המחוזי: השכרת נכס בשכירות משנה לטווח ארוך ללא אישור הבעלים - פגיעה בלתי מידתית בזכות הבעלות

התקשרות בהסכם שכירות משנה ללא הסכמת הבעלים - עשויה להוות "טעם סביר" שלא לאפשר את השכרת הנכס לצד שלישי

חוק המקרקעין מגדיר את זכות השכירות כ-"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". כמו כן, על פי הוראות חוק השכירות והשאילה, שוכר של נכס מקרקעין אינו רשאי להעביר את זכויותיו לאדם אחר או להשכירו בשכירות משנה, אלא לאחר קבלת הסכמת המשכיר. עם זאת, החוק אוסר על המשכיר לפעול באופן שרירותי וקבע כי "אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר".
כלומר, חוק השכירות והשאילה מעניק משקל מיוחד לזכות השכירות, גם במקרה שזכות זאת מתנגשת עם הזכות הקניינית העדיפה של בעל הנכס, ומאפשר לשוכר להשכיר את המושכר בשכירות משנה – אלא אם סירוב בעל הנכס  נעשה מטעמים סבירים.
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין בעלים של נכס לבין שוכרת ראשית, בעקבות השכרת הנכס בשכירות משנה לתקופה העולה על זו שאושרה על ידי הבעלים.

נסיבות המקרה:
ענייננו בנכס המצוי בקרית ביאליק, אשר הושכר על ידי בעליו לשוכרת אשר ביקשה להפעיל בו גן ילדים. תקופת החוזה נקבעה לשש שנים וכן שתי תקופות אופציה (בסך הכול 18 שנים). בהתאם להוראות ההסכם, התחייבה השוכרת שלא להעביר את זכויותיה לצד שלישי ללא קבלת אישורו של הבעלים מראש ובכתב. במקביל, הוסכם כי הבעלים יהיה רשאי למכור את הנכס לאחר, בכפוף לשמירת זכויות השוכרת על פי הסכם השכירות. ואכן, לאחר שחלפו כשנתיים מתחילת תקופת השכירות, מכר הבעלים את הנכס לאדם אחר, וזה נכנס בנעליו ביחס לזכויות ולחובות הנובעות מהסכם השכירות.

כעבור מספר חודשים, פנתה השוכרת לבעלים החדש, וציינה כי בשל נסיבות אישיות ומשפחתיות, היא מבקשת לאפשר לה להשכיר את הנכס בשכירות משנה לתקופה בת שנה. לבקשה זו, שנערכה בשיחה טלפונית, השיב הבעלים בחיוב באמצעות מסרון, בו ציין כי הוא: "מאשר ומסכים כניסיון לשנה לשוכרת להעביר את הנכס לשוכר משנה לפרק זמן של שנה, באותם תנאי ההסכם הקיימים". בהמשך לאישור זה ביקשה השוכרת כי הבעלים יאשר בנוסף כי במידה ששנת שכירות המשנה תתנהל כשורה – תתאפשר הארכה של שכירות המשנה. אולם, לבקשה זו לא ניתנה תשובה מטעם הבעלים.

בהמשך לכך, השכירה השוכרת את הנכס לשוכרת משנה אשר הפעילה בו מטעמה גן ילדים, אך חוזה זה נקבע לתקופה של 5 שנים (כולל תקופת אופציה). לקראת תום השנה של שכירות המשנה שאושרה, קיים הבעלים שיחה עם שוכרת המשנה, בה ציין בפניה כי הוא יהיה נכון להתקשר עמה בחוזה שכירות חדש וישיר. לאחר שהדבר הועבר לידיעתה, שלחה השוכרת הראשית לבעלים מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובו דרשה מהבעלים להפסיק לפנות ישירות לשוכרת המשנה. כמו כן, דרשה מהבעלים לחדול מפעולותיו להכשלת הסכם השכירות, וזאת בין היתר, לאור סירובו לקבל לידיו את ההמחאות לתשלום דמי השכירות לשנת השכירות הבאה. מנגד, שלח הבעלים לשוכרת הראשית מכתב מטעמו שכותרתו "ביטול הסכם שכירות", ובו טען כי מהתנהגותה עולה שאין בכוונתה לחזור לנכס. עוד ציין במכתבו כי במידה שהשוכרת הראשית מתכוונת לחדול מהשכרת הנכס בשכירות משנה ולהפעיל בעצמה את הגן, היא רשאית לעשות כן, אולם ככל שלא תאשר באופן מידי כי זו אכן כוונתה – יבוטל הסכם השכירות.

לאור זאת, עתרה השוכרת לבית המשפט, בבקשה לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הסכם השכירות עודנו תקף ולהורות על אכיפתו. לטענתה, הבעלים שם לו למטרה להביא את הסכם השכירות לסיומו במטרה להשכיר את הנכס בעבור דמי שכירות גבוהים יותר. השוכרת טענה כי השקיעה כסף רב בהשבחה ובהתאמה של הנכס המושכר לגן ילדים, בהסתמך על תקופת השכירות ארוכת הטווח כפי שנקבע בהסכם. משכך, אין לאפשר לבעלים לסכל את קיומו לפני סיום תקופת השכירות. עוד טענה השוכרת כי יש לאפשר לה להשכיר את הנכס בשכירות משנה, שכן היא ושוכרת המשנה מקיימות את כל הוראות הסכם השכירות; זהות שוכרת המשנה ידועה ומקובלת על הבעלים – ועל כן לא נמצא כל טעם סביר שלא להתיר זאת.

לטענתה, על אף שלא השיב לבקשה להארכת שכירות המשנה בתקופה נוספת, ניתן היה להבין מהבעלים כי שכירות המשנה תוכל להמשיך גם מעבר לשנה שאושרה על ידו, ובהתאם לכך השקיעו השוכרות בהתאמות נוספות בנכס. מנגד, טען הבעלים כי הסכמתו להשכרת הנכס בשכירות משנה הוגבלה לשנה אחת, אולם בהמשך נודע לו כי השוכרות הסכימו על תקופה בת חמש שנים, ללא אישורו. על כן, טען הבעלים כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות, ולכן הוא רשאי להביא לסיומו. באשר לטענה בדבר סירובו לאפשר שכירות משנה לתקופה נוספת, ציין הבעלים כי הוא מתנגד באופן עקרוני לשכירויות משנה בנכסיו, לאור רצונו להיות בקשר ישיר עם השוכרים המחזיקים בנכסים שבבעלותו.

החלטה:
בית המשפט דחה את טענות השוכרת וקבע כי השכרת הנכס בשכירות משנה, לתקופה העולה על שנה, מהווה הפרה של הסכם השכירות. נקבע כי השוכרת ידעה והבינה כי הסכמת הבעלים הוגבלה לשנה בלבד, וכי עדות לכך ניתן לראות בבקשה שהפנתה לבעלים לטובת קבלת אישורו לתקופה נוספת – שלא זכתה למענה כלשהו. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי התנהלות השוכרת מעוררת סימני שאלה לגבי רף ההתנהלות המצופה מצדדים לחוזה, וכי אין ספק בכך שהשוכרת בחרה לפעול בניגוד להוראות ההסכם.

על אף ההכרה בהפרת ההסכם על ידי השוכרת, קבע בית המשפט כי הודעת הביטול מטעם הבעלים ניתנה שלא כדין. נקבע כי הוראות הסכם השכירות נעדרות פירוט של התחייבויות השוכרת שהפרתן תהווה "הפרה יסודית", וכי מנסיבות המקרה עולה כי מדובר בהפרה "רגילה". בהתאם לכך, ובשל הגדרת ההפרה כ"לא יסודית", נפסק כי הבעלים לא היה רשאי לפעול לביטול ההסכם ללא מתן התראה מוקדמת לשוכרת והזדמנות לתקן את ההפרה. בשולי הדברים, ציין בית המשפט כי הודעת הביטול אמנם סויגה ונכתב בה כי השוכרת רשאית לקיים את הסכם השכירות, אך נוסח ההודעה, לפיו על השוכרת להודיע באופן מידי על נכונותה לשוב ולהחזיק בנכס בעצמה, כמו גם כותרת המסמך ("הודעה על ביטול הסכם") – אינם מאפשרים ארכה סבירה לתיקון ההפרה מטעם השוכרת.

באשר לטענה לפיה לא ניתנו נימוקים סבירים לאי-מתן הסכמת הבעלים לשכירות המשנה, דחה בית המשפט את טענות השוכרת וקבע כי בנסיבות מקרה זה סירוב הבעלים להתיר את שכירות המשנה למשך תקופה של שנים רבות נוספות – הינו סירוב סביר. צוין כי עמדתו העקרונית שלא לאפשר שכירויות משנה עשויה להיחשב לכאורה כנימוק בלתי סביר, אך במקביל נעתר הבעלים לבקשת השוכרת להשכרת הנכס בשכירות משנה לשנה, תוך התחשבות במצבה האישי והמשפחתי אליו נקלעה. לאחר שנודע לבעלים כי השוכרת התקשרה מאחורי גבו בהסכם לשכירות משנה לתקופה העולה על זו שאושרה על ידו, נפגעו יחסי האמון בין הצדדים. משכך, השכרת הנכס בשכירות משנה לתקופה ארוכת טווח, ללא אישורו של הבעלים, הינה תוצאה בלתי סבירה המהווה פגיעה בלתי מידתית בזכותו הקניינית של הבעלים.
לאור כל זאת, נפסק כי הסכם השכירות הראשי תקף ומחייב את הבעלים והשוכרת, אולם נקבע כי השוכרת לא תוכל להמשיך להשכיר את הנכס בשכירות משנה ללא הסכמת הבעלים.

(עא (חי') 24184-04-20 רון גולדמן נ' עינת בן גל)