"עסקאות נוגדות": האם אי-רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון מעיד בהכרח על חוסר תום ליבו?
בהתאם לכלל הקבוע בחוק המקרקעין, כאשר נערכות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותו נכס, ברירת המחדל היא שיש להעדיף את זכויות הרוכש הראשון בזמן, על פני זכותו של הרוכש המאוחר. עם זאת, בחוק נקבע חריג לכלל, ולפיו תגבר זכותו של הרוכש המאוחר, בכפוף להתקיימות מספר תנאים הכוללים, בין היתר, התנהלות בתום לב לאורך כל שלבי העסקה – החל משלב המשא ומתן ועד לרישום הזכויות על שמו.
לאורך השנים, הרחיבו בתי המשפט את הדרישות הנובעות מעקרון תום הלב, וקבעו כי כדי לקבוע שרוכש המאוחר בזמן נהג בחוסר תום לב, אין הכרח כי ידע על ההתחייבות שקדמה לעסקה שערך, ודי ב"עצימת עיניים" כדי לסווגו כמי שהפר את חובת תום-הלב. כמו כן, דרישת "תום הלב" אינה חלה על הרוכש המאוחר בלבד, וזו נבחנת ביחס לשני הרוכשים גם יחד. מכוח חובה זו נדרש הרוכש הראשון לפעול לרישום הערה אזהרה לצורך הגנה על זכויותיו תוך זמן סביר, ובכך למנוע את ה"תאונה משפטית" בדמות עסקה נוגדת.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, אשר נדרש להתמודד עם מצב שבו מבצע העסקה הראשונה לא השלים את רישומו כבעלי הנכס ואף לא רשם הערת אזהרה, ובעקבות כך הנכס זוהה כ"נכס עזוב" ונמכר לצדדים שלישיים על יד האפוטרופוס הכללי.
נסיבות המקרה:
עוד בטרם קום המדינה, רכש אדם פרטי זכויות במחלקת מקרקעין בקריית טבעון. אולם בשל נהלי הרישום המקובלים באותה העת, נרשמו זכויות הבעלות על שמו – מבלי ציון מספר תעודת הזהות. בשנת 1981 חתם הבעלים על תצהיר מתנה, לפיו העביר את מלוא זכויותיו בחלקה לבנו. עסקת המתנה דווחה לרשות המסים כדין, אך הבן נמנע לאורך השנים מלהעביר את הזכויות בחלקה על שמו, ואף לא פעל לרישום הערת אזהרה לטובתו.
כשנתיים לאחר עריכת תצהיר המתנה, ובעקבות פעילותו לאיתור נכסים עזובים, החל האפוטרופוס הכללי בניסיונות לאיתור הבעלים. משלא עלה בידו לאתר את הבעלים, החל האפוטרופוס הכללי בנקיטת פעולות לקבלת "צו ניהול" לחלקה, ובהמשך לכך נרשמה לטובתו הערה על זכויות הבעלים, שהוכרז כ"נעדר".
כשנתיים לאחר עריכת תצהיר המתנה, ובעקבות פעילותו לאיתור נכסים עזובים, החל האפוטרופוס הכללי בניסיונות לאיתור הבעלים. משלא עלה בידו לאתר את הבעלים, החל האפוטרופוס הכללי בנקיטת פעולות לקבלת "צו ניהול" לחלקה, ובהמשך לכך נרשמה לטובתו הערה על זכויות הבעלים, שהוכרז כ"נעדר".
לימים נפטר הבעלים, אולם מאחר שלא אותר קודם לכן, פעל האפוטרופוס למכירת הזכויות בחלקה לשלושה רוכשים, והזכויות נרשמו על שמם במרשם המקרקעין ("טאבו") בשנת 2010. כשנתיים לאחר מכירת החלקה ורישום הבעלות על שם הרוכשים, פנה בנו של המנוח לאפוטרופוס הכללי, בדרישה לקבלת קרקע חלופית השווה בערכה לחלקה.
לאחר שנדחתה בקשתו על ידי האפוטרופוס הכללי, עתר הבן לבית המשפט המחוזי לקבלת פיצוי כספי בשווי החלקה, וכן לתשלום פיצויים בגין עוגמת נפש שנגרמה לו והוצאות נלוות. לטענתו, בקשתו של האפוטרופוס הכללי וההליכים שביצע האפוטרופוס הכללי ביחס לחלקה, נעשו ברשלנות. בין היתר, בשל העובדה כי המנוח כלל לא "נעדר", ובמועד הרלוונטי עוד היה בין החיים. מנגד, טען האפוטרופוס כי יש לדחות את התביעה לאחר שבנו של המנוח זנח את זכויותיו בחלקה במשך כ-28 שנים ולא גילה בה עניין. כמו כן, טען האפוטרופוס הכללי, כי הבן אינו זכאי לפיצוי בגין עוגמת הנפש לה הוא טוען, שכן הבן הוא שיצר את "התאונה המשפטית", והתנהלותו עולה לכדי חוסר תום-לב, עת שלא רשם לטובתו הערת אזהרה בגין עסקת המתנה.
נציין כי במסגרת הדיון בתביעה, הושבו לידי הבן מלוא הכספים שהתקבלו בגין מכר החלקה, ומשכך נדרש בית המשפט להכריע בדרישת הבן לקבלת פיצוים בגין עוגמת נפש ודרישתו להחזר הוצאותיו.
החלטה:
בית המשפט קיבל את עמדת הבן, וקבע כי האפוטרופוס הכללי הפר את חובת הזהירות החלה עליו בשל היותו גוף שלטוני-מנהלי. נקבע כי שעה שהיה ברור לאפוטרופוס הכללי כי הנכס אינו "יתום", וקיים בעלים רשום בדמות המנוח – היה עליו לפעול בשקידה סבירה לאיתור המנוח כדין. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי ההתקדמות הטכנולוגית שהתרחשה לאורך השנים ומחירה הגבוה של החלקה, חייבו את האפוטרופוס הכללי לבצע בדיקה מקיפה אודות הבעלים החוקיים של הנכס טרם מכירתו – דבר שלא נעשה בנסיבות מקרה זה.
כמו כן, בית המשפט דחה את טענת האפוטרופוס, לפיה יש להעדיף את זכויות הרוכשים עקב התרשלות הבן, וקבע כי על אף הכלל לפיו הרוכש הראשון בזמן נדרש לרשום, לכל הפחות, הערת אזהרה המעידה על זכויותיו במקרקעין – אין לייחס לבנו של המנוח רשלנות או חוסר תום לב. נקבע כי התאונה המשפטית בענייננו לא נוצרה עקב הסתמכות האפוטרופוס הכללי על מרשם המקרקעין, אלא בעקבות מחדלו לפעול בשקידה סבירה לאיתור המנוח.
לאור זאת, ובהיעדר קשר סיבתי בין הימנעות הבן מרישום הערת אזהרה לבין קרות התאונה המשפטית, קיבל בית המשפט את התביעה, והורה על פיצוי הבן בסך של 135,000 שקלים בגין נזק לא ממוני וכן על החזר הוצאות בסך של 40,000 שקלים.
ת"א 23842-09-17 אשר כהן נ' האפוטרופוס הכללי.
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
