העליון: הארכת חוזה חכירה אינה זכות קנויה, בייחוד כשבחוזה עצמו לא בא זכרה של אפשרות הארכה
בית המשפט העליון ביטל את הכרעת המחוזי ופסק כי לחברה לא קמה זכות במקרקעין לאחר פקיעת חוזה החכירה
"הפקעה" של מקרקעין היא רכישה כפויה של זכויות על ידי רשויות המדינה למטרה ציבורית, ומשכך מהווה העדפה של האינטרס הציבורי על פני האינטרס של בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו. עקב הפגיעה הקשה בזכויות הקניין של הפרט, הקנה המחוקק לנפגע מההפקעה זכות לקבלת "פיצויי הפקעה", להקטנת הנזק שנגרם עקב ההפקעה. עם זאת, הזכות לקבלת פיצויי הפקעה אינה ניתנת לכל אדם או תאגיד אשר מחזיק או פועל במקרקעין שהופקעו. על כן, בתי המשפט פסקו לא אחת, כי רק זיקה ממשית בקרקע שהופקעה – כדוגמת בעלות או חכירה בתוקף – מקימות זכות לפיצויי הפקעה. כלומר, הטוען לזכאות לקבלת פיצויי הפקעה, נדרש להוכיח כי אכן עמדה לו זכות מגובשת במקרקעין במועד ההפקעה, וזאת להבדיל מציפייה ספקולטיבית לקבלת זכות עתידית במקרקעין.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם ניתן לראות בחוכרת לדורות, שחוזה החכירה עמה פג במועד ההפקעה, אך המשיכה להחזיק במקרקעין לאחר תום תקופת החכירה, כמי שזכאית לקבלת פיצויי הפקעה?
נסיבות המקרה:
החל משנת 1960, החכירה רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") לחברה פרטית העוסקת בנטיעה ובעיבוד של פרדסים ומטעים קרקע הסמוכה לנמל התעופה בן-גוריון, לטובת שימוש חקלאי. על פי הוראות ההסכם, נקבע כי תקופת החכירה תסתיים בשנת 2009, אולם לרמ"י ניתנה הזכות להביא את החוזה לסיומו, במקרה שבו תאושר תוכנית מתאר שתשנה את ייעודה של הקרקע.
בשנת 2006 ובשנת 2010, אושרו שתי תוכניות מתאר ביחס לקרקע המוחכרת, במסגרתן שונה ייעודם של חלקים מהקרקע לייעוד "דרך", לטובת סלילת כביש גישה לנמל התעופה. בסמוך לאישור התוכנית השנייה, וכשנה לאחר תום תקופת החכירה על פי החוזה, פנתה החברה לרמ"י בבקשה לחידוש החוזה לתקופת חכירה נוספת. על אף שלאחר המועד החוזי המשיכה החברה להחזיק בקרקע ואף שילמה לרמ"י דמי שימוש תקופתיים בגין כך – רמ"י לא השיבה באופן פורמאלי לבקשת החברה, ובשנת 2012 תפסה המועצה המקומית את השטחים שהופקעו, ואלה נרשמו על שמה בהתאם להוראות תוכניות המתאר.
בהמשך לכך, פנתה החברה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בדרישה לתשלום פיצויים עבור ההפקעה ובגין אובדן הנטיעות בקרקע והכנסות עתידיות. הוועדה דחתה את הדרישה בטענה כי לאחר פקיעת חוזה החכירה לחברה אין כל זיקה לשטחים המופקעים, ומשכך עתרה החברה לבית המשפט המחוזי. בהחלטה אותה סקרנו במשפטון 33/19 קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה, וקבע כי על הוועדה המקומית לפצות את החברה בסך של כ-2,700,000 שקלים, בשל הפקעת הקרקע, אובדן הנטיעות והפגיעה בהכנסותיה העתידיות של החברה. בנימוקיו, ציין בית המשפט כי מהתנהלות רמ"י ניתן להסיק כי אלמלא ההפקעה, הייתה רמ"י פועלת לחידוש החכירה עם החברה, ועל כן יש לראותה כמי "שניטלה ממנה זכות חכירה לדורות".
בעקבות הכרעה זו, ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט העליון. בערעורה שבה הוועדה על טענותיה, ולפיהן משעה שחוזה החכירה עם החברה לא הוארך, אין להכיר בה כמי שזכאית לפיצויי הפקעה. כמו כן, טענה כי פעילות החברה במקרקעין לאחר פקיעת החוזה, אינה מלמדת על קיומה של זיקה ממשית למקרקעין המקנה זכות לקבלת פיצויים. מנגד, טענה החברה כי למרות שתוכנית המתאר משנת 2006 הביאה לשינוי ייעוד המקרקעין, רמ"י מעולם לא דרשה את ביטול החוזה, ואלמלא ההפקעה הייתה מחדשת עמה את חוזה החכירה לתקופה ממושכת נוספת, כפי שעשתה רמ"י ביחס לחלקות סמוכות שהוחכרו לחברה ולא הופקעו.
החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי החברה לא החזיקה בזכות מהותית בקרקע במועד ההפקעה. כמו כן, בית המשפט העליון דחה את הטענות לפיהן אלמלא הייתה מבוצעת הפקעה ביחס לקרקע, הייתה רמ"י מחדשת את חוזה החכירה עם החברה. נקבע כי הוראותיו הברורות של חוזה החכירה מלמדות כי החברה הייתה רשאית לפעול במקרקעין בתקופה מוגדרת שנסתיימה בשנת 2009. וכך אכן היה – החברה שילמה דמי חכירה; עיבדה את המקרקעין; זרעה ונטעה בהם ונהנתה מפירות פעולותיה – וכולם יצאו נשכרים מכך. עם זאת, משנסתיימה תקופת החכירה, פקע החוזה וממועד זה החזיקה החברה בקרקע כבת רשות בלבד, מעמד שאינו מקנה לה זכות לקבלת פיצויי הפקעה.
בנוסף, ציין בית המשפט העליון כי בהיעדר הוראות מפורשות בחוזה, הארכת חוזה חכירה אינה זכות קנויה לחוכר. נקבע כי קבלת עמדת החברה ופרשנות שניתנה בבית המשפט המחוזי, תביא למדיניות לא רצויה לפיה כל גורם שהתקשר בחוזה חכירה לתקופה מוגבלת, יהיה זכאי לפיצויי הפקעה לנצח – אף אם זכותו פקעה טרם ההפקעה בפועל.
כמו כן, בית המשפט העליון הזכיר את הכלל הבסיסי בדיני הקניין הקובע, כי "אדם אינו יכול להקנות לאחר זכויות שאינן בידו". בהקשר זה, נקבע כי בעקבות שינויי הייעוד בתוכנית שאושרה בשנת 2006 והוראות ההפקעה שהורו על העברת השטחים שבמחלוקת לידי המועצה המקומית – נשללה מרמ"י הזכות להחכיר את השטחים הרלוונטיים לחברה או לכל גורם אחר.
לאור זאת, בית המשפט העליון ביטל את החלטת המחוזי ופסק כי לחברה לא קמה זכות במקרקעין לאחר פקיעת חוזה החכירה. נקבע כי בהיעדר זיקה של החברה לקרקע במועד ההפקעה, לא קמה לה כל זכות לפיצויי הפקעה, ובוודאי שלא זכות לפיצוי בגין אובדן נטיעות והכנסות עתידיות.
(עא 7119/19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' פרי אור בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
