"סיכול שכירות": בית המשפט דחה תביעה לפינוי נכס עקב אירוע הקורונה

בית המשפט דחה תביעה לפינוי נכס עקב אירוע הקורונה, בכפוף לעמידת השוכר בתנאי הסכם השכירות לאחר תום ההגבלות. וכן פטר את השוכר מתשלום מחצית מדמי השכירות שלא שולמו על ידו במהלך אירועי הקורונה
 
על אף התחושה הרווחת בציבור לפיה "מגפת הקורונה" אינה נוכחת עוד בחיינו – טרם נקבעה מדיניות משפטית מנחה ועקבית ביחס לסיווג משבר הקורונה כ-"אירוע מסכל". לעילת הסיכול מספר אזכורים בספר החוקים הישראלי, וביניהם – חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971 ו- חוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971.
 
בתוך כך, חוק השכירות והשאילה קובע, כי במקרה בו: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה...". כלומר, על פי הוראות החוק, רשאי שוכר להימנע מתשלום דמי שכירות, במצב בו לא התאפשר לו לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. ואולם, זכות זו של השוכר אינה מגבילה את המשכיר לפעול לביטול ההסכם וכפועל יוצא מכך – רשאי הוא לתבוע את פינויו של המושכר בהיעדר תשלום דמי השכירות.
 
במקביל, קבע המחוקק הישראלי בחוק החוזים, שלושה תנאים מצטברים לעילת הסיכול, שבהתקיימם רשאי צד לחוזה להשתחרר מחיוביו החוזיים, מבלי שהדבר ייחשב להפרה: (1) מניעה קבועה לביצוע ההתחייבות, להבדיל ממניעה זמנית; (2) היעדר ציפייה להתרחשות האירוע המסכל במועד כריתת החוזה, ולפיה הטוען לסיכול לא ידע ולא היה עליו לדעת על הנסיבות שהביאו לכך; ו-(3) חוסר יכולת למנוע את האירוע המסכל. עם זאת, תביעות שהתבררו בבתי משפט השלום ובבתי המשפט המחוזיים, ועסקו בין היתר בטענות סיכול עקב מגפת הקורונה, זכו להתייחסויות סותרות ונדחו ברובן המכריע.
 
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, אשר נדרש להכריע בתביעה לפינוי מושכר של נכס מסחרי, בו פעל מכון כושר, שהוגשה על ידי בעלת הנכס בשל אי-תשלום דמי שכירות במהלך חודשי משבר הקורונה.
 
נסיבות המקרה:
בראשית חודש מרץ 2020 נחתם הסכם שכירות לתקופה בת חמש שנים, בין חברה הרשומה כבעלים של נכס מקרקעין בקרית גת לבין שוכר פרטי. הסכם זה נערך לאחר סיומן של חמש שנות שכירות של בנו של השוכר, שהפעיל בנכס מכון כושר, אך בשל קשיים כלכליים של הבן, השוכר נטל על עצמו את ניהול העסק ואת חובות בנו.
 
עם זאת, תקופה קצרה לאחר שהחל את תקופת השכירות, ובמקביל לפרוץ מגפת הקורונה, התקשה השוכר לעמוד בתשלומי השכירות ובעקבות כך חזרו חלק מתשלומי השכירות בשל העדר כיסוי. לאחר שהצטברו למעלה משישה חודשי פיגור, עתרה החברה כנגד השוכר בתביעה לפינוי מושכר. במסגרת טענותיה, ציינה החברה כי על פי הוראות הסכם השכירות, איחור בפירעון דמי השכירות העולה על 30 ימים מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומאפשר למשכיר לפעול לביטול החוזה ולפינוי המושכר. בנוסף, ציינה החברה כי בעוד שהשוכר לא שילם את דמי השכירות כפי שהתחייב בהסכם, היה עליה לעמוד בהחזר תשלומי הלוואה שנטלה מבנק לצורך מימון רכישת הנכס, ובשל כך נגרמו לה הפסדים כלכליים.
 
מנגד, טען השוכר כי שילם את דמי השכירות עבור מספר חודשים בהם מכון הכושר נותר סגור, אך בשל העובדה שבנו העביר את העסק לידיו בסמוך לפרוץ משבר הקונה, רשויות המדינה ראו במכון הכושר "עסק חדש", ומשכך לא הכירו בו כמי שזכאי למענק או פיצוי כלשהו. לאור זאת, טען השוכר כי משבר הקורונה הינו מקרה חריג העולה לכדי "כוח עליון", ובעקבותיו נמנע ממנו לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות. לדבריו, אין הוא מתנער מחובתו לתשלום דמי השכירות, אולם יש להגיע עמו להסדר תשלומים שיאפשרו לעמוד בהתחייבויותיו.
החלטה:
בתחילת דבריו, ציין בית המשפט כי למרות שהשוכר לא העלה במפורש את טענת הסיכול, מטענותיו משתמע כי ההגבלות שהוטלו על ידי הממשלה עקב מגפת הקורונה, היוו גורם מסכל לקיום התחייבויותיו על פי הסכם השכירות. בתוך כך, בחן בית המשפט את נסיבות המקרה בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה. בהקשר זה, קבע בית המשפט כי על פי ההלכה הפסוקה, יש להחיל את הוראות החוק בדבר "סיכול שכירות" רק במקרים בהם נמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר עקב נסיבות הנעוצות במושכר עצמו – להבדיל ממניעה רחבת היקף, כפי שאירע במקרה זה.
 
עם זאת, בית המשפט ציין כי בהיעדר פסיקה מנחה ומגובשת של בתי המשפט המחוזיים ובית המשפט העליון, ולאור הנסיבות המיוחדות של מקרה זה – יש להכיר בשוכר כמי שעומד בתנאי עילת הסיכול על פי חוק החוזים. על כן, נקבע כי על אף שהשוכר התקשר בהסכם השכירות בסמוך לפרוץ משבר הקורונה בישראל, וכאשר התפרצות הנגיף בעולם הייתה ידועה לכול – לא ניתן להסיק כי השוכר יכול היה לצפות את ממדי המשבר.
 
עוד נקבע כי למרות שהוראות חוק החוזים ותנאי הסכם השכירות, מאפשרים לחברה לפעול לביטול הסכם השכירות לאלתר, מדובר במקרה חריג המצדיק איזון בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי למרות שלחברה עומדת החזקה לפיה שימוש בזכות חוזית לא ייחשב כפעולה בחוסר תום לב – כאשר מתקיים אירוע מסכל בקנה מידה חסר תקדים כמו מגפת הקורונה, אין זה צודק כי שוכר שנמנע ממנו להפעיל את עסקו, יידרש לשלם את מלוא דמי השכירות. על כן, ציין בית המשפט כי נוכח אירוע מסכל בקנה מידה שכזה, בדמות מגפה עולמית, ראוי כי הצדדים יישאו באופן שווה בנזק שנגרם בגין אי-תשלום דמי השכירות שלא נפרעו עקב הגבלות הקורונה.
 
לאור זאת, בית המשפט דחה את התביעה לפינוי המושכר וקבע כי השוכר יהיה רשאי להחזיק בנכס, בכפוף לקיום התנאים הבאים: עמידה בתשלומים השוטפים של דמי השכירות החל ממועד מתן פסק הדין (מרץ 2021), וכן תשלום של מחצית מדמי השכירות עבור החודשים שבפיגור (על פי פריסת תשלומים שהכתיב בית המשפט).
 
בשולי הדברים, ציין בית המשפט כי מאחר שמדובר בתביעה לפינוי מושכר, אין בהכרעה זו כדי למנוע מהחברה לפעול להגשת תביעה כספית עצמאית בגין הנזקים שנגרמו לה לכאורה.
 
(תאח (אש') 32379-08-20 הלני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מימון לסרי)