בית המשפט המחוזי חייב "דייר סרבן" בהתקשרות בהסכם פינוי-בינוי בשכונת יד אליהו בת"א למרות סירובו

האם בעל זכויות ב-1/7 (שביעית) דירה, שאינו מתגורר בה, רשאי לעצור פרויקט פינוי-בינוי שאושר על ידי כל מוסדות התכנון ולגביו התקבלה הסכמתם של כל יתר בעלי הדירות במתחם?

מעצם טבעם, פרויקטים לפינוי-בינוי מחייבים הסדרה של סוגיות תכנוניות ומשפטיות רבות – הן במסגרת ההתקשרות בין בעלי הדירות הקיימות לבין היזם המבקש לקדם פרויקט, והן במסגרת הליכי התכנון והרישוי ברשויות הרלוונטיות. על אף הפוטנציאל הכלכלי הגלום בפרויקטים אלו, לא אחת נתקלים יזמים ובעלי דירות בקשיים הנובעים מהיעדר שיתוף פעולה של בעלי דירות סרבנים. עם זאת, ובשל היתרונות הציבוריים והחברתיים שניתן להגשים באמצעות פרויקטים לפינוי-בינוי (מוביליות חברתית, התאמת שכונות ישנות לצרכי תכנון מודרניים ועוד), הקנה המחוקק הישראלי מספר כלים להתמודדות עם תופעת "הדייר הסרבן". 

במסגרת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), ובהתקיים מספר תנאים, הכוללים בין היתר – "רוב מיוחס"  של בעלי דירות שהתקשרו עם יזם לביצוע הפרויקט – העניק המחוקק לבתי המשפט, שני כלים מרכזיים להתמודדות עם "דייר סרבן" המסרב באופן בלתי-סביר לביצוע הפרויקט: (1) פסיקת פיצויים לטובת בעלי הדירות בבית משותף, בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן התמורה שהיו עתידים לקבל במסגרת עסקת הפינוי-בינוי. (2) לאשר את ביצוע העסקה באמצעות מינוי עורך-דין או רואה חשבון, שיהיה מוסמך להתקשר בהסכם בשם בעל הדירה המסרב לעשות כן. כלומר, באמצעות כלים משפטיים אלו, ביקש המחוקק לקבוע כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי בהיעדר סירוב סביר – יש להעדיף את האינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ושל הציבור בכללותו, באופן המצדיק פגיעה מידתית בקניינו של הדייר הסרבן. 

במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בתביעה כנגד דייר סרבן בשאלה – האם בעל זכויות ב-1/7 (שביעית) דירה, שאינו מתגורר בה, רשאי לעצור פרויקט פינוי-בינוי שאושר על ידי כל מוסדות התכנון ולגביו התקבלה הסכמתם של כל יתר בעלי הדירות במתחם?

נסיבות המקרה:
ענייננו ב-106 דירות, בשבעה בניינים טוריים ("בנייני רכבת"), שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת בשכונת יד אליהו שבתל-אביב. במסגרת הסכם פינוי-בינוי שערכו דיירי הבניינים עם חברה יזמית, התחייבה החברה להעניק לדיירים דירות חדשות, בתמורה לזכות להקים במקרקעין דירות נוספות שיוותרו בידיה של החברה. בהתאם לכך, החלה החברה לקדם הליכי תכנון להקמת הפרויקט, ובמקביל המשיכה לפעול לקבלת הסכמתם של בעלי הזכויות בדירות הקיימות. לימים, השלימה החברה את הליכי התכנון, ולאחר מספר התנגדויות ודיונים במוסדות התכנון ובערכאות משפטיות – אושרה תוכנית שאפשרה את ביצוע הפרויקט במקרקעין. כמו כן, החברה קיבלה את הסכמתם של כלל בעלי הדירות במתחם, פרט לבעל זכויות בודד אשר סירב לחתום על הסכם הפינוי-בינוי ולהעניק את הסכמתו לביצוע הפרויקט.

על כן, הגישו יתר בעלי הזכויות תביעה לבית המשפט המחוזי כנגד הסרבן. במסגרת התביעה, ביקשו בעלי הזכויות להורות על מינוי עו"ד מטעמם ולהסמיכו לחתום על הסכם הפינוי-בינוי בשמו ובמקומו של הסרבן ולאפשר את הקמת הפרויקט. לחלופין, ביקשו בעלי הזכויות לחייב את הסרבן בפיצויים בסך של 20 מיליון שקלים, וזאת בין היתר, בהתאם לחוות דעת שמאית שהגישו ולפיה ביטול הפרויקט יביא להפסד של למעלה ממיליון שקלים לכל בעל דירה קיימת. לטענתם, בעל הזכויות לא הציג כל סירוב סביר המצדיק את הימנעותו מלחתום על ההסכם, וזאת במיוחד לאור העובדה כי אינו מתגורר במתחם ומחזיק ב-1/7 מהזכויות בדירה בלבד. 

מנגד, בעל הזכויות – אשר ניהל הליכים תכנוניים ומשפטיים כנגד הפרויקט ונדחה בכל הערכאות (לרבות בוועדה המקומית, בוועדת הערר המחוזית ובעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי, שעל החלטתו אף ערער לבית המשפט העליון) – בחר שלא להיוועץ בעורך דין, ייצג את עצמו בתביעה ונמנע מלהגיש את טענותיו באופן מסודר.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי לא ניתן לקבל מצב דברים בו בעל זכויות בשביעית דירה מונע את יציאתו אל הפועל של פרויקט בעל השלכות משמעותיות על חייהם של כל יתר בעלי הזכויות במתחם. כמו כן, ציין בית המשפט כי טענות הסרק שהעלה הסרבן במסגרת הליכי התכנון מוצו בערכאות ובמוסדות הרלוונטיים וכי: "הגיעה העת לשים קץ לניסיונותיו החוזרים ונשנים של הנתבע לחזור על אותן התנגדויות ולחזור ולהטריד שוב ושוב את הערכאות השונות".

נקבע כי מעיון בהסכם הפינוי-בינוי עולה כי התמורה שהובטחה לבעלי הזכויות במתחם הינה גבוהה ביחס לפרויקטים דומים וצפויה להשיא את שווי נכסיהם באופן ניכר. עוד צוין, כי התוכניות שאושרו במסגרת הליכי התכנון, צפויות לשדרג את פני השכונה וסביבתה בצורה משמעותית ולהתאימה לצרכים תכנוניים מודרניים. לאור זאת, נקבע כי יש להעדיף את אינטרס בעלי הזכויות בבניינים הקיימים על פני סירובו העיקש של הסרבן, וזאת במיוחד בשל העובדה כי הסרבן מחזיק ב-1/7 מזכויות בדירה וכלל לא מתגורר בה. כמו כן, ציין בית המשפט כי לא נמצא נימוק סביר המצדיק את הפגיעה באינטרס הציבורי שבפיתוח השכונה, ולמנוע מלמעלה ממאה דיירי המתחם להתקדם לדירות חדשות הכוללות אלמנטים שאינם מצויים ברשותם כיום, כגון: מרפסות, מעלית, מחסנים וחניות תת-קרקעיות.

לאור זאת, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה והסמיך עו"ד מטעם בעלי הזכויות לחתום בשמו ובמקומו של הסרבן על הסכם ה"פינוי-בינוי", או על כל מסמך אחר שיידרש לצורך קיום ההסכם. בשולי הדברים, ובשונה מהמדיניות המקלה שגילו הערכאות בהליכים קודמים, הורה בית המשפט על חיובו של הסרבן בהוצאת משפט בסך 25,000 שקל.

(תא (ת"א) 52856-10-19 אהובה כהן ואח' נ' משה גיבלי)