העליון: הערת אזהרה להימנעות מעסקה מעניקה מעמד של נושה מובטח בהליכי פשיטת רגל
לאחר פסיקות סותרות בבתי המשפט המחוזיים, בית המשפט העליון הכריע וקבע הלכה חדשה.
בהתאם להוראות חוק המקרקעין, רישום של הערת אזהרה יכול להתבצע בשני אופנים: בגין התחייבות של בעל זכויות במקרקעין לעשיית עשיית עסקה בהם ("הערת אזהרה חיובית") או בגין התחייבותו להימנעות מעשיית עסקה ("הערת אזהרה שלילית").
במסגרת התכליות להן נועדה הערת האזהרה, מעניק חוק המקרקעין מספר הגנות למוטב ההערה. בכלל זה, ההערה מקנה למוטב מעמד של נושה מובטח ביחס למקרקעין, במקרה של הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין... לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה..." (סעיף 127(ב) לחוק).
עם זאת, לאורך השנים ניטשו מחלוקות בין מלומדים רבים באשר למעמדן של כל אחד מסוגי ההערות (החיובית והשלילית), ואף ניתנו פסקי דין סותרים במחלוקות אלו בבתי המשפט המחוזיים. כך למשל, נקבע בעבר על ידי בית המשפט המחוזי בלוד, כי כוחה של הערת אזהרה שלילית הוא במניעת עסקות בנכס מקרקעין, ומשכך הערה כזאת אינה מעניקה למוטב ההערה זכויות עודפות בהליכי חדלות פירעון . לעומת זאת, בית המשפט המחוזי בירושלים, פסק במקרה דומה כי הערת אזהרה אכן מקנה מעמד של נושה מובטח, בין שהיא חיובית ובין שהיא שלילית .
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש לראשונה להכריע בשאלה – האם רישום הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה, מקנה למוטב ההערה מעמד של נושה מובטח במקרקעין?
נסיבות המקרה:
ענייננו בהסכם הלוואה שנערך בשנת 2015 בין שני גורמים פרטיים, לפיו העמיד המלווה לחייב מסגרת אשראי שנוצלה על ידו. להבטחת פירעון ההלוואה, נרשמה לזכות המלווה הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה, ביחס לזכויותיו של החייב בחלקת מקרקעין שבבעלותו. כמו כן, החייב חתם על שטר משכון לטובת המלווה בקשר לחלקה וזאת לצד רישום משכון במרשם המשכונות.
כעבור כשנה ממועד עריכת הסכם ההלוואה ובטרם פירעון ההלוואה, נפתחו כנגד החייב הליכי פשיטת רגל ולנכסיו מונה נאמן. במסגרת הליכים אלו, טען המלווה כי יש לראותו כנושה מובטח מתוקף הערת האזהרה שנרשמה לזכותו, אך מנגד טען הנאמן כי בשל אופייה השלילי של ההערה, יש להכיר במלווה כנושה רגיל בלבד.
בהחלטה הקודמת קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו את עמדת המלווה, וקבע כי על אף שהערת אזהרה "שלילית" אינה מקנה בהכרח למוטב ההערה זכות עודפת על פני נושים "רגילים" – במקרה זה התקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות הכרה במלווה כנושה מובטח בהליכי פשיטת הרגל של החייב. בין נימוקיו, ציין בית המשפט את העובדה לפיה רישום ההערה לטובת המלווה נעשה באמצעות צירוף הסכם ההלוואה למסמכי רישום ההערה, ומשכך ביכולתם של נושים מאוחרים לבחון את תוכנה ומהותה של ההערה (מעין "משכון מן היושר", בהתאם להלכת אהרונוב).
בעקבות החלטה זו, ערער הנאמן בפני בית המשפט העליון. בערעורו שב הנאמן על טענתו לפיה הערת אזהרה שלילית אינה מהווה אינדיקציה להעמדת החלקה כבטוחה לפירעון חוב, אלא מעידה על הצורך בהשגת הסכמה של מוטב הערת האזהרה בלבד. לשיטתו, היעדר רישום משכנתה או לכל הפחות הערה בגין התחייבות לעשיית עסקה (מסוג משכנתה) – מעיד כי לא נוצר שעבוד לטובת המלווה המצדיק מתן עדיפות על פני יתר הנושים של החייב. מנגד, אימץ המלווה את פסיקת בית המשפט המחוזי וטען כי התחייבות החייב לשעבוד החלקה, לצד הערת האזהרה שנרשמה לטובתו המעידה על מהות העסקה שנערכה בינו לבין החייב, מעניקות לו זכויות של נושה מובטח במקרקעין.
החלטה:
בית המשפט העליון דחה את הערעור וקיבל את עמדת המלווה, אולם נימק את החלטתו על אדנים שונים מאלו של בית המשפט המחוזי. נקבע כי היות שזכויות החייב בחלקה רשומות בלשכת רישום המקרקעין, די ברישום הערת אזהרה – חיובית או שלילית – כדי להקנות למוטב ההערה עדיפות במקרקעין על פני נושים אחרים בהליכי פשיטת רגל.
נקבע כי חוק המקרקעין אינו יוצר הבחנה בין הערת אזהרה שלילית לבין הערת אזהרה חיובית, וכי קריאה פשוטה של הוראותיו מעלה כי הערה בגין התחייבות להימנע מביצוע עסקה מקנה לזכאי עדיפות על פני נושים של בעל המקרקעין בהליכי פשיטת רגל. עוד צוין כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם מטרותיו של מרשם המקרקעין והתכליות העומדות בבסיסו של מוסד הערת האזהרה. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט העליון כי הערת אזהרה מהווה מטבעה "נורה אדומה" המתריעה בפני צדדים שלישיים על התחייבות של בעל הזכות כלפי מוטב ההערה ומקנה לו מעמד של נושה מובטח ביחס למקרקעין בהליכי חדלות פירעון.
כמו כן, נקבע כי על אף שההערה לא מעידה בהכרח על התחייבות של בעל במקרקעין למשכן את זכויותיו כערובה לפירעון חובותיו (להבדיל ממשכנתה), אין בכך כדי להפחית ממעמדה של הערת האזהרה. נקבע כי די ברישום הערת אזהרה, בין אם בגין התחייבות לעשיית עסקה ובין אם בגין התחייבות להימנעות מעשייתה, כדי להטיל על נושה את האחריות לעריכת בדיקות באשר לתוכנה ולמהותה של ההערה, וככל שלא עשה כן – אין לו להלין אלא על עצמו.
בשולי הדברים, נציין כי כבוד השופט מינץ הוסיף בנימוקיו כי ניתן להכיר במלווה כנושה מובטח גם באמצעות הכרה בהערת אזהרה שלילית כעיכבון המקנה למוטב ההערה את הכוח לעכב את מכירת המקרקעין עד אשר יסולק החוב כלפיו. אולם על דעה זו חלקו כבוד השופטים עמית וברון, אשר סברו כי די ברישום הערת אזהרה – שלילי או חיובית – כדי להכיר במוטב ההערה כנושה מובטח בהליכי חדלות פירעון.
(עא 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
