיירים לבית המשפט וביקשו להורות על מחיקת הנכדות ממרשם המקרקעין ורישומם כבעלים של החלקה. לטענתם, המנוח העביר את כלל זכויותיו בחלקה באמצעות ייפוי הכוח שהעניק לקבלן ועל דרך רישום החכירה לדורות על שם חברת "גוש-חלקה" שבבעלותם. לטענת הדיירים, המנוח נותר כבעלים של המקרקעין בנסח רישום המקרקעין משיקולים טכניים בלבד ובשל הפרקטיקה שהייתה נהוגה באותה העת, ולכן יש לראותם כבעלים של החלקה ושל כל זכויות הבנייה שהוקנו לה. לטענת הדיירים, ככל שהמנוח היה מעוניין לשמור לעצמו זכויות כלשהן, הדבר היה בא לידי ביטוי בסכם חכירה או במסמך תנאים מיוחדים, המגבילים את הזכויות שהוחכרו. לשיטתם, חכירה לתקופה כה ארוכה, בת 299 שנים, מעידה ללא צל של ספק על ויתור ביחס לזכות הבעלות והקניית מלוא הזכויות בחלקה לחוכרים.

מנגד, טענו הנכדות כי זכות החכירה אינה זהה לזכות הבעלות ואינה מעניקה באופן אוטומטי לחוכר את מלוא הזכויות השייכות לבעלים. לטענתן, הקבלן וסבם המנוח הסכימו כי החכירה תחול על השטח הבנוי בלבד, ולכן הותירו את הבעלות בידי המנוח, באופן שתימנע בנייה ללא הסכמתו. לטענתן, לא הייתה כל מניעה משפטית להעברת הבעלות על שם הקבלן או הדיירים, דבר המחזק את הטענה כי החכירה נועדה למנוע ניצול זכויות בנייה ללא הסכמת הבעלים. עוד טענו הנכדות כי לדיירים אין כל זכות בשטחים שנוספו לחלקה, לאור העובדה ששטחים אלו לא נכללו בחכירה המקורית שקדמה להליכי הפרצלציה ששינו את גבול החלקה.  

החלטה:
בראשית החלטתו, ציין בית המשפט כי מאחר שלא אותר הסכם חכירה או מסמך תנאים מיוחדים לשטר החכירה, יש להתחקות אחר כוונת הצדדים והזכויות שהועברו לדיירים – על ידי בדיקת התנהגות הצדדים, ובכלל זה, חתימת המנוח על ייפוי הכוח.

נקבע כי מניסוחו של ייפוי הכוח הנוטריוני, עולה כי כוונת המנוח הייתה להעביר את מלוא הזכויות בחלקה לידי הקבלן, אשר יהיה רשאי לעשות בהן כרצונו, ולא הגביל את זכויות הקבלן או את הפעולות שיש להימנע מביצוען. עוד ציין בית המשפט, כי ייפוי הכוח לא הוגבל להעברת זכויות באמצעות חכירה ואף צוין בו במפורש כי הקבלן יהיה רשאי "למכור את הזכויות בחלקה בשלמות או בחלקים ולחתום על מסמכים לרבות שטרי מכר". משכך, נקבע כי הנטל להוכיח הגבלות על הזכויות שהועברו מוטל על הנכדות, אך אלה לא הציגו כל מסמך התומך בטענותיהן לפיהן החכירה נועדה להגביל ניצול עתידי של זכויות בנייה.

בשל כך, ולאור החזקה לפיה נהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כאינדיקציה לכך שהצדדים התכוונו להקנות זכויות השקולות לבעלות – נקבע כי זכויות הבנייה והשטחים שהתווספו כתוצאה מביצוע איחוד וחלוקה לאחר רישום החכירה, מהווים חלק בלתי נפרד מזכויות החכירה של הדיירים. משכך, נקבע כי הדיירים רשאים לפעול לניצול כל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, בכל השטח הרשום של החלקה.   

על אף קביעה זו, דחה בית במשפט את הבקשה למחיקת הנכדות ממרשם המקרקעין ורישום דיירי הבניין כבעלים של החלקה. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי למרות מעמדה המיוחד של חכירה ארוכת טווח, היא עדיין אינה מבטלת את זכות הבעלות מעיקרה, ועל כן אין לקבוע כי לבעלים הרשום לא נותרו כל זכויות במקרקעין. לפיכך, נקבע כי הדיירים זכאים לנהוג בחלקה כמנהג בעלים –במשך תקופת החכירה בלבד – וזאת לצד הותרת הנכדות כבעלים של החלקה.

(הפ (ת"א) 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ נ' מאיה מאירצ'יק)