ועדת הערר: מתי עלות בניית המטלות הציבוריות צריכה להיות מופחתת מההשבחה
קיזוז עלויות ביצוע של מטלות ציבוריות משווי ההשבחה, כאשר היזם נדרש לחתום על כתב ויתור
לעיתים קרובות, כאשר יזמים מקדמים תוכניות בניין עיר, הם נדרשים לכלול באותן תוכניות, סעיפים אשר מחייבים ביצוע של מטלות ציבורית, כגון בניית מבני ציבור.
כמו כן, פעמים רבות, כתנאי למתן היתר בנייה, נדרשים היזמים לחתום על כתבי התחייבות וויתור, בהם הם מוותרים על כל זכות של תביעה או פיצוי בגין המטלה הציבורית בה הם חויבו.
האם עלות בניית המטלות הציבוריות צריכה להיות מופחתת מההשבחה שנוצרה בגין התוכנית?
האם כאשר הרשות המקומית דורשת מיזם התוכנית לחתום על כתב התחייבות, בו כלול ויתור על כל זכות תביעה או פיצוי בגין ביצוע המטלה הציבורית, יש בכך כדי להשפיע על חישוב ההשבחה הנובעת מהתוכנית?
במשפטון זה נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית במחוז ירושלים, אשר הכריעה בשאלות הנ"ל.
נסיבות המקרה:
מדובר במספר עררים בהם טענו העוררים השונים, כי בחישוב ההשבחה הנוצרת מהתוכנית, יש להביא בחשבון את עלויות ביצוע המטלות הציבוריות שנדרשו בתוכניות מושא העררים, בעוד הוועדה המקומית התנגדה לכך מנימוקים שונים.
החלטה:
ועדת הערר הכריעה, כי ככלל, כאשר תוכנית מחייבת הקמת מטלה ציבורית, והיא כוללת גם הוראת הפקעה על פיה תופקע בפועל המטלה הציבורית שתיבנה, אזי, אין למטלה הציבורית כל השפעה על שווי המקרקעין ועל ההשבחה הנוצרת מהתוכנית. שכן על פי הדין, פיצוי בגין הפקעת קרקע - כולל גם פיצוי עבור המחוברים לקרקע. ומשכך, אם בעל הזכויות יבצע את המטלה הציבורית ויישא בעלות הקמתה, הרי שבמועד מימוש הוראת ההפקעה הוא יפוצה בגין השקעתו במחוברים.
אולם, כאשר הוועדה המקומית מחייבת את בעלי הזכויות במקרקעין לחתום על כתב התחייבות הכולל סעיפי וויתור, כתנאי למתן היתר בנייה - על פיו הם לא יוכלו לתבוע פיצויי הפקעה בגין המבנים שיופקעו - או אז, יש במטלה הציבורית כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין. ועל כן, יש להפחית משווי ההשבחה במצב החדש, את שווי ביצוע המטלה הציבורית.
וזו לשונה של ועדת הערר:
"כאשר קיימת הוראת הפקעה לשטח ציבורי בתוכנית שמהווה חלק אינהרנטי מהבניין במצב החדש, אין להביא בחשבון את עלות הקמת המטלה הציבורית בשווי המקרקעין במצב החדש, ואולם נוכח התנהלות הוועדה המקומית, והעובדה שהיא לא מקיימת בפועל את הוראות התוכניות ולא מפקיעה את השטח הציבורי, ותחת זאת מחייבת חתימה על כתבי התחייבות הכוללים ויתור על כל תביעה או פיצוי בגין המטלה הציבורית, הרי שהיא יצרה שוק בו הציפייה היא כי העלות תוטל במלואה על בעלי הזכויות ללא כל פיצוי ועל כן יש להפחיתה משווי המצב החדש.
יש לקוות כי הוועדה המקומית תשקול היטב את צעדיה, ותבחן שוב האם יש מקום לדרוש כתב התחייבות שמבטל זכויות קניין חוקתיות של יזמים במטרה להימנע מהליך הפקעה ופיצוי על המחוברים.
יש לקוות כי הוועדה המקומית תשקול היטב את צעדיה, ותבחן שוב האם יש מקום לדרוש כתב התחייבות שמבטל זכויות קניין חוקתיות של יזמים במטרה להימנע מהליך הפקעה ופיצוי על המחוברים.
עד שלא תשנה הוועדה המקומית את התנהלותה בהקשר זה ותבצע הפקעה על פי חוק לשטחים הציבוריים, ובכלל זאת תפצה את היזמים עבור המחוברים, הרי שיש להפחית את עלות המטלות משווי המצב החדש".
הערת המערכת: מאחר שהעיר ירושלים אינה "ייחודית" בדרישתה לחתום על כתב ויתור על כל זכות תביעת פיצוי בגין ביצוע המטלה הציבורית, וגם ערים נוספות נוהגות כך, הרי שמעתה ואילך, ידע כל יזם כי לדרישה זו של הוועדה המקומית, יש משמעות כספית לטובתו. שכן משווי ההשבחה של המקרקעין במצב החדש, יש להפחית את עלויות ביצוע המטלה הציבורית.
[ערר (ועדות ערר - ירושלים) 8092/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (נבו, 23.10.2022)].
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
