המחוזי: הפקת "אישור עירייה לטאבו" מהווה מצג לפיו לא תהיה מניעה להאריך תוקפו לאחר פקיעתו

במסגרת עסקאות מקרקעין למכירת זכויות בנכס, וכתנאי לביצוע העברת זכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), נדרש מוכר הזכויות לעמוד במספר דרישות. אחת מדרישות אלו מוסדרת בפקודת העיריות, ולפיה המוכר חייב במסירת אישור מטעם הרשות המקומית, המעיד כי כל החובות המגיעים לרשות ביחס לנכס הנמכר – שולמו במלואם.

באמצעות השימוש "במנגנון גבייה פסיבי" זה, מבטיחה הרשות כי בעל נכס שטרם שילם את חובותיו כלפיה (ארנונה, היטל השבחה או כל חוב אחר שמקורו בנכס) – יאלץ לפרוע את חובותיו באופן מלא, לצורך קיום התחייבויותיו החוזיות והשלמת  העסקה ברישום הזכויות הנכס על שם הרוכש.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם הפקת "אישור עירייה לטאבו" על ידי הרשות המקומית, מהווה מצג לפיו לא תהיה מניעה להאריך את תוקפו לאחר פקיעתו, וזאת אף אם יתגלה בדיעבד דבר קיומו של חוב היטל השבחה שטרם נפרע?

נסיבות המקרה
במחצית שנת 2016, חתמו שני אחים על עסקת מתנה, לפיה הקנתה האחות לאחיה את כלל זכויותיה בדירת המגורים המצויה בקריית אונו. בטרם פעל האח להעברת הרישום של הזכויות בדירה על שמו, התקשר בשנת 2019 בהסכם למכירת הדירה לזוג רוכשים. בהמשך לכך, פנה המוכר לעירייה בבקשה להפקת שני "אישורי עירייה לטאבו" בגין שתי העסקאות – עסקת המתנה ועסקת המכר. ואכן, בחודש דצמבר 2019 מסרה העירייה למוכר את שני האישורים, כאשר תוקפם ניתן עד לסיומו של חודש ינואר 2020.

כעבור כחודשיים ממועד מתן האישורים ומאחר שלא השלים את העברת הזכויות על שם הרוכשים לפני פקיעת תוקפם, פנה המוכר לרשויות בבקשה להארכת תוקף האישורים. בהמשך לכך, האריכה העירייה  את תוקפו של האישור הראשון (בגין עסקת המתנה), אולם סירבה להאריך את תוקפו של האישור השני, בטענה כי בעקבות עסקת המכר חלה חבות בתשלום היטל השבחה, בגין אישורה של תכנית "פינוי-בינוי"  במחצית שנת 2018 (בתווך שבין עסקת המתנה לעסקת המכר).     

לאחר מספר דרישות נוספות להפקת אישור תקף שנדחו אף הן על ידי העירייה, עתר המוכר לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על הארכת תוקפו של האישור ובמקביל הגיש ערר על עצם החיוב בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. במסגרת העתירה, טען המוכר כי יש לחייב את העירייה להאריך את תוקף האישור להעברת הזכויות בדירה ולהכיר בהסתמכותו על מתן האישור המקורי (והארכתו במידת הצורך), כגוברת על מחדלי הרשות אשר הפיקה את האישור על אף חוב היטל השבחה לו היא טוענת.

בנוסף, טען המוכר כי טרם חתימת הסכם המכר פנה לעירייה לצורך בדיקת חובות, אך לדבריו נמסר לו כי חל פטור מתשלום היטל השבחה לאור העובדה שהדירה ממוקמת במתחם המיועד לפינוי-בינוי. בהתאם לכך, טען כי המידע שנמסר לו מהווה "הבטחה שלטונית" למתן פטור מתשלום ההיטל, ומשכך העירייה לא רשאית לחזור בה בשלב זה מהבטחתה.

מנגד, טענה העירייה כי לאחר שהתברר לה כי עסקת המכר חייבת בתשלום היטל השבחה, אין היא חייבת להפיק למוכר אישור להעברת הזכויות בדירה. עוד טענה, כי המוכר לא הוכיח כי ניתנה לו הבטחה כלשהי מטעמה לפטור מתשלום ההיטל ואף ציינה כי במסגרת האישורים שהפיקה כתוב במפורש כי: "אישור זה אינו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו מתשלום חוב שהיה על הנכס בזמן מתן האישור, ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה/לא נדרש מהמבקש ולא שולם על ידו בזמן מתן האישור". על כן, טענה העירייה כי המוכר לא רשאי לדרוש את חידוש האישור, עד להסדרת חוב היטל ההשבחה.
 
באשר לטענות המוכר לפטור מתשלום ההיטל, טענה העירייה כי מאחר שטרם פורסם צו חתום על ידי שר הבינוי והשיכון ושר הפנים, לפיו לא יחול היטל השבחה במתחם בו ממוקמת הדירה, כמתחייב מחוק התכנון והבנייה – לא חל פטור מהיטל השבחה על מכירת הדירה.

החלטה
בית המשפט קיבל העתירה וקבע כי מרגע שהעירייה הפיקה למוכר אישור להעברת זכויות בנכס בהתאם לפקודת העיריות, היא יצרה מצג כלפי המוכר, לפיו לא תהיה מניעה להאריך את תוקף האישור וקיום התחייבויותיו כלפי רוכשי הדירה.

כמו כן, נקבע כי על אף שאין מחלוקת על זכותה של העירייה שלא להפיק אישורים להעברת זכויות כל עוד רובץ על הנכס חוב שטרם נפרע, במקרה זה יש להעדיף את הסתמכותו הלגיטימית של המוכר על מצג העירייה, בדמות האישור בדבר היעדר חובות להעברת הזכויות שהופק עבורו זמן קצר קודם לכן. בהקשר זה, ציין בית המשפט, כי הסתמכות המוכר מקבלת משנה תוקף בימי הקורנה בהם מרבית הרשויות הגבילו את פעילותן, ולכן סביר כי המוכר והרוכשים התקשו לבצע את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

לצד הכרעה זו, דחה בית המשפט את טענת המוכר לפיה הוא זכאי לפטור מתשלום ההיטל וקבע כי המוכר לא הציג תשתית ראייתית ממנה ניתן ללמוד על "הבטחה שלטונית" למתן פטור. בעניין זה, ציין בית המשפט כי  כאשר מבקש אזרח הליך של שיפוט מוקדם מהרשות שלטונית ("פרה-רולינג") לצורך ביצוע עסקה כזו או אחרת, מן הראוי כי הדברים יעלו על הכתב באופן מסודר ומפורש. בנוסף, מאחר שבנסיבות אלו לא הוכחה הבטחה כלשהי למתן פטור מתשלום היטל השבחה, נקבע כי במקביל להפקת אישור תקף, רשאית העירייה לפעול לגביית החוב מהמוכר, ככל שהיא אכן זכאית לתשלום כאמור.

לאור זאת, בית המשפט הורה לעירייה להפיק למוכר אישור להעברת הזכויות בדירה, אך ציין כי ראוי ששאלת הזכאות או היעדר הזכאות לפטור תוכרע על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, במסגרת הערר שהגיש המוכר כנגד עצם החיוב בהיטל ההשבחה.

(עתמ (ת"א) 32304-03-20 חגית זוהר מורן נ' עיריית קרית אונו)