שאלת התקיימות תנאי מתלה בהסכם מכר מותנה לרכישת דירה, וטענה לסיכול התקיימותו ע"י המוכר

תנאי מתלה יכול להתנות את תוקף ההסכם בהתקיימות התנאי המתלה, ויכול לקבוע שההסכם יחדל מלהתקיים בהתקיימות אותו תנאי (תנאי מפסיק). כאשר התנאי המתלה לא מתקיים תוך תקופת הזמן הקבועה בהסכם, או תוך זמן סביר בהיעדר ציון מועד להתקיימותו - מתבטל ההסכם, ועל כל צד להשיב לצד שכנגד את הסכום שקיבל במסגרתו (סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 להלן: "חוק החוזים"). הדין קובע, שבמקרה שאחד מהצדדים גרם לאי התקיימות התנאי המתלה, כלומר סיכל את התקיימותו, הצד הנפגע יכול לתבוע את הסעדים שהיו עומדים לו, אילו התקיים התנאי המתלה. 

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, שדן בשאלת התקיימות תנאי מתלה שעליו סוכם בהסכם מכר, ובשאלה האם יש לראות במוכר כמי שסיכל את התקיימותו. 

נסיבות המקרה:

ענייננו במחלוקת בין התובע, רוכש דירה, לבין הנתבע, קרוב משפחתו של התובע, אשר חתמו על הסכם מכר של דירת מגורים (להלן: "ההסכם"). התובע שילם תשלום ראשון (להלן: "התשלום הראשון"), ובתמורה לכך עבר להתגורר בדירה. טרם חתימת ההסכם בוצעו עסקאות מכר שונות בדירה, שבגין חלקן נרשמו הערות אזהרה. ההסכם כלל תנאי מתלה, שקבע שההסכם כפוף לכך שיינתן פס"ד הצהרתי על-ידי ביהמ"ש, שיקבע שהדירה בבעלותו הבלעדית של המוכר, הוא הנתבע בהליך זה, וכי אין לאף צד ג' כל זכות בה (להלן: "התנאי המתלה"). 

במהלך השנים התקיימו הליכים משפטיים בנוגע לשאלת הבעלות בדירה שהרוכש, התובע בהליך זה, לא היה צד להם. במסגרת הליכים משפטיים אלה, קונים שרכשו יחד את הדירה עתרו לבית המשפט לצורך מתן פסק דין הצהרתי שיקבע שהם הבעלים בדירה (להלן: "הרוכשים"). תחילה בית המשפט פסק כי יש לדחות את התביעה של הרוכשים (להלן: "פסק הדין המקורי"). הרוכשים ערערו לבית המשפט העליון, והגיעו לפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין, לפיה נקבע כי הם בעלי הזכויות הקנייניות בדירה, וניתן צו לפינוי הדירה ומסירת החזקה בה לרוכשים (להלן: "הסכם הפשרה"). התובע, שכאמור לא היה צד להליך, פנה לבית המשפט ועתר לביטול הסכם הפשרה. תביעתו נדחתה בנימוק שפסק הדין הפך לחלוט, ומשכך לא ניתן לבטלו. 
התובע עתר לפיצוי בגובה שווי הדירה, נכון למועד הגשת התביעה. 

התובע טען שהנתבע ניצל את האמון המלא שנתן בו כקרוב משפחה, מה גם שהנתבע הינו עורך דין במקצועו. על בסיס אמון זה, התובע חתם על ההסכם; נטל הלוואות למימון רכישת הדירה; שילם את התשלום הראשון; שיפץ את הדירה, ועבר להתגורר בה עם משפחתו. בנוסף טוען התובע, שנודע לו על ההליכים המשפטיים רק בעת שנמסרה לו הודעת הפינוי מהדירה. כמו כן, פסק הדין המקורי קבע שהנתבע הינו הבעלים הבלעדי של הדירה. ולכן, ממועד זה התקיים כבר התנאי המתלה וההסכם השתכלל. בנוסף טוען התובע, שהנתבע לא הודיע לו שניתן פסק הדין המקורי, ובכך סיכל את התקיימות התנאי המתלה. לפיכך, לטענת התובע, הנתבע מושתק מלטעון לאי התקיימות התנאי המתלה, ויש לראות בתנאי המתלה כאילו התקיים, ובהסכם המכר – כהסכם תקף ומחייב. ומאחר שלא ניתן לממש את בעלות התובע בדירה - הוא זכאי לפיצוי בגובה שווי הדירה, נכון למועד הגשת התביעה.

הנתבע טען שהתביעה נעדרת עילה, בין היתר, מאחר שהתובע מושתק מלטעון נגד קביעות משפטיות בהליכים אחרים. בנוסף, לא יהיה צודק להורות על השבת הסכומים שהתובע שילם עבור הדירה, מאחר שהתובע התגורר בדירה במשך כ-7 שנים, מבלי לשלם לנתבע כל תשלום. בהתאם להערכת שמאי מגיעים דמי השכירות הראויים לסך של כ-420,000 ₪, סך העולה על התשלום הראשון שהתובע שילם. בנוסף טוען הנתבע, כי הסכם הפשרה מונע את התקיימות התנאי המתלה. לכן, אין להידרש לטענת ההשבה, מבלי לדון במקביל בדבר קיזוז דמי השכירות שהיה על התובע לשלם לנתבע בגין התקופה שבה התגורר בדירה. כמו כן, בפסק הדין בהליך הקודם נקבע, שהתובע ידע במשך שנים על ההליך שהתנהל במסגרת הסכם הפשרה, ובחר שלא לקחת בו חלק, ונזכר מאוחר מדי לנסות ולהשפיע על תוצאותיו.

דיון והחלטה

לעניין סיכול התקיימות התנאי המתלה, התובע לא הציג בפני בית המשפט ראיות מוחשיות לטענה זו. בית המשפט השתכנע כי התובע ידע על ההליך שהתקיים בין הנתבע לרוכשים, ובחר במודע לסמוך על הנתבע "בעיניים עצומות", מבלי לבקש להצטרף להליך, וכל זאת במשך שנים. הציפייה היא שהאדם הסביר המתגורר על תנאי בדירה יתעניין בחלוף השנים בנוגע להתקיימות התנאי המתלה בהסכם שחתם עליו. ניסיונות הנתבע ליצור קשר עם התובע, ולשתף אותו בהחלטות שהתקבלו במסגרת ההליכים המשפטיים, למול התעלמות התובע מההליכים כאמור - מעידים על כך שהנתבע לא סיכל את התקיימות התנאי המתלה. 

לעניין התקיימות התנאי המתלה, לאחר מתן פסק הדין המקורי נקבע על ידי בית המשפט העליון, בהסכם הפשרה, שהרוכשים הם הבעלים של הדירה. לכן התנאי המתלה לא התקיים, ההסכם מבוטל, ויש להשיב את הכספים שהתקבלו במסגרתו. 

לעניין טענת ההשבה, התובע טען במסגרת כתב התביעה, שהנתבע סיכל את התקיימות התנאי המתלה. לפיכך, הוא זכאי, בין היתר, לפיצוי בגובה שווי הדירה נכון למועד הגשת התביעה, שהינו שוויה המותאם של הדירה נכון למועד הגשת התביעה, לפי חוות דעת שמאי מטעמו. מאחר שנקבע שהנתבע לא סיכל את התקיימות של התנאי המתלה, התובע לא יכול לתבוע את הסעדים שהיו עומדים לו אילו התקיים התנאי המתלה. לכן בית המשפט לא נדרש לחוות הדעת השמאית של התובע.

לעניין טענת הקיזוז, על-פי דין, הנטל להוכחת טענת הקיזוז מוטל על הטוען לה, ועליו להעלות אותה בצורה מפורטת וברורה. התובע התגורר בדירה כבר רשות של הנתבע לתקופה לא מוגדרת שהיא על תנאי. הנתבע ניסח את ההסכם, החתים עליו את התובע, ואפשר לו לגור בדירה. בהסכם לא צוין שככל שהתנאי המתלה לא יתקיים - יהיה על התובע לשלם דמי שימוש. משכך, יש לדחות את טענת הקיזוז.  

לפיכך, נקבע כי ההסכם בוטל, וכי הנתבע לא סיכל את התקיימות התנאי המתלה. בהתאם לעיקרון של מניעת התעשרות שלא כדין, על הנתבע להשיב לתובע את התשלום הראשון בתוספת ריבית והצמדה, ממועד מתן אישור בית המשפט להסכם הפשרה. 

[(ת"א) 33204-04-21 שלמה וקנין נ' משה פרץ (נבו 23.06.2023)].‏‏