באילו מצבים ניתן לבטל זיכרון דברים שהוכח כתקף בעסקת מקרקעין?
זיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך טרום חוזי, שמטרתו לסכם משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים. זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להיות הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ובנסיבות אחרות הוא עשוי לשמש בסך הכול "חומר גולמי" במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. בכדי שזיכרון הדברים יהיה מחייב, יש לבחון האם הוא נחתם מתוך גמירות דעת, והאם יש בו את המסוימות המספקת למכר המקרקעין. גמירות הדעת נלמדת מתוכנו של המסמך ומהתנהגות הצדדים (עובר לחתימה על זיכרון הדברים, במהלכה ולאחריה), וכדי לבסס מסוימות יש צורך בפירוט והסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים בעסקה.
ואולם, למרות האמור לעיל, תוקפו של זיכרון הדברים עשוי לפקוע, במקרה שהצדדים לעסקה חתמו על הסכם אחר או נוסף.
ב״משפטון״ זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי שדן בסוגיית פקיעת תוקפו של זיכרון דברים בעסקת מקרקעין, לאחר שהצדדים חתמו על הסכם אחר.
נסיבות המקרה:
הצדדים חתמו על זיכרון דברים למכירת מקרקעין, במסגרתו שולמה מקדמה במעמד החתימה עליו, ופורטו עיקרי העסקה, לרבות מועדי התשלום ותנאיו. הצדדים סיכמו כי הסכם מכר מלא של המקרקעין ייחתם מאוחר יותר באמצעות עורכי הדין. ימים ספורים לאחר מכן חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "הצהרת כוונות", במסגרתו נאמר כי בכוונת הצדדים להתקשר בהסכם מכר מלא, וכי זיכרון הדברים עליו חתמו אינו מהווה הסכם, אלא הצהרת כוונות בלבד. בין הצדדים הוחלפו מספר טיוטות של הסכם המכר המלא, שלא נחתמו עד היום. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלת פקיעתו של זיכרון הדברים לאור הסכמות הצדדים המאוחרות לו, לפיהן ייחתם הסכם מכר מלא כתנאי להשתכללות העסקה.
לטענת הרוכש, החברה והנציג מטעמה דחקו בו לחתום על זיכרון הדברים ולשלם מקדמה במועד החתימה. לטעמו, זיכרון הדברים שנחתם הוא הסכם מחייב אשר מתבקשת אכיפתו, שכן הוא נחתם מתוך גמירות דעת ומסוימות, וזאת בין היתר בגלל המקדמה ותשלום נוסף ששילם עבור המכר, המעידים גם הם על גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב. לטענתו, הוא חתם על מסמך הצהרת הכוונות, מבלי שזה יבטל את זיכרון הדברים המחייב את הצדדים. הרוכש הוסיף לטעון כי במועד החתימה על מסמך הצהרת הכוונות, הבהירה לו עוה״ד של המוכרים כי בתוך שבועיים יועברו הזכויות במקרקעין על שמו, וכי העיכוב שנוצר בהעברתן נבע מכך שהמקרקעין שוכנים בשטחי יהודה ושומרון. כל אלה ועוד שכנעו אותו כי העסקה מתקדמת כדבעי.
לטענת המוכרים, הרוכש ידע על המורכבות והייחודיות של המקרקעין, שכאמור שוכנים בשטחי יהודה ושומרון, והוא ביקש לרכוש את המקרקעין בידיעתו על הקשיים הכרוכים ברישום הזכויות על הנכס. עוד טענו המוכרים כי הרוכש נפגש עם נציג החברה, שלא בנוכחות עוה"ד של המוכרים, ותוך מרמה והטעיה החתים אותו על פיסת נייר, בידיעתם כי מדובר בעקרונות כלליים המקדימים חתימה על מסמך ברור. לטענתם, לא הייתה לנציג החברה כל כוונה לחתום על הסכם מלא ומחייב, ודאי לא מאחורי גבה של באת-כוח החברה. המוכרים הוסיפו לטעון כי נשלחה לרוכש טיוטה של הסכם מכר, אולם עד היום לא נחתם בין הצדדים הסכם מכר מלא. בנסיבות אלו, אין הסכם מחייב ודין התביעה להידחות.
החלטה:
בית המשפט המחוזי הקדים לפסוק כי זיכרון הדברים אינו בתוקף עוד, ולפיכך אין להורות על אכיפתו.
בית המשפט ציין כי זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להיות הסכם מחייב בפני עצמו. אולם לצורך קביעה זו, יש לבחון את גמירות דעתם של הצדדים והאם הוא עמד בדרישת המסוימות. בית המשפט קבע כי אומנם זיכרון הדברים נחתם בגמירות דעת תוך קיום דרישת המסוימות, שכן שולמה מקדמה במעמד החתימה, והוא היה מפורט ומסוים דיו לביצוע עסקת המקרקעין, אולם מסמך "הצהרת הכוונות" שנחתם ימים ספורים לאחר מועד זיכרון הדברים, שינה את פני הדברים, והביא למסקנה כי עם החתימה על המסמך, פקע תוקפו של זיכרון הדברים. בית המשפט נימק את פסיקתו בכך שחוק החוזים קובע כי יש לפרש חוזה בהתאם לאומד דעתם של הצדדים. ומאחר שלשון מסמך הצהרת הכוונות היא ברורה ואינה נתונה לפרשנות אחרת מהעולה ממנו, לא ניתן לקבל את טענת הרוכש כי בין הצדדים ישנו חוזה שריר וקיים בזיכרון הדברים שנעשה ביניהם.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי לו סבר הרוכש כי זיכרון הדברים בתוקף – הוא לא היה חותם על מסמך "הצהרת הכוונות". מה גם שבמסמך הנ"ל נאמר במפורש כי העסקה בין הצדדים תיכנס לתוקפה רק עם חתימה על הסכם המכר המלא. כל אלה ועוד מובילים למסקנה, כי מאז חתימת הצדדים על מסמך "הצהרת הכוונות", ניתן לראות בזיכרון הדברים כבטל ומבוטל.
(ת״א 23725-09-20 נפתלי נ׳ רונן ואח׳).
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
