גינדי כספי - עורכי דין - האם שירותי תיווך למכירת קניון מהווים "תיווך עסקה בזכות במקרקעין" המחייבת עריכת הסכם בכתב?

האם שירותי תיווך למכירת קניון מהווים "תיווך עסקה בזכות במקרקעין" המחייבת עריכת הסכם בכתב?

או שמא מדובר במכירה של פעילות עסקית שאינה חייבת דרישת כתב? בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נדרש להכריע בסוגיה

בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, התקשרות של צדדים בהסכם מחייב יכול להיערך "בעל פה, בכתב או בצורה אחרת". על אף הגמישות שמעניק חוק החוזים והיעדר הגדרה מחייבת לצורה שבה יש לערוך הסכם, בחר המחוקק הישראלי להבדיל התקשרויות חוזיות מסוימות והחיל לגביהן דרישות צורה ותוכן, כתנאי לתוקפן.

כך לדוגמה, הוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, קובעות כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין...", וזאת לצד הדרישה להיותו "הגורם היעיל" בגיבוש העסקה והתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

דרישת הכתב בעסקאות תיווך מקרקעין, נועדה להגביר את הוודאות בתחום תיווך המקרקעין, וזאת בין היתר, באמצעות הטלת החובה לגבש הסדרים בכתב יד על מתווכים, שהם "מונעי הנזק" הזולים ביותר. כמו כן, ולאור היותו חוק צרכני במהותו, מאפשר חוק המתווכים למקבל שירותי התיווך להבין את תנאי ההתקשרות ולהגדיר את תפקידו של המתווך בעסקה. בתוך כך, נקבעו בתקנות לחוק תנאים נוספים המחייבים את המתווך לכלול במסמך ההזמנה או בהסכם התיווך, את הפרטים הבאים: (1) פרטי הזיהוי של המתווך והלקוח; (2) סוג העסקה, כגון: "שכירות" או "מכירה"; (3) תיאור הנכס לגביו מבוקשים שירותי התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב); (5) סכום דמי התיווך או שיעור דמי התיווך ממחיר העסקה שתחתם.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בתביעה של מתווך כלפי חברה, לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכירת קניון שבבעלותה, כאשר בין הצדדים לא נחתם הסכם תיווך בכתב.

נסיבות המקרה:

לאור כוונתה של חברה העוסקת בתחום הנדל"ן, למכור זכויותיה בקניון בהרצליה המצויה בבעלותה, נערכה פגישה בין נציגי החברה לבין מתווך מוכר במשק הישראלי. במסגרת פגישה זו, דנו הצדדים באפשרות לשכירת שירותיו של המתווך, לאיתור קונים פוטנציאלים. על אף שלא הגיעו להסכמות באשר לשיעור דמי התיווך, החל המתווך במאמצים לאיתור רוכשים ופנה למספר גורמים במגזר העסקי, ובכלל זה – קרן השקעות העוסקת בהשבחת נדל"ן. עם זאת, בעוד שהסכמי תיווך נחתמו בין המתווך לבין הרוכשים הפוטנציאלים, נמשכה המחלוקת בין החברה לבין המתווך באשר לדמי התיווך והצדדים לא חתמו על הסכם תיווך.

כעבור מספר חודשים, ולאחר שנכשל המשא ומתן שניהלה החברה עם רוכש פוטנציאלי שאיתר המתווך, הודיעה החברה למתווך כי היא במגיעים מתקדמים עם רוכשת פוטנציאלית אחרת – אותה הקרן הנ"ל להשקעות בנדל"ן. לאחר שנחתם הסכם למכירת הקניון בין החברה לבין קרן ההשקעות, הגיש המתווך תביעה כנגד החברה בסך של כשישה מיליון שקלים, בעבור תיווך העסקה.

לטענתו, הוא שיצר את הקשר הראשוני עם קרן ההשקעות, הציע לה לרכוש את הקניון ואף ליווה את שלבי המשא ומתן עד לחתימת העסקה, ועל כן יש לראותו כ"גורם היעיל" בגיבוש העסקה. כמו כן, טען המתווך כי העסקה למכירת הקניון אינה מהווה עסקה החוסה תחת חוק המתווכים – שנועד לשיטתו להתוות כללים ותנאים לתיווך דירות ובתי מגורים – אלא מכירה של פעילות עסקית באמצעות העברת מניות החברה לקרן ההשקעות. משכך, טען כי בנסיבות אלו לא חלה חובת בכתב וניתן להסתמך על דיני החוזים הכלליים, אשר אינם מחייבים עריכת הזמנה או הסכם פורמלי. לשיטת המתווך, יש לראות בהסכמות שגובשו לשכירת שירותיו כמחייבות את הצדדים וככאלה המזכות אותו בתשלום דמי תיווך. לחלופין, טען כי אף אם הוראות חוק התיווך חלות במקרה זה, הימנעות החברה מלחתום על הסכם תיווך מסודר – על אף טיוטות שהועברו לחתימתה טרם מכירת הקניון – מהווה התנהגות בחוסר תום ועשיית עושר שלא כדין, המצדיקה את ההתגברות על דרישת הכתב.

מנגד, טענה החברה כי המגעים שערכה עם המתווך להתקשרות בהסכם תיווך, עסקו בסיועו של המתווך ביחס לרוכשים פוטנציאלים אחרים, שכן התנהלות החברה אל מול קרן ההשקעות נעשתה באופן ישיר, לאור הכירות מוקדמת של מנכ"לית החברה ומנהל קרן ההשקעות. עוד טענה החברה, כי המתווך היה מודע לחשיבות של עריכת הסכם מפורט כתנאי לזכאות לדמי תיווך, כפי שערך עם קרן ההשקעות, אולם זה לא נחתם בין הצדדים לאור פערים מהותיים, לרבות שיעור דמי התיווך. על כן, ובהיעדר הסכם תיווך בכתב בין הצדדים, טענה החברה כי לא ניתן לחייבה בתשלום דמי תיווך.

החלטה:

בית המשפט דחה את טענות המתווך וקבע כי הוראות חוק המתווכים חלות על נסיבות מקרה זה, וכי בהיעדר הזמנה למתן שירותי תיווך או הסכם פורמלי – נשללת זכאותו של המתווך לדמי תיווך. עוד נקבע כי אין לקבל את עמדת המתווך לפיה הוראות החוק חלות על תיווך עסקאות רכישה או מכירה של דירות וביתי מגורים בלבד, וכי מכירת הקניון עולה כדי "עסקה במקרקעין" המחייבת עריכת הזמנה בכתב. אמנם לבעלות בקניון נלוות פעילות עסקית הכרוכה בתפעולו, אך פעילות זו עוסקת בעיקרה בהשכרת שטחי מסחר, המהווה אף היא זכות במקרקעין.

בעניין זה, ציין בית המשפט כי אילו ביקש המחוקק להגביל את הוראות חוק המתווכים ולהחיל את דרישות הצורה והתוכן על נכסי מקרקעין מסוימים, היה מצוין זאת במפורש, ומשלא עשה זאת – יש לכבד את בחירתו. בית המשפט חוזר ומבהיר כי אין לקבל את הטענה שבכל מקרה של התקשרות בין מתווך לגורם עסקי, ניתן לוותר כליל על דרישות הצורה שבחוק המתווכים, שכן חוק המתווכים אינו מבחין בין התקשרות עם גורם פרטי שמבקש לרכוש דירה, לבין התקשרות עם גורם עסקי לצורך עסקה מורכבת במקרקעין. השאלה היא מה מהות העסקה, וככל שמהותה היא עסקה בזכויות במקרקעין, הרי שהחוק חל לגביה. יתר על כן, אף בעסקאות תיווך בין גורמים מתוחכמים יש חשיבות להעלאת ההסכמות על הכתב.

בכל הנוגע לאפשרות להשלים את החסר בהסכמות שבין הצדדים, כדי להתגבר על דרישת הכתב, אזי הגם שקיימת בפסיקה גישה המאפשרת, במקרים המתאימים, התגברות על דרישת הכתב שבחוק המתווכים, הרי שזו אפשרית רק במצבים שבהם הפרטים החוסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, באשר לזיהויו של הנכס ובאשר לשיעורם של דמי התיווך, שאז אפשר לשקול את השלמת החוסרים (שלא כמו בעניין דנא, בו פרטים אלה היו חסרים). ועל אותו המשקל, נקבע כי אף אם נחיל את דיני החוזים ה"רגילים" אשר אינם מחייבים עריכת הסכם בכתב, אזי בנסיבות המקרה דנא לא גובשה הסכמה חוזית מחייבת, וזאת בהיעדר הסכמות מהותיות, הכוללת בין היתר – הסכמה על שיעור דמי התיווך.

בית המשפט המשיך וציין כי בשל היותו "מונע הנזק היעיל ביותר", ולאור היקף העסקה העומד על מאות מיליוני שקלים, מצופה ממתווך מקצועי ומנוסה כדוגמת התובע, להסדיר את תנאי התשלום עבור שירותיו בכתב ומראש, ובכך למנוע התדיינויות מורכבות ומיותרות.

בשולי הדברים, מוסיף בית המשפט ומציין כי גם דיני עשיית עושר ולא במשפט אינם מסייעים להתגבר על דרישת הכתב, משום שעל פי דיני עשיית עושר, אלה חלים רק מקום שבו אין הוראות מיוחדות לעניין בחוק אחר, וכאמור, לעניין תיווך במקרקעין ישנן הוראות מיוחדות בחוק המתווכים.

יצוין עם זאת, כיבית המשפט דחה את טענות החברה ביחס לתפקידו של המתווך בהתקשרות למכירת הקניון וקבע כי איתור הרוכשת ופעולות נוספות שערך בשלבי המשא ומתן, אינן מותירות ספק לגבי היותו "הגורם היעיל בגיבוש העסקה". אף על פי כן, נקבע כי אין בעובדה זו כדי להתגבר על דרישות הצורה והתוכן הקבועות בחוק ולחייב את החברה בתשלום דמי תיווך. בהקשר זה, צוין כי פעולותיו של המתווך נעשו מתוך אינטרס מובהק לקידום העסקה, אולם פעולות אלה בוצעו בעבור הרוכשת, עמה התקשר בהסכם תיווך מפורט.

הערת מערכת: הגם שאין בפסק הדין חידוש פסיקתי, יש בו משום חידוד והדגשה חשובים בעינינו. והדגש הוא שחוק המתווכים (על דרישת הכתב שבו), חל גם במקרים של עסקאות נדל"ן מתוחכמות ומורכבות, שבהן, לעיתים קרובות, לא נחתמים הסכמי תיווך מסודרים, בין הצדדים לעסקה למתווכים בה. תיווך עסקת נדל"ן, מתוחכמת ומורכבת ככל שתהיה, אינו תיווך עסקי, והוא כפוף לחוק המתווכים, על כל המשתמע מכך.

(תא (ת"א) 68098-01-17 רו.מ אינטרנשיונל גרופ בע"מ נ' ארנה סטאר גרופ בע"מ)

האם שירותי תיווך למכירת קניון מהווים "תיווך עסקה בזכות במקרקעין" המחייבת עריכת הסכם בכתב?

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

​האם שירותי תיווך למכירת קניון מהווים "תיווך עסקה בזכות במקרקעין" המחייבת עריכת הסכם בכתב?

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

האם שירותי תיווך למכירת קניון מהווים "תיווך עסקה בזכות במקרקעין" המחייבת עריכת הסכם בכתב?