גינדי כספי - עורכי דין - "יזהיר המוכר": ביהמ"ש חייב מוכרים של בית מגורים לפצות את הרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי והטעייתם בקשר למצב הבית

"יזהיר המוכר": ביהמ"ש חייב מוכרים של בית מגורים לפצות את הרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי והטעייתם בקשר למצב הבית

בהתאם לעיקרון "ייזהר הקונה", הסכנות הנובעות מהתקשרות חוזית מוטלות על כתפיו של הרוכש, אם גילה בדיעבד פגמים או אי-התאמה בנכס שרכש. עם זאת, לאור עקרון תום הלב החל על צדדים לחוזה, נדחה העיקרון "ייזהר הקונה" בשיטת המשפט הישראלית, ונקבעו לו חריגים רבים בחוק ובפסיקה. "חובת הגילוי" שעוגנה במספר חוקים שונים בדין הישראלי, מהווה דוגמה מובהקת לעדיפותו של עקרון תום הלב, ולפיה מוכר של נכס חייב בגילוי כל העובדות המהותיות להתקשרות ולנכס הנמכר. כמו כן, ידיעה של נתונים אצל המוכר ומידע מהותי ביחס לנכס, עשויים להגביר את חובת הגילוי והצורך בשיתוף המידע עם הצד השני להתקשרות.

בהתאם לכך, נקבע בחוק המכר כי על מוכר של נכס חלה חובה ליידע את הרוכש הפוטנציאלי בכל "אי-התאמה" בנכס "שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה" או בכל מקרה אחר בו הנכס "אינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים". באופן דומה, נקבע בהוראות חוק החוזים, כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה...".

במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות, אשר נדרש לאחרונה להכריע בסכסוך בין מוכר לרוכש, ביחס לפגמים שהתגלו בנכס לאחר חתימת הסכם מכר. בתוך כך, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה – האם המוכר הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו, תוך הסתרה מודעת של ליקויי רטיבות שנמצאו בנכס הנמכר.

נסיבות המקרה:

בראשית שנת 2018, נחתם הסכם מכר למכירת בית מגורים במזכרת בתיה, במסגרתו הצהירו המוכרים כי הבית מתוחזק היטב וכי כל מערכותיו תקינות ופועלות. עם זאת, כחודשיים לאחר חתימת ההסכם, החלו להגיע לאוזני הרוכשים שמועות על כך שקיימים בנכס פגמים וליקויים קשים של רטיבות. בשל כך, פנו הרוכשים למוכרים במספר הזדמנויות, בבקשות לעריכת בדיקות בבית באמצעות מהנדס מטעמם – אולם אלה סירבו לכך בתוקף. בהמשך לכך, ביקרו הרוכשים בסביבת הבית ונוכחו לגלות כי מבוצעות בו עבודות שיפוץ ואיטום.

לאור זאת, הציעו הרוכשים למוכרים לבטל את הסכם המכר בהסכמה, תוך השבה של הכספים ששולמו על ידם עד לאותו המועד, וזאת תוך ויתור הדדי על כל טענה או תביעה. משסירבו המוכרים להצעה זו, הגישו הרוכשים תביעה לבית משפט השלום כדי שזה יורה על ביטול ההסכם, השבת הכספים ששולמו על ידם ותשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. לטענת הרוכשים, המוכרים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם, והסתירו במתכוון עובדות מהותיות הנוגעות למצב הנכס. כמו כן, טענו כי המידע הכוזב עליו הצהירו המוכרים ניתן בניגוד לחובת תום הלב, באופן המזכה אותם בפיצויים הקבועים בדין ובהסכם המכר.

נציין כי לאחר הגשת התביעה, נודע לרוכשים כי טרם חתימתם על הסכם המכר, נוהל משא ומתן בין המוכרים לקונים פוטנציאלים אחרים, אשר מצידם הזמינו חוות דעת מקצועית לבדיקת הנכס. מסקנות חוות הדעת של הקונים הפוטנציאלים, אשר הובאו לידיעת המוכרים בזמן אמת, הצביעו על שורת ליקויים חמורים בבית – שעיקרן בעיות רטיבות.

מנגד, דחו המוכרים את הטענות, ואף הגישו כלפי הרוכשים תביעה שכנגד. לטענתם, התביעה מבוססת כולה על שמועות שאין בהן דבר וחצי דבר, והוגשה על ידי הרוכשים בחוסר תום לב ובמטרה להתחמק מהתחייבויותיהם החוזיות. שכן, לטענתם אין ולא היו בנכס ליקויי רטיבות או כל פגם אחר. בהקשר זה, טענו כי מאחר שהרוכשים ערכו מספר ביקורים בנכס טרם חתימת ההסכם, במסגרתם לא העלו כל טענה – אין הם זכאים להסתמך כעת על חוות הדעת שערכו קונים פוטנציאלים אחרים. כמו כן, טענו כי העבודות שערכו בבית לאחר חתימת הסכם המכר, נבעו מרטיבות נקודתית וזניחה שהתגלתה רק לאחר חתימת ההסכם, במטרה למסור את הבית לידי הרוכשים, במצב תקין כפי שהתחייבו.

החלטה:

בית המשפט קיבל את טענות הרוכשים וקבע כי המוכרים ידעו (או לכל הפחות היה עליהם לדעת) כי ליקויי הרטיבות מהווים אי-התאמה מהותית בנכס הנמכר, טרם חתימת הסכם המכר. בהתאם לכך, נקבע כי המוכרים הפרו את חובת הגילוי כלפי הרוכשים כאשר בחרו שלא ליידע את הרוכשים בהימצאותם של ליקויי רטיבות, אף אם אלו לא ביצעו את הבדיקות הנדרשות טרם חתימת הסכם המכר. בעניין זה, ציין בית המשפט כי חובת הגילוי המוסדרת בחוק המכר, הינה הוראה מחייבת אשר לא ניתן להתנות עליה (קוגנטית), ומשכך אין להטיל על הרוכשים את "האשם" בדבר אי-גילוי הליקויים בנכס הנמכר.

עוד נקבע, כי אף אם חשבו המוכרים כי ליקויי הרטיבות מהווים פגם שולי שאינו מהותי, היה עליהם להביא מידע זה לידיעת הרוכשים. בעניין זה, הזכיר בית המשפט כי בשל פערי המידע המובנים שחלים בין מוכרים לרוכשים באשר למצבו וטיבו של נכס נמכר, יש לראות במוכר כגורם היעיל ביותר למניעת מחלוקות עתידיות, וזאת באמצעות גילוי כל מידע רלוונטי המצוי בידיו – בעוד שהרוכש נדרש למאמץ רב לגילוי המידע, לצורך קבלת החלטה מושכלת, מודעת ורצונית טרם התקשרותו בהסכם.

כמו כן, ציין בית המשפט כי סירובם העיקש של המוכרים לאפשר בדיקה הנדסית בנכס, וכן ביצוע עבודות השיפוצים בנכס לאחר חתימת הסכם המכר – מבלי ליידע את הרוכשים בכך – מעידים אף הם כי המוכרים היו מודעים לאי-ההתאמה בנכס.

לאור זאת, בית המשפט קיבל את תביעת הרוכשים, דחה את תביעת הנגד של המוכרים, וחייב אותם בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, בסך של 327,500 שקלים.

(תא (רח') 35171-06-18 איל הרשקוביץ נ' צבי יואל מאיר)

"יזהיר המוכר": ביהמ"ש חייב מוכרים של בית מגורים לפצות את הרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי והטעייתם בקשר למצב הבית

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: