​בית המשפט המחוזי דחה תביעה לאכיפת עסקת מכר של דירת מגורים בה גרו התובעים כשוכרים

על פי דיני החוזים, התקשרות חוזית היא פועל יוצא של רצונם המשותף של צדדים לעסקה שבבסיסה שני יסודות הכרחיים. היסוד הראשון – גמירות דעת – עוסק בכוונה וברצון הצדדים להתקשר ביניהם בהסכם מוגדר ומחייב. היסוד השני - המסוימות מחייב כי ההתקשרות תכלול הסכמה על הפרטים המהותיים בלעדיהם לא תערך עסקה, כגון: שמות הצדדים, מהות העסקה, סכום התמורה, מועדי תשלום ומסירה, הוצאות ומיסים. על אף שיסודות אלה עוסקים בשני היבטים שונים – כוונה ותודעה מצד אחד "ופרוצדורה" מהצד השני – קיימים בין השניים קשרי גומלין השלובים זה בזה. לדוגמה, עדות משמעותית לגמירת דעת עשויה לחזק מסוימות חסרה, ומנגד היעדר מסוימות עלול להעיד על פגם בגמירת דעתם של מי מהצדדים למשא ומתן.

בנוסף לשני יסודות אלו, הדרושים ביחס לכל התקשרות חוזית באשר היא, על עסקה במקרקעין חל תנאי נוסף, לפיו התקשרות שכזו טעונה מסמך בכתב. כלומר, בשונה מחוזים אחרים, דרישת הכתב במקרקעין הינה דרישה מהותית ואינה מהווה תנאי ראייתי בלבד להוכחת ההתקשרות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר נדרש להכריע בתביעה שהוגשה על ידי זוג שוכרים של דירה, אשר טענו כי במועד החתימה על חידוש תקופת השכירות, התחייב המשכיר למכור להם את הזכויות בדירה.

נסיבות המקרה:
ענייננו בדירת מגורים בעיר טבריה אשר הייתה בבעלותו של אדם פרטי והושכרה לזוג שוכרים החל משנת 2007. לאחר מות הבעלים בשנת 2013 ובהתאם לצוואתו, ירשה אחותו את מלוא הזכויות בדירה, אולם לאחר שנודע לשוכרים על פטירתו, הודיעו ליורשת כי התקשרו עם המנוח בהסכם לרכישת הדירה. לטענת השוכרים, כאשר חודש חוזה השכירות בשנה נוספת בחודש מרץ 2013, ציין המנוח כי הוא מעוניין למכור את הדירה והשוכרים הביעו את רצונם לרכוש את זכויותיו בה. לדבריהם, במועד זה הוסכם כי רכישת הדירה תושלם עם סיום תקופת השכירות הנוספת (בחודש מרץ 2014), והם אף שילמו למנוח מקדמה בסך של 130,000 שקלים, המהווה לטענתם מחצית מסכום המכר עליו הוסכם. כמו כן, טענו השוכרים כי במועד תשלום המקדמה הוסיפו הצדדים הערה על גבי שני העתקים של חוזה השכירות, בה נכתב: "שולם ע"ח 130,000 ₪ מזומן על חשבון קניית הבית".

משסירבה היורשת להכיר בעסקה שנערכה לטענת השוכרים, פנו השוכרים לבית המשפט בבקשה להורות על אכיפת ההסכם שלשיטתם ערכו  עם המנוח. לטענתם, הסכם השכירות האחרון שערכו עם המנוח, עליו נרשמה הערה על תשלום מקדמה, מהווה הסכם מכר מחייב המקיים את דרישת הכתב. לחלופין, טענו השוכרים כי במקרה בו ייקבע כי חוזה השכירות אינו עולה לכדי הסכם מכר – יש להעניק להסכמות שנערכו עם המנוח בעל פה, תוקף של הסכם מכר, וזאת לאור יחסיו המיוחדים של אחד מיחידי השוכרים עם המנוח, שנהגו אחד כלפי השני בכבוד הדדי והסכמותיהם לאורך השנים סוכמו בלחיצת יד בלבד. לחיזוק טענתם, הציגו השוכרים חוות דעת שמאית, לפיה שווי הדירה במועד עריכת ההסכם עמד על סך של כ-300,000, שווי המשקף את התמורה עליה הסכימו. עוד טענו כי היורשת הכירה בעבר בהסכמות שנערכו עם המנוח, אולם חזרה בה בחוסר תום לב, וכעת מבקשת להימנע מקיום התחייבויות המנוח כלפיהם.

מנגד, דחתה היורשת את טענות השוכרים. לשיטתה, ההערה על גבי חוזה השכירות נכתבה שלא בנוכחותו או ידיעתו של המנוח וכי מעולם לא הכירו בקיומה של עסקת מכר ביחס לדירה. כמו כן, טענה כי בהעדר מסמך בכתב, אין תוקף להתחייבות לה טוענים השוכרים, וזאת מאחר שדרישת הכתב הינה דרישה מהותית והכרחית לעריכת עסקה במקרקעין.

החלטה:
בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי חוזה השכירות אינו מהווה הסכם מכר התואם את הוראות הדין. נקבע כי במקרה זה לא הוכחה גמירות הדעת המאפשרת הכרה בחוזה השכירות כהסכם מכר המחייב את המנוח או את היורשת. עוד ציין בית המשפט, כי גם דרישת המסוימות לא התקיימה במקרה זה, וקבע כי הוראות חוזה השכירות חסרות פרטים יסודיים ומהותיים לעסקת מכר, כגון: מהות העסקה, מחיר המכירה, מועדי תשלום, הוצאות ומיסים.

כמו כן, נקבע כי לא הוכחה טענתם החלופית של השוכרים לפיה בינם לבין המנוח נערך הסכם בעל פה ובהתנהגות למכירה הדירה. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי גם אם אכן שררו יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים, כאשר הצדדים רצו לעגן הסכמות ביניהם – כדוגמת השכרת הדירה לשוכרים – הרי שהדבר נעשה בכתב באמצעות חוזה שכירות עליו חתמו מדי שנה. בנוסף, בית המשפט לא נתן אמון בעדות השוכרים וקבע כי לא הוכח שהיורשת הכירה בהתקשרות למכירת הדירה על ידי המנוח.

באשר לתשלום הכספים ששולמו לכאורה על ידי השוכרים כמקדמה על חשבון תמורת המכר, ציין בית המשפט כי השוכרים רשאים למצות את זכויותיהם בעניין באמצעות הגשת תביעה נפרדת לבית המשפט המוסמך לכך.

(ת"א 55828-03-17 דדון ואח' נ' שחטל ואח')