גינדי כספי - עורכי דין - איך מחושב פיצוי עבור פינוי מקרקעין שנפסקו לטובת משפחות שיושבו על ידי המדינה בסמוך להקמתה

איך מחושב פיצוי עבור פינוי מקרקעין שנפסקו לטובת משפחות שיושבו על ידי המדינה בסמוך להקמתה

האם פיצויים עבור פינוי מקרקעין, שנפסקו לטובת משפחות שיושבו על ידי מוסדות המדינה בסמוך להקמתה – מהווים מכירה של "זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין או רווח שיש למסותו על פי פקודת מס הכנסה?

חוק המקרקעין הוא המקור הנורמטיבי בו מוגדרים זכויות הקניין במקרקעין, והוא החוק המתווה כללים לעשיית עסקאות בזכויות אלו. עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין – בו מוסדרים התנאים לחיוב במס בעת מכירה או רכישה של זכות במקרקעין – מחיל הגדרות שונות ביחס למונחים "זכות במקרקעין" ו-"עסקה במקרקעין". כך לדוגמה, בעוד שחוק המקרקעין מחייב שעסקה במקרקעין תיעשה בכתב כתנאי לתוקפה, "דרישת הכתב" אינה מהווה תנאי מחייב על פי חוק מיסוי מקרקעין. כך ייתכן כי גם הסכמה שבעל פה תוכר כ"עסקה במקרקעין" לעניין חבות במס שבח או רכישה.

על כן, ובשל היותו חוק פיסקאלי שנועד בין היתר למסות את השבח שנוצר למוכר זכות במקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין חורג ממסגרת דיני הקניין הפורמאליים ומגדיר כי "זכות במקרקעין" היא: "בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים... למעט הרשאה מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת".

כלומר, "זכות במקרקעין" לעניין מס שבח ורכישה, היא אחת מבין שלוש זכויות: בעלות, חכירה לדורות או הרשאה במקרקעי ישראל, כאשר האחרונה מחייבת עמידה במספר תנאים מצטברים: (1) "הרשאה" – רשות להחזיק במקרקעין; (2) "במקרקעי ישראל" – מקרקעין המצויים בבעלות המדינה (לרבות רשות הפיתוח וקק"ל), ולהבדיל ממקרקעין בבעלות פרטית; (3) אופי ההרשאה – הרשאה שניתן לראות בה כדומה במהותה לבעלות או לחכירה לדורות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד, אשר דן לאחרונה במחלוקת בין רשויות מיסוי מקרקעין לבין שתי משפחות שיושבו על ידי מוסדות המדינה בסמוך להקמתה על הריסות כפר ערבי, אך זכויותיהם לא עוגנו מעולם בכתב. בתוך כך, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה – האם פיצוי בגין השבת מקרקעין שנפסק במסגרת פסק בוררות, מהווה מכירה של "זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין ומזכה בפטור מתשלום מס שבח או שמא יש להחיל על כספי הפיצויים את הוראות פקודת מס הכנסה?

נסיבות המקרה:

עם עלייתם ארצה בראשית שנות ה-50 של המאה הקודמת, יושבו שתי משפחות בשטחים נטושים, שלימים זכו לשם "מעברת פרדס כץ" בעיר בני-ברק. לאורך השנים הקימו המשפחות במקרקעין את בתי מגוריהם, שנבנו בהיתר בנייה כדין, ואף הורשו להפעיל בשטחים סמוכים מוסך ובית מלאכה. אולם, זכויות הבעלות במקרקעין נרשמו על שם המדינה, מבלי שנחתם עם המתיישבים חוזה חכירה או הסכם הרשאה אחר. בשנת 2010 התקשרה רשות מקרקעי ישראל עם עיריית בני ברק בהסכם פיתוח, במסגרתו הוסכם כי העירייה תפעל לפינוי המתחם בו מצויים גם המקרקעין שבמרכז המחלוקת.

כעבור למעלה מארבע שנים בהם ניהלו הצדדים הליכים משפטיים, חתמו שתי המשפחות (באמצעות יורשיהם של המתיישבים המקוריים), עיריית בני-ברק ורשות מקרקעי ישראל, על "הסכם גישור" במסגרתו הסכימו לפנות לבוררת מוסכמת, לצורך הכרעה בגובה הפיצוי שיינתן למשפחות בגין פינוי המקרקעין. במסגרת זו, נקבע בפסק הבוררות כי שתי המשפחות זכאיות לפיצוי בסך של כ-3.5 מיליון שקלים, שיחולק באופן שווה בין שתי המשפחות. זאת בין היתר, לאור הכרעת הבוררת לפיה החזקת המקרקעין ובניית בתי המגורים בהם נעשו ברשות של מוסדות המדינה.

בעקבות החלטה זו, הגישו המשפחות דיווח על מכירת המקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין, ובשל העובדה שלא היו ברשותם נכסים נוספים – ביקשו לפטור אותן מתשלום מס שבח ("דירה מגורים מזכה"). כעבור מספר חודשים, אישר מנהל מיסוי מקרקעין את השומות העצמיות שהגישו המשפחות והכיר בזכאותם לפטור ממס שבח. עם זאת, כחודשיים לאחר אישורו, חזר בו מנהל מיסוי מקרקעין מאישור השומות והפטורים. זאת לאחר שנודע לו כי עסקאות דומות שנחתמו עם "פולשים" אחרים שפונו מהמתחם, מתבררות במשרדי פקיד שומה, בהתאם לפקודת מס הכנסה.

על כן, עתרו יורשיהם של המחזיקים המקוריים לבית המשפט המחוזי, בבקשה שזה יכיר בפיצויים שנפסקו לטובתם, כמכירה של "זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין. לטענת היורשים, הוריהם יושבו על ידי המוסדות המיישבים בסמוך לעלייתם ארצה, בידיעה ובהסכמה של רשויות המדינה, ולכן אין לראותם כ"פולשים" או מסיגי גבול כפי שטוען מנהל המיסוי. עוד טענו, כי על אף שההרשאה שניתנה להוריהם להחזיק במקרקעין לא נערכה בכתב – אין בכך כדי להפחית מתוקפה, בכל הנוגע לחוק מיסוי מקרקעין. על כן, טענו כי ההרשאה עולה כדי "זכות במקרקעין", ומכיוון שמדובר בבית המגורים היחידי שהיה בידי הוריהם, הרי שחל בעניינם פטור מתשלום מס שבח.

מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי היורשים לא הצליחו להוכיח כי ניתנה להוריהם רשות להחזיק במקרקעין. לטענתו, עצם ההחזקה במקרקעין במשך שנים ארוכות, אינה מקנה "זכות במקרקעין" לפי הדין ומשכך, אין לסווג את הפיצוי שהתקבל במסגרת פסק הבוררות, כ"תמורה" בגין מכירת "זכות במקרקעין". כמו כן, ציין מנהל המיסוי כי החלטתו לנהוג במחזיקים וביורשיהם כפי שנהגה רשות המיסים בשאר ה"פולשים" שפונו מהמתחם, ולהחיל על מקרה זה את הוראות מס הכנסה – מחויבת לאור עקרונות שוויון החלים על דיני המס.

החלטה:

בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי להורי היורשים ניתנה רשות להחזיק במקרקעין, ודחה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין לפיהן יש לראותם כ"פולשים". נקבע כי כאשר המדינה, באמצעות גופים מטעמה, מיישבת עולים חדשים ומורה להם להקים את ביתם במקום מוגדר – יש לראות בכך הסכמה בעלת אופי משפטי מחייב, העולה לכדי "הרשאה במקרקעי ישראל".

כמו כן, קבע בית המשפט כי הימנעות המדינה ומוסדותיה מלפעול כנגד המתיישבים, במשך למעלה מ-60 שנים, מעידה אף היא על אופי ההרשאה ונכונות המדינה להעניק למתיישבים זכויות לשימוש בלעדי במקרקעין - מה שיוצר זיקה רחבה ואיתנה למקרקעין. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי למרות שהיעדר הסכם הרשאה פורמאלי בין המדינה למחזיקים, המגדיר את תקופת החזקה והשימוש במקרקעין, עשוי להעיד כי המדינה רשאית לחזור בה מההרשאה – הדבר אינו רלוונטי לצורך קביעת אופייה של ההרשאה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

בשולי הדברים ציין בית המשפט כי אין חולק על כך שהנכסים שנבנו במקרקעין שימשו את המתיישבים למגוריהם ומגורי ילדיהם במשך כ-70 שנים. ומשכך, אין ספק כי מבחינה מהותית בתים אלו הם מסוג הנכסים אותם ביקש המחוקק לפטור מתשלום מס שבח. עוד צוין כי מצב דברים בו מוענקת זכות חזקה ייחודית במקרקעין בעל פה ומבלי להגדיר את היקפה ותנאיה באופן ברור, אינו מצב רצוי. אולם ראוי לזכור כי פרקטיקה זו הייתה רווחת בשנותיה הראשונות והמאתגרות של המדינה.

לאור זאת, נפסק כי הזכות שהייתה בידי המתיישבים ושבעדה שולמה להם התמורה שנפסקה בפסק הבוררות – עולה כדי "הרשאה במקרקעי ישראל" המהווה "זכות במקרקעין" לפי חוק ומזכה בפטור מתשלום מס שבח.

(וע (מרכז) 13864-04-18 יהושוע וייס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז)

איך מחושב פיצוי עבור פינוי מקרקעין שנפסקו לטובת משפחות שיושבו על ידי המדינה בסמוך להקמתה

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: