כיצד יש לחלק את הפיצויים בגין בניין שנהרס - לפי שווי היחידות או בהתאם לשטח שלהן?
בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ישנן שתי דרכים להסדרת הטיפול בבית משותף שנהרס: הקמתו המחודשת של הבניין, באמצעות הסכמתם של רוב מיוחד של בעלי הדירות, בעלי שלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף, או רישום הזכויות בקרקע. על פי החלופה השנייה, כאשר לא התקבלה החלטה על הקמת הבית המשותף ברוב הנדרש – יבוצע רישום הזכויות בקרקע בהתאם לשטחי היחידות (על הצמדותיהן), במועד בו עמד הבניין על תילו. בחירה במסלול השני ורישום בעלות משותפת בקרקע, עשויה להוביל להליך נוסף, בדמות מכירת הזכויות באמצעות "פירוק שיתוף" במקרקעין. במקרה שכזה, נקבע בבית המשפט העליון, כי את התמורה שתתקבל ממכירת הזכויות יש לחלק בין בעלי הזכויות בהתאם לשווי היחידות בבניין טרם הריסתו (להבדיל משטחן).
עם זאת, מה באשר לחלוקת פיצויים שניתנו לבעלי דירות בבניין שנהרס? במשפטון זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר נדרש לאחרונה להכריע בשאלה זו.
עם זאת, מה באשר לחלוקת פיצויים שניתנו לבעלי דירות בבניין שנהרס? במשפטון זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר נדרש לאחרונה להכריע בשאלה זו.
נסיבות המקרה:
ענייננו בבניין מגורים בנתניה, אשר נהרס עקב פיצוץ בלוני גז בשנת 2011, והוביל למותם של שבעה בני אדם ולעשרות פצועים. בשל פיצוץ זה והמלצת גורמי המקצוע בעיריית נתניה, נהרס הבניין והמגרש נותר ריק ופנוי מאדם. כמו כן, בעקבות אירוע מצער זה, ניהלו בעלי הדירות בבניין מספר הליכים משפטיים כנגד עיריית נתניה, חברת הגז וגורמים נוספים. במסגרת הליכים אלו והסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, הועבר לחשבון נאמנות ייעודי שנפתח עבור בעלי הזכויות, פיצוי כספי בסך של 5 מיליון שקלים. מכאן, ניטשה מחלוקת בין בעלי הזכויות באשר לאופן חלוקת כספי הפיצויים.
בעקבות מחלוקת זו, עתרו רוב בעלי הזכויות לבית המשפט המחוזי, בבקשה כי זה יכריע במחלוקת. לשיטתם, יש לקבוע כי חלוקת כספי הפיצויים תתבצע בהתאם לשווי היחסי של כל יחידות הבניין, כפי שזה היה טרם אירוע הפיצוץ והריסתן. לטענת רוב בעלי הזכויות, יש להחיל על מקרה זה את הכללים שנקבעו בחוק ובפסיקה ביחס לחלוקת תמורה המתקבלת בהליך 'פירוק שיתוף', ומשכך ניתוח החלק היחסי של כל יחידת דיור לצורך חלוקת הכספים, תהווה חלוקה צודקת וראויה בנסיבות המקרה.
מנגד, טענו בעלי זכויות של אחת הדירות, כי יש לחלק את כספי הפיצויים על פי שטח היחידות בבניין, וזאת לצד פרמטרים נוספים, כגון אובדן הכנסות שכירות, הוצאות שכירות שנגרמו לחלק מבעלי הזכויות, עוגמת נפש וסבל. לשיטת בעלי הזכויות ביחידה, הכספים שניתנו לבעלי הזכויות במשותף במסגרת הסכם הפשרה, נועדו לשמש כפיצוי נזיקי, לרבות אובדן הכנסה, ולכן אין להחיל על מקרה זה כללים קנייניים (כדוגמת חלוקת כספים המתקבלים במסגרת פירוק שיתוף). עוד טענו בעלי היחידה, כי מרבית בעלי הזכויות בבניין שנהרס זכו לקבל כספי פיצויים בגין נזקי מבנה מחברות הביטוח מטעמם. ולכן נכון, ראוי וצודק להפחית סכומים אלו מדמי הפיצוי לבעלי זכויות אלו.
החלטה:
בית המשפט קיבל את עמדת רוב בעלי הזכויות בבניין שנהרס, וקבע כי למרות שמהסכם הפשרה עולה כי הפיצוי הכספי עליו הוסכם נועד לפיצוי בגין נזקים רכושיים, כפי שטענו בעלי הזכויות ביחידה, הרי בפועל הפיצוי הכספי הוערך בהתאם לבנייתו מחדש של הבניין, באותה העת. עם זאת, ובשל התמורות שחלו בענף הבנייה לאורך השנים שחלפו, שכללו בין היתר התייקרות ממשית, ברור כיום כי כספי הפיצוי אינם מספיקים להקמת הבניין, ומשכך יש למצוא דרך הוגנת וראויה לחלוקת הפיצוי בין בעלי הזכויות. לכן נקבע כי בנסיבות עניין זה, נכון וראוי לחלק את כספי הפיצויים לפי שווי היחידות שנהרסו, תוך התחשבות בנתוניהן (סוג היחידה, קומה, כיווני אוויר וכו').
כמו כן, בית המשפט דחה את טענות בעלי היחידה לפיה יש לערוך הפחתה של כספי הביטוח שהתקבלו אצל חלק מבעלי הזכויות, וציין כי תכלית הביטוח הינה שיפוי בגין הנזק הכרוך בהרס הבניין. בהקשר זה, נקבע כי רכישת ביטוח, ובכלל זה ביטוח מבנה או תכולה, תלויה ברצונו הטוב של בעל היחידה. ומשכך אינה יכולה לגרוע מזכויותיו בפיצוי שנקבע בהסכם הפשרה.
לאור זאת, הורה בית המשפט לצדדים לפעול למינוי שמאי מוסכם מטעמם, וככל שלא יגיעו לידי הסכמה – ימונה שמאי על ידי בית המשפט.
הערה: נציין כי בית המשפט המחוזי עמד על ההבחנה בין חלוקת תמורה המתקבלת במסגרת הליך קנייני בדמות 'פירוק שיתוף', לבין פיצוי על פי דיני הנזיקין. במישור המהותי, צידד בית המשפט בעמדת בעלי הזכויות ביחידה לפיה הפיצוי נועד לפצות את בעלי הזכויות על נזקיהם הרכושיים, אולם בשל חלוף הזמן הרב ושיקולי יעילות ומדיניות משפטית – בחר לעשות שימוש בכלים קניינים לצורך הכרעה בסכסוך נזיקי.
(תא (ת"א) 34489-06-18 אטיאש הרצל ואח' נ' רו"ח יעקב בן דוד ואח')
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
