המחוזי: סכסוך בין שותפים במבנה הראוי להירשם כבית משותף אינו מהווה עילה לפירוק שיתוף על דרך מכירתם למרבה במחיר
ביהמ"ש פסק: דרך המלך לפירוק השיתוף במקרקעין היא באמצעות רישום בית משותף
על פי הוראות חוק המקרקעין, זכאי כל שותף במקרקעין משותפים ("מושע") לדרוש את פירוק השיתוף בהם בכל עת. זכות אוטונומית זו, הנתונה בידי כל אחד מהבעלים במקרקעין נובעת, בין היתר, מכך ששיתוף במקרקעין והיעדר הפרדה פיזית וקניינית, עלולים להוביל לסכסוכים ולמחלוקות, ולהכביד על פיתוחם וסחירותם של המקרקעין.
בהתאם לכללים שנקבעו בחוק ובפסיקה, ברירת המחדל לביצוע פירוק שיתוף היא באמצעות חלוקה "בעין" (חלוקה פיזית של הנכס בהתאם לחלקו של כל שותף). אולם, כאשר חלוקה שכזו אינה אפשרית, מוסמך בית המשפט לכפות על השותפים פירוק על ידי מכירת המקרקעין (בין אם לצד שלישי ובין אם באמצעות התמחרות פנימית בין השותפים).
בהתאם לכללים שנקבעו בחוק ובפסיקה, ברירת המחדל לביצוע פירוק שיתוף היא באמצעות חלוקה "בעין" (חלוקה פיזית של הנכס בהתאם לחלקו של כל שותף). אולם, כאשר חלוקה שכזו אינה אפשרית, מוסמך בית המשפט לכפות על השותפים פירוק על ידי מכירת המקרקעין (בין אם לצד שלישי ובין אם באמצעות התמחרות פנימית בין השותפים).
דרך נוספת המעוגנת בחוק להסדרת יחסי שותפות, היא באמצעות רישום בית משותף ויצירת תתי-חלקות עצמאיות מבחינה קניינית בפנקס הבתים המשותפים ("טאבו"). עם זאת, אמצעי זה אינו ניתן ליישום בכל מקרה ומקרה, וביצועו מחייב הימצאותו של מבנה או מספר מבנים במקרקעין, הראויים להירשם כבית משותף.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דן לאחרונה בסכסוך בין בעלים במקרקעין משותפים, ודרישה לביצוע פירוק שיתוף על דרך מכירתם בלבד. בתוך כך, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה – האם מערכת יחסים עכורה וחילוקי דעות בין שותפים, במקרקעין הניתנים לרישום כבית משותף, מהווה עילה לפירוק שיתוף על דרך המכר?
נסיבות המקרה:
ענייננו בחלקת מקרקעין בגליל המערבי, עליה נבנו שתי יחידות מגורים בשתי קומות נפרדות. לאחר מותו של בעל הזכויות בחלקה ובהתאם לצוואתו, ירש אחד מבניו את הדירה המצויה בקומה העליונה בבניין, ואילו את הזכויות בקומת הקרקע ירש אחד מנכדיו של המנוח (זאת לאחר מות אביו, בנו של המנוח ואחיו של היורש הנוסף).
בשנת 2017, ובמקביל להליכים משפטיים שניהלו היורשים בהקשרים אחרים, פנה הדוד לבית משפט השלום בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין. לטענתו, לאור מניעות תכנוניות ופיסיות הקשורות למקרקעין ולמבנה, לא ניתן לפעול לפירוק השיתוף בעין, ולפיכך יש לאפשר לו לרכוש את חלקו של האחיין בהתאם להערכת שווי שמאית מטעם בית המשפט. בית משפט השלום פנה בתחילה למפקחת על הבתים המשותפים לצורך בחינת האפשרות לרישום הבית כבית משותף. לאחר שזו התרשמה כי ניתן לרשום את המבנה כבית משותף – הורה בית משפט השלום על מינוי מומחה מטעמו לרישום המקרקעין כבית משותף.
בעקבות החלטה זו, פנה הדוד בבקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, ובמסגרת פנייתו חזר על בקשתו להורות על פירוק השיתוף באמצעות רכישת חלקו של אחיינו. עוד הוסיף הדוד, כי עקב יחסיהם העכורים, אין מקום להורות על פירוק באמצעות רישום בית משותף, ופתרון המחלוקת מחייב "הפרדת כוחות" על דרך מכירת המקרקעין. מנגד, טען האחיין כי אין לכפות עליו מכירה של זכויותיו, וכי ההפרדה הפיסית בין יחידות המגורים מאפשרת חלוקה בעין או רישום בית משותף.
יצוין כי לאורך ניהול ההליך בבית משפט השלום, הוצעו לצדדים מספר הצעות פשרה, אולם אלה לא הגיעו להסכמות, ואף נמנעו מלהשיב לחלק ניכר מהצעות אלו.
החלטה:
בית המשפט המחוזי קבע כי לאור פרק הזמן שחלף מאז שהוגשה תביעת פירוק השיתוף ובהיעדר נכונות הצדדים להסדיר את יחסיהם במקרקעין במסגרת ההליך בבית משפט השלום – יש לדחות את הבקשה, ולפעול ליישום החלטת בית משפט השלום, בדבר פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף.
נקבע כי כאשר קיים במקרקעין משותפים מבנה או מספר מבנים הראויים להירשם כבית משותף – דרך המלך לפירוק השיתוף במקרקעין היא באמצעות רישום בית משותף. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט כי על פי חוות דעתה של המפקחת על הבתים המשותפים, המבנה עומד בקריטריונים הנדרשים על פי דין לרישומו כבית משותף, ובהיעדר מניעה לרישום המבנה כבית משותף – אין לפעול לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך אחרת.
באשר לטענת הדוד לפיה מערכת היחסים העכורה וחילוקי דעות בין הצדדים מהווים שיקול מכריע לשלילת פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף, נקבע כי אין זה בגדר חריג שקיימים סכסוכים ומחלוקות בין דיירי בית משותף, וטענה זו כשלעצמה, אינה מהווה עילה לפירוק שיתוף במקרקעין באמצעות מכירתם. נקבע כי במקרה זה, המחלוקות והיחסים העכורים נמשכים בין הצדדים מזה שנים רבות, ומשכך אין בעצם רישומו של המבנה כבית משותף כדי להביא לשינוי, או להחמרה, ביחסי הצדדים.
רעא (חי') 9982-10-21 אליאס אדיב עסאף נ' ג'וזיף פהים עסאף.
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
