למי שייכות זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 - לבעלי הדירות או למי שהוקנו לכאורה זכויות בנייה עתידיות?
ועוד קבע ביהמ"ש המחוזי: זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 נועדו אך ורק לצורך חיזוק הדירות, ולא ניתן להעבירן למטרה אחרת
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בכדי להגשים אינטרס ציבורי מובהק זה, מעניקה התוכנית תמריצים כלכליים שונים, הכוללים בין היתר, זכויות בנייה נוספות אותן רשאים בעלי הדירות להעביר ליזם, בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה או להריסתו ובנייתו מחדש. בנוסף, במקרים בהם מדובר בבניין שמיועד למגורים, עשויים הצדדים – בעלי הדירות והיזם עמו התקשרו – להסכים כי האחרון אף ירחיב וישדרג את הדירות והבניין במסגרת התחייבויותיו (תוספת מרפסות, חדרים מוגנים, מעלית וכיו"ב).
עם זאת, לא אחת מתעוררות מחלוקות בין בעלי זכויות בבתים משותפים באשר לאופיין של זכויות בנייה אלו ולבעלות בהן. מחלוקות אלו נוגעות על פי רוב, לסיווגן של זכויות הבנייה שניתנות מכוח התמ"א, לעומת זכויות בנייה "רגילות" המוקנות למקרקעין מכוח תוכניות בניין עיר (תב"ע).
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף לבין בעלים של שטח כלוא בתחומי המקרקעין, אשר לו הוקנו לכאורה "זכויות בנייה עתידיות". בתוך כך, נדונה השאלה – למי שייכות זכויות בנייה מכוח תמ"א 38? האם לכלל בעלי הדירות בבית המשותף או שמא לבעל היחידה לה הוקנו לכאורה זכויות הבנייה העתידיות?
נסיבות המקרה:
ענייננו בבניין בחיפה, אשר נבנה ונרשם כבית משותף בשנות ה-50 של המאה הקודמת, וכולל שש דירות מגורים. בנוסף לדירות, נבנתה בתת-הקרקע יחידה נוספת, שעל פי היתר הבנייה יועדה למחסן, ונרשמה על שמו של הקבלן שבנה את הבניין כתת-חלקה בבית המשותף (בנוסף לשש דירות המגורים). עם זאת, הגישה ל"המחסן" לא הוסדרה מעולם, וזה נותר כשטח כלוא בבניין. ואולם, במסגרת תקנון הבית המשותף נקבע כי בעל הזכויות ביחידה הכלואה יהיה רשאי: "לנצל את כל אחוזי הבנייה הקיימים כיום ו/או שיהיו קיימים בעתיד, לגבי חלקת הבית המשותף ולהגיש בקשות למתן רישיונות לבנייה, שינויים ושיפורים במחסן", וכן להכשירו כ: "דירה, משרד ו/או יחידה עם כל ייעוד אחר, פרט לבתי מלאכה העלולים לגרום למטרד".
לאורך השנים נמנע בעל הזכויות בשטח הכלוא מלפעול בהתאם להוראות התקנון. בשנת 2020 התקשרו בעלי הדירות בבניין עם חברה יזמית בהסכם לפי תמ"א 38, במסגרתו התחייבה החברה לפעול להריסת הבניין הקיים, ולהקים תחתיו בניין חדש בו יוקנו לדיירים דירות חדשות (כנגד הקניית מלוא זכויות הבנייה מכוח התמ"א לחברה). לאור התנגדות בעל הזכויות במחסן להליכי הרישוי להקמת הבניין החדש, וטענתו כי כלל זכויות הבנייה שייכות לו באופן בלעדי – עתרו בעלי הדירות לבית המשפט המחוזי.
בתביעתם, ביקשו בעלי הדירות להצהיר כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 שייכות לכלל בעלי הדירות, ולא הוקנו באופן בלעדי לבעלי היחידה הכלואה. לטענתם, לא ניתן להעלות על הדעת שבעלי הזכויות שרכשו את הדירות במקור, ידעו או יכלו לחזות כי כעבור כחמישה עשורים תאושר תוכנית מתאר ארצית אשר תקנה זכויות בנייה נוספות, ובוודאי שלא ויתרו על זכויות אלו כלפי בעל היחידה הכלואה. עוד טענו בעלי הדירות, כי גם מבחינה לשונית של הוראות תקנון הבית המשותף, עולה כי בעל היחידה הכלואה זכאי לנצל את זכויות הבנייה לצורך הכשרת השטח הכלוא בלבד, וזאת להבדיל מניצול בלעדי של כלל זכויות הבנייה במקרקעין.
מנגד, דחה בעל הזכויות בשטח הכלוא את טענות בעלי הדירות, וציין בין היתר, כי זכויות הבנייה מכוח התמ"א הן חלק בלתי נפרד מזכויות הבנייה העתידיות שהוקנו ליחידה שבבעלותו. בנוסף, טען כי כאשר רכשו בעלי הדירות הנוכחיים את הזכויות בהן מבעלי הדירות המקוריים, הם היו ערים לכך כי כלל זכויות הבנייה יוחדו ליחידתו באמצעות תקנון הבית המשותף, ומשכך הם מושתקים מלטעון כנגדו כעת.
החלטה:
בית המשפט קיבל את עמדת בעלי הדירות, וקבע כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אינן שייכות לבעל המחסן ונותרו בידי בעלי הדירות. נקבע כי בשל מאפייניהן המיוחדים של זכויות הבנייה הניתנות על פי תמ"א 38, אשר נועדו להוות תמריץ לבעלי דירות וליזמים פרטיים לחיזוק בתים משותפים – אין לבעלי הדירות הרשאה להעבירן או לנצלן שלא למטרות תמ"א 38.
על כן, נקבע כי קבלת עמדת בעל הזכויות במחסן תסכל את תכליתה של תמ"א 38, ולמעשה תשלול את התמריצים שמעניקה תוכנית זו. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי גם אם נניח שבמועד עריכת תקנון הבית המשותף, הסכימו בעלי הדירות להקנות לבעל המחסן את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 – דבר שאינו סביר בנסיבות העניין לאור העובדה שזו אושרה עשורים רבים לאחר עריכת התקנון – לא ניתן להתנות על הוראות התמ"א, והסכמה זו אינה חלה על זכויות הבנייה הנוספות על פי תמ"א 38.
בנוסף, ציין בית המשפט כי גם מעיון בהוראות תקנון הבית המשותף עולה ספק רב אם הוקנו לבעל הזכויות במחסן כל זכויות הבנייה העתידיות במקרקעין. נקבע כי מנוסח התקנון עולה כי הצדדים ביקשו לאפשר לבעל הזכויות ביחידה הכלואה להכשיר את השטח הכלוא כיחידה נוספת בבניין – ולצורך כך בלבד הוקנו למחסן זכויות הבנייה עתידיות.
לאור זאת, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה, וקבע כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, אינן מוקנות ליחידה הכלואה או לבעליה הרשום בנסח הטאבו, והינן רכוש המשותף לכל בעלי הדירות בבניין.
(הפ (חי') 40692-11-20 רונית גילה פריד נ' אינג' י' פרמינגר בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
