המחוזי: ביטול מתן פטור מהיטל השבחה של עירייה - הפרה של התחייבות שלטונית
בית המשפט המחוזי ביטל החלטה של מועצת עירייה לחזור בה מהחלטתה להמליץ על פטור מהיטל השבחה בפרויקט "פינוי-בינוי" וקבע כי מדובר בהפרה של התחייבות שלטונית
לאור המשמעות הכלכלית-חברתית של פרויקטים ל"התחדשות עירונית", ומתוך רצון לעודד ניצול מיטבי של משאבי הקרקע – בחר המחוקק הישראלי לאפשר מספר פטורים והקלות ליזמים ולבעלי דירות המבקשים ליזום פרויקטים שכאלה. כך למשל, חוק התכנון והבנייה מאפשר מתן פטור מלא מהיטל השבחה, בכפוף לקבלת הסכמת הרשות המקומית הרלוונטית ולאישורם המשותף של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים. עם זאת ועקב הפגיעה בקופה הציבורית, נמנעו רשויות מקומיות רבות מלתמוך בקידום הליכי תכנון לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית. בעקבות קשיים אלו, בשנת 2016 נכנס לתוקף תיקון לסעיף הפטור ונוספה בו חלופה נוספת למתן פטור חלקי. פטור זה יאושר בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: (1) המלצת מועצת הרשות המקומית שבתחומה מתוכנן הפרויקט; (2) הסכמה מטעם הרשות להתחדשות עירונית; (3) אישור שרי הפנים והשיכון.
לצורך קבלת החלטה בדבר המלצה על מתן הפטור, נדרשת הרשות המקומית לדון בבקשת הפטור על בסיס חוות דעת שמאית. חוות דעת זו בוחנת את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, נחיצותו של הפטור ("תקן 21") והבטחת רווח יזמי סביר ומקובל. כמו כן, החלטת רשות מקומית להמליץ או לסרב להמליץ על מתן פטור, הינה החלטה מנהלית הכפופה לדיני המשפט המנהלי. לפי כללים אלה, התערבות של בתי המשפט בהחלטות של רשויות מנהליות תיעשה רק בנסיבות חריגות בהן סטתה הרשות ממתחם הסבירות או במקרה בו נפל פגם מהותי בתהליך קבלת ההחלטה.
ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בעתירה של חברה יזמית כנגד עיריית רמת השרון, בעקבות חזרתה של מועצת העירייה מהמלצתה על מתן פטור מהיטל השבחה.
נסיבות המקרה:
בשנת 2013 פרסמה עיריית רמת השרון מכרז לבחירת יזם אשר יבצע פרויקט "פינוי-בינוי" במתחם של מספר בניינים בשכונת מורשה שבעיר, וזאת בהתאם לתב"ע מפורטת שתאושר בעתיד. במסגרת מסמכי המכרז, כללה העירייה מספר מצגים, לפיהם הזוכה במכרז יהיה זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה בגין ביצוע הפרויקט, בכפוף לאישור מועצת העיריה. ככל שהאישור לא יינתן – תעמוד לזוכה הזכות לבטל את זכייתו במכרז. לאחר בחינת ההצעות שהוגשו למכרז, הוכרזה חברה יזמית בתחום הנדל"ן כזוכה במכרז לביצוע הפרויקט.
כעבור כשנה מפרסום המכרז, קיבלה מועצת העירייה החלטה על מתן פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין אישורה העתידי של התב"ע ובהתאם לכך החלה החברה לקדם את הליכי התכנון לביצוע הפרויקט. בהמשך לכך, בשנת 2017 אישרה הוועדה המחוזית את התב"ע, זאת לאחר שבחנה את חוות דעתו של שמאי מטעמה, אשר ערך בדיקה כלכלית מקיפה של עלויות הפרויקט ("תקן 21").
בסמוך לאישור התב"ע פנתה העירייה לרשות להתחדשות עירונית לצורך קבלת המלצתה למתן פטור מלא מהיטל השבחה. במענה לכך, ציינה הרשות כי לצורך הדיון בוועדה להתחדשות עירונית והמלצתה לשר הבינוי והשיכון, נדרשת החלטת מועצת עיר עדכנית, שתאושר לאחר דיון ובחינה של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהתאם להוראות התב"ע שאושרה. במקביל, שלחה הרשות להתחדשות עירונית מכתב לחברה היזמית, בו ציינה כי בהתאם לחוות דעתו של שמאי הוועדה המחוזית ובדיקות מקדמיות שערכה, היא סבורה כי ניתן להמליץ על פטור ממחצית ההיטל בלבד. בעקבות זאת, הזמינה העירייה חוות דעת שמאית מטעמה, שבה קבע השמאי כי אישור התב"ע להקמת הפרויקט מחייב בתשלום היטל השבחה של כ-60 מיליון שקלים. על כן, בהתאם להנחיית הרשות להתחדשות עירונית, התכנסה מועצת העירייה לדיון בשאלת הפטור. ואולם, בניגוד להחלטתה כשלוש שנים קודם לכן, קבעה המועצה כי קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט, גם אם לא יינתן הפטור מתשלום היטל השבחה.
על החלטה זו עררה החברה ולאחר שוועדת הערר המחוזית דחתה את טענותיה, עתרה החברה בפני בית המשפט המחוזי. לטענת החברה, הצעתה לא הייתה מוגשת אלמלא הוראות המכרז שציינו כי היא תהיה זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה. לטענתה, פעולותיה לקידום הפרויקט, שכללו בין היתר, הובלת הליכי תכנון לאישור התב"ע, שכירת יועצים והחתמת דיירים במתחם, נעשו בהסתמך על ההחלטה המקורית של המועצה משנת 2014 – המהווה החלטה מנהלית מחייבת. עוד טענה החברה כי המועצה לא הציגה כל נימוק מיוחד או שינוי מהותי בנסיבות המצדיקים את חזרתה מהחלטתה המקורית להמליץ על מתן פטור מלא וחיובה בתשלום היטל השבחה של למעלה מ-60 מיליון שקלים.
מנגד, טענה העירייה כי הדיון החוזר בפטור והחלטת המועצה שלא להמליץ על אישורו, נעשו בהתאם לדין החל ולדרישת הרשות להתחדשות עירונית ולכן אינם חורגים ממתחם הסבירות. לשיטתה, החלטת מועצת העירייה משנת 2014 איננה בבחינת מעשה מנהלי מוגמר ועצם דרישת הרשות להתחדשות עירונית, לבחינה חוזרת של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, מלמדת כי מדובר בהחלטה הניתנת לשינוי בהתאם לנסיבות ולנתונים הידועים לאחר אישור התב"ע.
החלטה:
בית המשפט דחה את טענות המועצה המקומית וקבע כי על אף שפעלה בהתאם לדרישות הדין והנחיות הרשות להתחדשות עירונית, נמנעה המועצה מדיון ענייני בשאלת הפטור והתעלמה מהנסיבות העובדתיות והמשפטיות הרלוונטיות לקבלת החלטה המנוגדת לזו שאישרה במקור. בהקשר זה צוין, כי מעיון בפרוטוקול הדיון שקדם להחלטה החדשה, עולה כי המועצה כלל לא הזכירה את החלטתה המקורית משנת 2014, לא דנה בהשלכות ובפגיעה באינטרס ההסתמכות של החברה ובוודאי שלא הצביעה על טעם סביר, צידוק חוקי או קיומו של אינטרס ציבורי כבד משקל, המצדיקים חזרה מהבטחה שלטונית שניתנה לחברה.
עוד קבע בית המשפט, כי אין חולק שלחברה ניתנה הבטחה מנהלית לקבלת המלצה לפטור מתשלום היטל השבחה במסמכי המכרז ובהחלטתה המקורית של המועצה משנת 2014. על כן, נקבע כי המועצה הפרה את הבטחתה המנהלית בכך שלא עמדה בחובתה לערוך בחינה מעמיקה ויסודית לשאלות כבדות משקל בעלות השלכות כלכליות בסך של למעלה מ-60 מיליון שקלים, אותם היא מבקשת להטיל כעת על החברה. לכן, מהתנהלותה של המועצה עולה הרושם כי ההחלטה החדשה שקיבלה הינה בלתי מקצועית או לכל הפחות בלתי מקצועית דיה.
לאור זאת, פסק בית המשפט כי נפל פגם מהותי בדרך קבלת ההחלטה החדשה על ידי מועצת העירייה והורה על השבת הדיון למועצה, לצורך קיום בחינה חוזרת של כל אבני הדרך והנתונים הרלוונטיים לקבלת החלטה בשאלת הפטור מהיטל ההשבחה.
(עתמ (ת"א) 64512-07-19 אאורה השקעות בע"מ נ' עירית רמת השרון)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
