המחוזי: על העירייה לברר בעצמה את זהות המחזיק בנכס כאשר לא משולמים תשלומי ארנונה לאורך זמן

על-פי פסה"ד: חובות ארנונה שנצברו במשך כשנה, מהווים סיבה ראויה ומספקת להפעיל את סמכות העירייה לבחינת זהות המחזיק בנכסים ולא להסתפק בסיווג הבעלים הרשום כחייב בתשלום
 
ארנונה היא מס מוניציפאלי המשולם לרשות המקומית על ידי "המחזיק" של נכס המצוי בתחום שיפוטה. כלומר, בשונה ממרבית המיסים הנוגעים לנכסי מקרקעין המוטלים על פי רוב על בעליהם – החבות בארנונה מוטלת על מחזיק הנכס (לדוגמה שוכר). בין היתר, לאור התפיסה לפיה המחזיק נהנה מהשירותים אותם מספקת הרשות.
 
בתוך כך, בפקודת העיריות נקבעו כללים והוראות שנועדו להקל על זיהוי המחזיק לצרכי תשלום ארנונה. כך למשל, נקבע בפקודה כי "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים". כמו כן, בפקודה ובפסיקות בתי המשפט נקבעו הסדרים נוספים, לפיהם על משכיר ושוכר של נכס החייב בארנונה מוטלת החובה להודיע לעירייה בכתב על תחילה או סיום החזקה בנכס, וככל שלא עשו כן – רשאית העירייה להמשיך ולראות במשכיר כחייב בארנונה.
 
עם זאת, ולאור חובת ההגינות המוטלת על עירייה בהיותה רשות ציבורית, נקבע בפסיקה כי אין לאפשר לעירייה לנהוג תוך עצימת עיניים והתעלמות מנתונים הזועקים כי יש מקום לבדוק באופן אקטיבי האם חל שינוי בבעלות או בחזקה בנכס מסוים. בהקשר זה, קבעו בתי המשפט כי ייתכנו מקרים מיוחדים בהם תוחזק הרשות המקומית כמי שהתרשלה ומעלה בתפקידה כנאמן הציבור. זאת כאשר הרשות המקומית נמנעה מלבדוק את זהות המחזיק בנכס מסוים שבתחום שיפוטה, אף אם בעל הנכס נמנע ממתן הודעה על כך. כלומר, בהתקיים נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, עשויים בתי המשפט שלא לאפשר לרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך ולשלוח הודעות חיוב לנישום שאינו משלם את חיוב הארנונה – ויש לחייבה לברר באופן אקטיבי את זהות המחזיק בנכס החייב בתשלום.
 
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע במחלוקת בין עיריית תל אביב לבין בעלים של מספר נכסים, שהושכרו לגורם שלישי, אך הוחזקו בפועל על ידי שוכר משנה.
 
נסיבות המקרה:
ענייננו בארבעה נכסים בבניין משרדים בתל אביב, המצויים בבעלותה של חברה קבלנית והושכרו לחברה העוסקת בפרסום דיגיטלי. בהתאם להוראות חוזה השכירות, שלחה השוכרת הודעה לעיריית תל אביב לפיה היא המחזיקה בנכסים ונרשמה בספריה ככזו.
 
עם זאת, בין הבעלים לשוכרת נתגלעו מחלוקות, וזאת לאור מסירת החזקה בנכס לחברה אחרת ("שוכרת משנה") ואי-פירעונם של מספר שיקים שנמסרו לבעלים בעבור דמי השכירות. בהמשך לכך, נוהל מו"מ בין הבעלים לבין השוכרת ושוכרת המשנה, שלא הבשיל להסכמות חוזיות. אולם, במסגרת פשרה אליה הגיעו הצדדים, ומבלי לערוך הסכם שכירות חדש – מסרה השוכרת לבעלים המחאות חדשות בעבור דמי השכירות, שנשאו את שמה של שוכרת המשנה שהחזיקה בפועל בנכסים.
 
לימים, הפיקה העירייה לבעלים דרישת תשלום בגין חובות ארנונה שנצברו בתקופה שלאחר מסירת החזקה לשוכרת המשנה. לאור זאת, פנתה הבעלים לוועדת הערר לענייני ארנונה, ומשזו דחתה את הערר – הגישה הבעלים ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי. בערעור טענה הבעלים כי למרות שהינה בעלת הזכויות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), אין היא החייבת בתשלום הארנונה. לטענתה, החל ממתן הודעת השוכרת לפיה היא המחזיקה בנכסים ועד לסיום תקופת השכירות, לא התקבלה בעירייה הודעה על סיום החזקה בנכס. ומכאן, שיש לייחס את חובות הארנונה לשוכרת (אף אם הסכם השכירות הופר על ידי השוכרת אך לא בוטל על ידי הבעלים).
מנגד, טענה עיריית תל אביב, כי על פי בדיקה שערכה, התברר כי הנכסים מוחזקים על ידי שוכרת משנה, בניגוד לדיווח שהוגש על ידי השוכרת המקורית. על כן, ובהיעדר קבלת הודעה אחרת, טענה העירייה כי יש לראות בבעלים כגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכסים, ומשכך כחייבת בתשלום החובות שנצברו. לשיטת העירייה, לא מתפקידה להכריע בסכסוך המתנהל בין הבעלים לבין השוכרת ושוכרת המשנה המחזיקה בנכסים, ולאור אי-הבהירות בעניין זה – הוסב החיוב בארנונה לשמה של הבעלים.
 
החלטה:
בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי על אף הדין החל, לפיו על הבעלים או על המחזיק בפועל להודיע על זהות המחזיק בנכס לצרכי ארנונה – מקום בו לא משולמים תשלומי ארנונה לאורך זמן או הצטבר חוב ארנונה משמעותי – על העירייה מוטלת החובה לבחון בעצמה את פרטיו וזהותו של המחזיק בנכס.
 
נקבע כי החובות שנצברו במשך כשנה ביחס לנכסים מהווים סיבה ראויה ומספקת להפעיל את סמכות העירייה לבחינת זהות המחזיק בנכסים, ולא להסתפק בסיווג הבעלים הרשום כחייב בתשלום. עוד ציין בית המשפט, כי לא ניתן לקבל את טענת העירייה לפיה הבעלים היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכסים, כאשר העירייה ערה ומודעת לכך שהנכסים מוחזקים על ידי גורם שלישי. כמו כן, בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות העירייה לפיה ערכה בדיקות בדבר המחזיק בנכסים, אולם משנודע לה כי השוכרת אינה נוכחת בנכסים, נמנעה מלבדוק אודות המחזיקה בפועל, ובחרה להטיל את החבות על בעלת הזכויות הרשומה, כברירת מחדל.
 
בנוסף, ציין בית המשפט כי אף אם העירייה לא הייתה ערה לעובדה כי הנכסים מוחזקים על ידי שוכרת משנה ולא על ידי הבעלים הרשום, היה עליה לפעול בהתאם להודעה שמסרה השוכרת לאחר חתימת הסכם השכירות, ובוודאי כאשר לא נתקבלה אצלה הודעה אחרת. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי ברירת המחדל ביחס למערכת יחסים חוזית בין שוכר למשכיר היא שיש לראות בשוכר כמחזיק בנכס, ובהתאם לכך לסווגו כחייב בתשלום ארנונה.
 
לאור זאת, בית המשפט קיבל את מרבית טענות הערעור והורה לעיריית תל אביב לבטל את חיובי הבעלים ביחס לכל תקופת השכירות (בהתאם לחוזה השכירות שערכה הבעלים עם השוכרת), וביחס לתקופה נוספת בה הוכח כי שוכרת המשנה החזיקה בנכסים.
 
(עמנ (ת"א) 51614-05-19 רורברג קבלנות והנדסה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו)