​חובת תום הלב והגילוי המוקדם - נזקי רטיבות בדירה והשפעתם על הרובד המשפטי מבחינת דיני החוזים

ב-"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט השלום, אשר נדרש להכריע בסוגיית חובת תום הלב וחובת הגילוי במשא ומתן לקראת חתימת חוזה מכר ובמהלך קיומו. חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג 1973 (להלן: "החוק") קובע, בין היתר, כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...". 

נסיבות המקרה:

ביום 02.10.2017 נחתם הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם") בין התובעים (להלן: "הרוכשים") לבין הנתבעת (להלן: "המוכרת") לרכישת דירה המצויה בעיר בת-ים, בתמורה לסך של 2.4 מיליון שקל. 

ליבת המחלוקת בין הצדדים היא הטענה של הרוכשים בדבר הפרה יסודית של הסכר המכר ע"י המוכרת. לטענת הרוכשים, עובר לכריתתו והחתימה עליו, המוכרת הסתירה מהם ליקויי רטיבות ונזילות בהיקף נרחב, ואלו התגלו רק עם קבלת החזקה בדירה לידיהם.

לטענת הרוכשים, טרם החתימה על ההסכם, הדירה הייתה עמוסה ברהיטים, ולכן לא יכלו לבדוק אותה כראוי. בנוסף, לטענתם, המוכרת לא אפשרה להם להיכנס לדירה לפני קבלת החזקה בה לצורך ביצוע בדיקה נוספת. כך, שלאחר קבלת החזקה בדירה לידיהם, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, או אז גילו נזילות וליקויי רטיבות במוקדים רבים ונרחבים שהוסתרו על ידי הרהיטים. וכל זאת בניגוד להצהרתה של המוכרת בהסכם המכר. 

לאחר הכחשת הליקויים מצדה של המוכרת, שכרו הרוכשים שירותיו של מומחה. זה כתב בחוות דעתו כי ברחבי הדירה - באזור הסלון, המטבח, הפרוזדור וחדר השינה נמדדו רטיבויות בעלות מד לחות מהגבוהות מאד ועד מקסימאליות, שנוגדות את התקן הישראלי המותר. ליקוי זה, כך נכתב בחוות הדעת, מעיד על לחות גבוהה מהמותר, הכלואה בתוך תשתית הריצוף בניגוד לתו הישראלי המותר. לאור האמור לעיל, הרוכשים דרשו פיצוי על דיור חלופי, אי נוחות, שכר טרחת מומחה ועורך דין, וכן עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם. בשורה התחתונה, דרשו הרוכשים פיצוי מוסכם של 240,000 שקל. ולחלופין, טענו לקבלת פיצוי בגין נזקיהם המוכחים בסך 169,136 שקל.

מנגד, לטענת המוכרת, הרוכשים בדקו את הדירה פעמים רבות בליווי אנשי מקצוע מטעמם, ולא הוסתר מהם דבר לעניין מצבה של הדירה. זאת ועוד, המוכרת טענה כי בטרם חתמו הצדדים על ההסכם, הסבה את תשומת ליבם כי קיימת רטיבות בחדר האמבטיה, שמקורה בדירת השכן מעל הדירה מושא הדיון. בהמשך לכך, טענה כי היא לא ידעה ולא יכלה לדעת על מוקדי הרטיבות הנוספים שהציגו הרוכשים בתביעתם. בנוסף, טענה כי הרוכשים לא ניסו להקטין נזקים, ובחרו בפתרונות יקרים, כגון, החלפת ריצוף במקום ייבוש, פעולה שעלותה נמוכה באופן משמעותי. וכן, כי הרוכשים פנו אליה רק לאחר השיפוץ, מה שלא אפשר לה לבדוק את טענותיהם. לבסוף, הוסיפה המוכרת, כי הרוכשים פעלו בחוסר תום לב, קיבלו את הדירה במצבה (AS IS), וידעו מראש על הליקויים הנטענים.

החלטה: 

בהתאם לחוק, חובת הגילוי המוקדם על פגם בממכר מוטלת על המוכר. זאת מכוחו של עקרון תום הלב החל בעת ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מחייב. בנוסף, לפי חוק המכר, תשכ"ח-1968, (להלן: "חוק המכר"), המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר נכס שאינו תואם את המוסכם. זאת ועוד, הפסיקה מחייבת את המוכר בגילוי מוגבר של אי-התאמה, אפילו אם הוא לא ידע עליה בפועל, אלא שהוא היה צריך לדעת עליה כבעל נכס סביר. ועל כן, לא נדרשת ממנו ידיעה ממשית על אי-ההתאמה. 

מן הכלל אל הפרט; בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שהמוכרת הפרה את הסכם המכר בהפרה יסודית. שכן, המוכרת הסתירה מהרוכשים ליקויים שלא יכלו לדעת עליהם בפועל. על יסוד האמור, נקבע שהמוכרת הפרה את חובת הגילוי הנאות החלה עליה בעת ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מכר, וכן בעת החתימה עליו. סיכומו של דבר, ביהמ"ש פסק כי הפיצויים שנקבעו בהסכם המכר אינם סבירים ביחס לנזק שנגרם בפועל, והחליט להפחיתם לסך של 120,000 ₪. בנוסף, נקבע שהמוכרת תישא בהוצאות הרוכשים בסך 15,000 ₪, וכן תשלם להם בנוסף פיצוי על שכ"ט בא כוחם בסך 25,000 שקל.

(ת"א 47444-07-20 קדיס ואח' נ' קורט).