המחוזי: עסקת מתנה שלא נגמרה ברישום ולא נרשמה בגינה הערת אזהרה, גוברת על זכויות מעקל מאוחר בזמן

על פי הוראות הדין, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), וכל עוד לא נרשמה – רוכש הזכות אינו מחזיק בזכות קניינית, אלא בזכות חוזית בלבד. למרות זאת, התחייבות בעלים של נכס מקרקעין להעברת זכויותיו, מקימה לרוכש "זכות שביושר", שתזכה לעדיפות בפני רוכש או מעקל מאוחר בזמן, אף אם לא השלים את העברת הזכויות ברישום.

עם זאת, בשונה מעסקת מכר הכוללת תמורה בעבור הזכויות בנכס, על התחייבות למתן זכויות במקרקעין במתנה חלות בנוסף הוראות חוק המתנה. הוראות חוק זה מתירות למעניק המתנה זכות לחזור בו מהתחייבותו, שטרם הושלמה ברישום, וזאת בכפוף למספר תנאים הקבועים בחוק. בשל זכותו של נותן המתנה לחזור בו באופן חד צדדי, רואים התחייבות למתן מתנה כהתחייבות נחותה מזו הניתנת לרוכש מכוח הסכם מכר. נחיתות זו נובעת בין היתר, מהפער הקיים בין ציפיותיו והסתמכותו של מקבל מתנה, המודע לכך שמעניק המתנה רשאי לחזור בו, לבין אינטרס ההסתמכות הממשי והלגיטימי של רוכש בעסקת מכר, הכוללת מערך זכויות הדדיות ותשלום תמורה בעד הנכס. על כן, נקבע בפסיקה כי מקום בו אדם "רוכש" זכות במקרקעין באמצעות עסקת מתנה – ובהיעדר נסיבות חריגות – תגבר זכותו של מעקל מאוחר בזמן על "הזכות שביושר" של מקבל המתנה.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בשאלה – האם מקבל מתנה בדמות דירת מגורים שהוענקה לו לפני 12 שנה, אך לא נסתיימה ברישום, גובר על עיקול ומינוי כונס נכסים שהוטלו ושנרשמו יותר מאוחר על הנכס?

נסיבות המקרה:
ענייננו בדירת מגורים בבת-ים, אשר הזכויות בה הועברו ללא תמורה מאב לבתו, במחצית שנות השמונים של המאה הקודמת, והזכויות בה נרשמו על שמה של הבת בלשכת רישום המקרקעין. כעבור למעלה משני עשורים ולאחר מות האב, נקלעו הבת ובן זוגה לקשיים כלכליים, ובעקבות זאת החלו מספר נושים לנקוט כנגדה בהליכי הוצאה לפועל, שהובילו למינוי כונס לכלל נכסיהם.

עם זאת, באשר לדירה בבת-ים, טענו הבת ואחיה, כי על אף שהדירה רשומה על שמה, מלוא הזכויות בדירה הועברו לאח באמצעות תצהירי מתנה שערכו בשנת 2008. לטענתם, עסקת המתנה, נבעה מהסכמות פנים משפחתיות וממצבו הכלכלי והבריאותי הרעוע של האח, לעומת מצבה האיתן של האחות, שהחזיקה בשתי דירות נוספות באותה העת. עוד ציינו, כי לאורך השנים שחלפו, נהג האח כבעלים של הדירה ופעל להשכרתה ולגביית דמי השכירות. בנוסף, טענו האחים כי העברת הדירה לאחות על ידי האב נערכה לתקופה זמנית בלבד, כאשר האחות הייתה רווקה שהתגוררה בבית האב וטיפלה בכל ענייניו. לחיזוק טענתם, הציגו האחים את צוואת האב, בה ביקש להעביר את הזכויות בדירה לילדיו בחלקים שווים, וזאת למרות שהבעלות בה נרשמה על שם האחות עוד בחייו.

מנגד, טענו הנושים וכונס הנכסים כי אין לקבל את טענות האחים וכי יש לראות בדירה נכס המצוי בבעלות האחות. לטענתם, התנהלות האחים – אשר לא דיווחו על העסקה לרשויות המס, נמנעו מלהעביר את הזכויות על שם האח ואף לא רשמו הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין – מעידה כי לא היה בכוונת האחים לערוך עסקת מתנה אמיתית, אלא להבריח את הדירה מחזקת האחות. עוד ציינו הנושים כי העובדה שכשנה לאחר עריכת תצהירי המתנה נפתחו תיקי הוצאה לפועל כנגד האחות, מעידה אף היא כי בעת העברת הזכויות לאח הייתה האחות ובן זוגה שרויים בחובות וכל תכלית תצהירי המתנה היא למנוע את מכירת הדירה במסגרת הליכי כינוס עתידיים.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות האחים וקבע כי הצדדים ערכו עסקת מתנה אמיתית, במסגרתה הועברו הזכויות בדירה לאח. נקבע כי בנסיבות מקרה זה, בהן נערכה עסקה בין קרובי משפחה שאינה בעלת אופי מסחרי, יש להעדיף את זכויותיו של האח על פני זו של הנושים, וזאת למרות שנמנע מלרשום את הדירה על שמו לאורך שנים רבות.

כמו כן, בית המשפט דחה את טענות הנושים וכונס הנכסים לפיהן האחות ביקשה "להבריח" את הדירה מנושים עתידיים וציין כי הראיות שהציגו האחים מעידות כי האחות ובן זוגה היו במצב כלכלי איתן בעת החתימה על העברת הזכויות בדירה לידי האח. צוין כי אילו האחות הייתה מבקשת למלט את הדירה מנושיה, היא לא הייתה נמנעת מלפעול להשלמת עסקת המתנה וכי דווקא התרשלותם של אחים מלרשום את זכויות האח בלשכת רישום המקרקעין מלמדת על כנות העסקה.

עוד ציין בית המשפט בנימוקיו כי ההתנהלות המשפחתית של האחים ביחס לדירות ולרכוש, משקפת אנשים ישרי דרך ותמי לב, שאינם מקפידים זה עם זה ודואגים לצורכי בני משפחתם. בהקשר זה, צוין כי על אף שהדבר אינו רצוי, יש להכיר במציאות לפיה בני משפחה קרובים, שמערכת היחסים ביניהם תקינה וטובה, נוטים  להגיע להבנות והסדרים שאינם בהכרח מקבלים ביטוי בכתב וברישום – ומשכך יש לרכך את דרישות החוק והפסיקה במקרים אלו.

לאור זאת, הורה בית המשפט על ביטול הליכי הכינוס, מחיקת העיקולים שנרשמו לטובת הנושים ורישום הזכויות בדירה על שם האח.  

(פשר (ת"א) 58846-02-16 מלכה אלקה בראון רובינשטיין נ' אלון וולך)