בית המשפט המחוזי: "אין להתנות מתן הקלות כלשהן בתרומות ציבוריות למיניהן"
הוועדה המקומית סירבה לאשר הקלה בניגוד לגורמי המקצוע מטעמה ורמזה על רצונה לקבל "תרומות ציבוריות" ממגיש הבקשה, גם אם אלה הוגדרו "כתועלת ציבורית"
בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, "הקלה" הינה "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר... בסטייה מהוראות תוכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". כתנאי להפעלת סמכותו של מוסד התכנון הרלוונטי להכריע אם להתיר בקשה לסטייה מהוראותיה של תוכנית באמצעות "הקלה", קבע המחוקק הישראלי מנגנון דו-שלבי: בשלב הראשון, תיבחן הבקשה בהתאם לכללים הקבועים בחוק ובתקנות (לרבות "סטייה ניכרת"), כאשר אם המסקנה היא כי ההקלה אכן מהווה "סטייה ניכרת" מהוראות התוכנית – תידחה הבקשה ללא צורך בבחינה נוספת. לעומת זאת, ככל שתתקבל תשובה שלילית, יבחן מוסד התכנון את הבקשה תוך הפעלת שיקול דעתו התכנוני, ומנקודת המוצא לפיה ההקלה אינה בגדר זכות קנויה של מגיש הבקשה.
במסגרת הבחינה בשלב השני, קבעו בתי המשפט לא אחת, כי לוועדות התכנון נתון שיקול דעת רחב ביותר, במסגרתו רשאיות הן להביא בחשבון שיקולים מסוגים תכנוניים שונים. במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד, אשר נדרש להכריע במחלוקת באשר לדחיית בקשה למתן הקלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים מטעמה.
נסיבות המקרה:
ענייננו במגרש הסמוך לחוף הים בראשון לציון, המצוי בבעלותה של חברה יזמית. בהתאם לתוכניות החלות על המגרש, הגישה החברה בקשה למתן היתר בנייה להקמת בית דיור מוגן בן תשע קומות, הכולל בין היתר, כמאה יחידות דיור, בית כנסת וחדרים טכניים. במהלך קידום הבקשה, ובחינתה על ידי הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הגישה החברה בקשה להקלה מהתוכנית החלה. במסגרת ההקלה, שקיבלה את תמיכת הגורמים המקצועיים בוועדה, ביקשה החברה להתיר לה בנייה של שלוש קומות נוספות, במקביל לצמצום השטח הבנוי על המגרש ("הקטנת תכסית"), באופן שאינו מצריך הגדלה של היקף זכויות הבנייה המותרות. לשיטתה, הגדלת הבנייה האנכית והקטנת רוחב הבניין, תיטיב עם הסביבה החופית הסמוכה, תצמצם את הפגיעה בנוף ותאפשר כניסת רוח מערבית מכיוון הים.
ענייננו במגרש הסמוך לחוף הים בראשון לציון, המצוי בבעלותה של חברה יזמית. בהתאם לתוכניות החלות על המגרש, הגישה החברה בקשה למתן היתר בנייה להקמת בית דיור מוגן בן תשע קומות, הכולל בין היתר, כמאה יחידות דיור, בית כנסת וחדרים טכניים. במהלך קידום הבקשה, ובחינתה על ידי הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הגישה החברה בקשה להקלה מהתוכנית החלה. במסגרת ההקלה, שקיבלה את תמיכת הגורמים המקצועיים בוועדה, ביקשה החברה להתיר לה בנייה של שלוש קומות נוספות, במקביל לצמצום השטח הבנוי על המגרש ("הקטנת תכסית"), באופן שאינו מצריך הגדלה של היקף זכויות הבנייה המותרות. לשיטתה, הגדלת הבנייה האנכית והקטנת רוחב הבניין, תיטיב עם הסביבה החופית הסמוכה, תצמצם את הפגיעה בנוף ותאפשר כניסת רוח מערבית מכיוון הים.
עם זאת, ובניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים מטעמה, החליטה הוועדה המקומית לדחות את הבקשה להקלה, וטענה כי קבלת הבקשה תביא בין היתר, להגדלת יחידות הדיור המוגן והפיכת המתחם לפרויקט יוקרתי שאינו מספק תועלת ציבורית המצדיקה מתן הקלה. כמו כן, צוין בהחלטה כי: "הוועדה תהיה פתוחה ליתן הקלות ולשקול אפשרויות תכנון נוספות ככל שתוצג בפניה תועלת ציבורית משמעותית כדוגמת שילוב מלונאות בפרויקט".
לאור החלטה זו, פנתה החברה לוועדת הערר המחוזית, ולאחר שזו קיבלה את עמדתה וקבעה כי ישנה הצדקה תכנונית למתן ההקלה – עתרה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי.
החלטה:
בית המשפט המחוזי דחה את עמדת הוועדה המקומית ואימץ את החלטת וועדת הערר להתיר את ההקלה. בהחלטתו, הזכיר בית המשפט כי אין מתפקידו להמיר את שיקול דעתו בשיקול דעת מוסד התכנון וכי אינו משמש כ"מתכנן על". צוין כי יש להותיר הכרעות תכנוניות בידי מוסדות התכנון הרלוונטיים – כדוגמת ועדת הערר המחוזית – שבידם הידע והכלים המקצועיים, וכי התערבותו במחלוקות תכנוניות תיעשה רק במקרה קיצון, כגון: חריגה מסמכות, אי-סבירות קיצונית, חוסר תום לב או היעדר הנמקה.
כמו כן, בית המשפט המחוזי מתח ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית, וציין כי רמיזותיה לשינוי התכנון והשימוש במגרש והתניית הסכמתה לאישור הקלות ב"תועלת ציבורית" כזו או אחרת – אינן מקובלות. נקבע כי אין להתנות מתן הקלות כלשהן ב"תרומות ציבוריות" למיניהן, וזאת אף אם כוונתה של הוועדה המקומית מיועדת להיטיב עם הציבור. בהקשר זה, ציין בית המשפט המחוזי את ההלכות שניתנו בנושא עקרוני זה על ידי בית המשפט העליון[1], ולפיהן התניית הליכים תכנוניים במתן "תרומות ציבוריות", עלולה ליצור הטיה פסולה בהפעלת סמכותן של ועדות התכנון, בשל יצירת הזיקה בין אישורה של תוכנית או הקלה לבין "התרומה הציבורית" של מגיש התוכנית או הבקשה.
לאור זאת, ובהתאם לעמדת גורמי המקצוע בוועדה המקומית ונימוקיה של וועד הערר, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור המנהלי והורה על אישור ההקלה.
(עתמ (מרכז) 59147-01-21 אבי עזר נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה-מחוז מרכז)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
