בית המשפט המחוזי אסר על רשות מקרקעי ישראל "לעדכן את שווי המגרשים" בניגוד להסכם השבה ופיצוי שערכה
בית המשפט המחוזי: מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל הן שניסחו את הוראות אופן חישוב שווי המגרשים, וכעת אינן רשאיות לחזור בהן
בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), מרבית חוזי החכירה של קרקעות חקלאיות כוללים הוראות "השבה", לפיהן במקרה של אישורה של תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למטרת מגורים או תעסוקה – יידרש החוכר להשיב לרמ"י את הקרקע שהוחכרה לו. עם זאת, בשל משבר הדיור בישראל ובמטרה לעודד חוכרים להשיב קרקעות ללא הליכים משפטיים, אישרה מועצת מקרקעי ישראל החלטה, לפיה קרקע חקלאית ששינתה את ייעודה - תזכה את החוכר בפיצוי כספי, ובתנאים מסוימים גם בזכות לרכישת מגרשים בפטור ממכרז ("החלטה 1470").
בהחלטה זו, נקבע מנגנון לחישוב התמורה שיידרש החוכר לשלם בעבור המגרשים שהוקצו לו, ולפיו: "מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ייקבע לאחר שיווק של 40% יחידות הדיור, ובתוכניות לתעסוקה 40% לפחות מכלל המגרשים הסחירים בתכונית, ויעמוד על הממוצע המשוקלל של המחירים שזכו במכרזים...". בהתאם לכך, הסכמי "השבה ופיצוי" שעורכת רמ"י עם חוכרי קרקעות חקלאיות שייעודן שונה, כוללים את התנאים שנקבעו בהחלטת המועצה, ומיושמים באופן שלפיהם נקבע חישוב שווי המגרשים המוקצים לחוכרים.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, אשר נדרש להכריע לאחרונה במחלוקת בין חברה יזמית לרמ"י, באשר למנגנון חישוב התמורה לרכישת מגרשי ההקצאה לפי החלטה 1470.
נסיבות המקרה:
לאחר אישורה של תוכנית לשינוי ייעודה של חטיבת קרקע חקלאית באזור אשקלון, התקשרה רמ"י עם חוכרת של מקרקעין בתחום התוכנית, בהסכם "השבה ופיצוי". בהסכם זה, התחייבה החוכרת להשיב את המקרקעין לידי רמ"י בתמורה לפיצוי כספי, ולזכות ברכישת מגרשים בפטור ממכרז, בתחומי התוכנית. כמו כן, ובהתאם להוראות החלטה 1470, נקבע בהסכם כי המחיר שתשלם החוכרת בעבור רכישת המגרשים, יחושב לאחר שיווקם של 40% מכלל יחידות הדיור שבתחומי התוכנית, ו"יעמוד על הממוצע המשוקלל של המחירים שזכו במכרזים כאמור".
לאחר חתימת ההסכם בין רמ"י לחוכרת, מכרה החוכרת את זכויותיה לרכישת המגרשים לחברה יזמית. עם זאת, כשביקשה החברה להשלים את רכישת המגרשים, הופתעה לגלות כי שובר התשלום שהפיקה רמ"י, נערך על בסיס הערכת שווי חדשה ועצמאית של השמאי הממשלתי. לאור זאת, עתרה החברה לבית המשפט המחוזי, וטענה כי רמ"י אינה רשאית לערוך הערכת שווי מטעמה, ומחויבת לפעול לקביעת התמורה בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם ההשבה.
מנגד, טענה רמ"י כי לאור החשיבות היתרה שיש להעניק לניהול קרקעות מדינה, ובשל העובדה שהחוכרת קיבלה פיצוי כספי בהתאם להסכם ההשבה – מתן אפשרות לרכישת המגרשים במחיר נמוך באופן משמעותי משוויהם הריאלי, יהווה הטבה נוספת ולא מוצדקת. על כן, טענה רמ"י כי פעלה באופן נכון וראוי עת שערכה חוות דעת שמאית מעודכנת לקביעת שווי המגרשים.
החלטה:
בית המשפט המחוזי דחה את טענות רמ"י, וקבע כי אופן חישוב התמורה על ידי רמ"י אינו עולה בקנה אחד עם תנאיו הברורים של הסכם ההשבה ועם הוראות החלטה 1470 של מועצת מקרקעי ישראל. נקבע כי הוראות ההחלטה והסכם ההשבה, אינן מותירות ספק כיצד יש לחשב את שווי התמורה שתידרש החברה לשלם, בעבור המגרשים שהוקצו לה בפטור ממכרז. עוד ציין בית המשפט כי מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י, הן שניסחו את מנגנון קביעת שווי המגרשים לצד תשלום פיצוי כספי. ומשכך, אין לקבל את טענת רמ"י לפיה מכירת המגרשים בהתאם להוראות ההסכם מהווה "הטבה נוספת".
באשר לטענות רמ"י לפיהן ישנה חשיבות ציבורית מיוחדת בביצוע הערכת שווי מעודכנת, ציין בית המשפט כי אומנם פסיקתו ניתנת לא בלב קל בעקבות מכירת משאב ציבורי במחיר נמוך משוויו הריאלי – אך לאור הוראותיהם הברורות של החלטת המועצה והסכם ההשבה, קיים קושי רב לאמץ את גישת רמ"י. עוד נקבע, כי אף מעבר לעיקרון לפיו 'הסכמים יש לכבד' ולצד דיני החוזים הכלליים, על רמ"י חלות חובות ודרישות נוספות הנובעות מדיני המינהל הציבורי. בהקשר זה, נקבע כי הערכת השווי המעודכנת שערכה רמ"י, מתעלמת מהחלטה מינהלית שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל, ועל כן הינה בלתי סבירה ומצדיקה את התערבות בית המשפט.
לאור זאת, בית המשפט קיבל את העתירה, והורה לרמ"י לערוך שומה חדשה לקביעת שווי המגרשים, בהתאם למנגנון ממוצע משוקלל של כלל המכרזים ויחידות הדיור ששווקו במתחם.
עתמ (ב"ש) 31702-02-21 סאב ניהול יזמות והשקעות בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל.
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
