שיקול הדעת המוקנה לוועדה המקומית לדחיית בקשה להיתר למימוש זכויות מכוח תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית ארצית המאפשרת תוספת זכויות ומטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו מאפשרת אישור תוספת זכויות ללא הליך תכנוני מפורט. בכך מאפשרת התמ"א הליך מהיר יחסית לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית.
יחד עם זאת, זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, כך שלוועדה ניתן שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר בנייה למימוש זכויות, וזאת כאשר קיימים 'טעמים מיוחדים' הנובעים משיקולים תכנונים או אדריכליים, המצדיקים את דחיית הבקשה להיתר (סעיף 22 לתמ"א 38).
במשפטון זה נסקור החלטה של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה (ת"א), אשר דנה בעררים שהוגשו בשל סירוב של הוועדה המקומית למתן היתרי בנייה למימוש זכויות מכוח תמ"א 38, במקרקעין המצויים בסביבת תחנות המטרו המתוכננות. סירוב שניתן בשל מתן עדיפות לקידום תכנון מתחמי כולל של מספר חלקות, המצויות כולן בסביבת תכניות מטרו (תתל/102 ותמ"א 70).
נסיבות המקרה:
עסקינן בעררים שהוגשו על החלטות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן: "הוועדה"), אשר סירבה לבקשות העוררת למתן היתרי בנייה למימוש זכויות לפי התכניות התקפות ותמ"א 38.
כאמור, מכוח התוכניות התקפות, פנתה העוררת לוועדה בבקשה לקבלת שני היתרים להריסת שלושה מבנים בני 2 קומות, וכן לקבלת היתרים להקמת 2 מבנים חדשים תחתם: מבנה אחד בן 9 קומות (ברוטו כולל מרתף) שבו ייבנו 25 יח"ד; מבנה שני בין 10 קומות (ברוטו כולל מרתף) שבו ייבנו 50 יח"ד. הבקשות הנ"ל כללו גם הקלות שונות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה – תשכ"ה 1965 (להלן: "הבקשות להיתרים").
כנגד הבקשות להיתרים הוגשו התנגדויות בטענות הקשורות למחסור בחניות, מחסור בתשתיות ציבוריות, בעיות תנועה המאפיינות את האזור, ופגיעה שעלולה להיגרם במרקם השכונה ובאיכות חייהם של המתנגדים, כתוצאה מאישור ההיתרים.
בהערת אגב נציין, כי המתנגדים טענו בנוסף כי נפלו כשלים בפרסום של אחת משתי הבקשות להיתר (הכוללת הקלה כאמור) - אולם במסגרת משפטון זה לא נעסוק בדיון שהתנהל בטענה אחרונה זו של המתנגדים.
לאחר שהוועדה דנה בבקשה להיתרים ובהתנגדויות, היא החליטה לסרב לבקשות ההיתר, וזאת בשל שלוש סיבות עיקריות: 1) בתחום המגרש עובר קו תת"ל 102 (קו מטרו M2 אשר מבוצע מכוח "תוכנית תשתית לאומית" - תתל/102) והוא כולל מגבלות תכנוניות, וביניהן כי בתחום התוכנית בתת קרקע לא יינתנו היתר בנייה; 2) מחסור בתשתיות ציבורית - ביה"ס, שצ"פים ותשתיות לא מותאמות. 3) הוועדה המליצה לעוררת לפנות לתכנון משותף של מגרשים נוספים, והפנתה את העוררת למנהלת התחדשות עירונית לגיבוש הסכמות על תכנון משותף של 5 חלקות.
למעשה, בנימוקה השלישי של הוועדה לסירובה להיתרים, היא הביעה את דעתה לקידום תכנון מתחמי באמצעות אישורה של תוכנית חדשה, וזאת במקום מימוש זכויות תמ"א 38 במסגרת הליך רישוי נקודתי. וזאת כדי לאפשר פוטנציאל פיתוח בצורה מיטבית.
נציין, כי לאחר הגשת הערר הוסיפה וטענה הוועדה כי ביום 12.03.2021 פורסמה הודעה על הכנת תוכנית תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב), שקבעה תנאים למתן היתר בנייה בתחום התוכנית, וביניהם "מגבלות בניה ופיתוח". ולכן, ממילא נדרש לקבל אישור מטעם מנהלת אגף המטרו במנהל התכנון, בטרם אישור הבקשות להיתרים.
מהלך הדיון בערר: במהלך הדיון הציגה העוררת התייחסות מטעם מנהלת אגף בכיר תכנון מטרו בוועדה לתשתיות לאומיות, אשר הודיעה כי אין מניעה לאשר את הבקשות להיתרים, בכפוף למילוי התנאים שנדרשו ע"י נת"ע, בקשר לכך שבתחום המגרש הצמוד לתחום התת"ל 102 לא ייקבעו עוגנים.
בהמשך לכך, הציגה העוררת אישור הנוגע לתוכנית תמ"א 70, מטעם מנהלת אגף בכיר מטרו במנהל התכנון, אשר לפיו הבקשות להיתרים עומדות בתנאים שנקבעו בהתאם לסעיף 78 לחוק התכנון והבניה (היתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים( בתמ"א 70, כך שאין מניעה לאשרן.
השאלה המשפטית שעמדה בפני הוועדה: האם לוועדה המקומית יש שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר מימוש זכויות מכוח תמ"א 38, אשר עומד במגבלות תת"ל 102 ותמ"א 70, וזאת בשל עדיפות תכנונית של הוועדה לקידום תכנון מתחמי הכולל מספר חלקות?
ההחלטה:
ועדת הערר קבעה כי שיקול דעתה של הוועדה המקומית לא נגרע כאשר היא דנה בבקשה להיתר מימוש זכויות מכוח תוכנית תמ"א 38. והדברים נכונים, גם כאשר מדובר בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38, המבוקשת בקשר עם חלקה המצויה בסביבה לתחנת מטרו, ואשר עומדת במגבלות שפורסמו במסגרת תכניות המטרו.
לוועדה המקומית הסמכות להחליט שקיים אינטרס ציבורי המצדיק להעצים את זכויות הבנייה באופן רחב ע"י הכנת תוכנית לקידום מתחמי (זאת במקום רישוי נקודתי), בכדי לממש את הפוטנציאל הגלום בקרבת תחנת המטרו. והדבר נכון ביתר שאת, כאשר דנים בבקשה לפי תמ"א 38 שהזכויות מכוחה אינן מוקנות ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אשר רשאית לשקול, בין היתר, האם קיימות נסיבות שמצדיקות הכנת תוכנית על פני מימוש זכויות תמ"א 38 בהליך רישוי.
לסיום קבעה הוועדה, כי לאחר שהתקבלה עמדת הגורמים הרלוונטיים בכל הנוגע למגבלות תת"ל 102 ותמ"א 70, היא השיבה את הדיון בבקשה להיתר לוועדה המקומית כדי שתדון בה שוב.
הערת המערכת: נבקש לציין, כי לפני שבוע ניתנה החלטה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה, להקפיא מתן היתרי בנייה מכוח תכנית תמ"א 38 ב"מרחב הליבה" המצוי ברדיוס של עד 100 מטר מתחנות המטרו המתכוננות. כמו כן, הוחלט להגביל מתן היתרי בנייה ברדיוס של 100-300 מטר מתחנות המטרו המתוכננות, כך שאלה יאושרו רק לאחר בחינה של מהנדס הוועדה המקומית ובדיקת התאמת ההיתר לתמ"א 70 (תכנית הבינוי לאורך ציר המטרו).
(ערר (ת"א) 1160-09-20 דגש בקדמה 2015 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (26.05.2022)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
